房地产商投资合同精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房地产商投资合同范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

一、社会风险因素

社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化以及房地产、土地等相关政策的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险主要包括：

(一)政策风险

政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产业的影响是全局性的，房地产政策的变化趋向，直接关系到房地产投资者的成功与否。房地产业由于与国家经济发展紧密相关，因此，在很大程度上受到政府的控制，政府对租金、售价的限制、对外资的控制、对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其对投资规模、投资方向、投融资的控制，以及新税务政策的制定，都对房地产投资者构成风险。在未实现完全市场经济的条件下，政策风险对房地产市场的风险尤为重要。因此，房地产商都非常关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此引发的风险。

(二)房地产审批风险

房地产审批风险是由于开发商报建以及办理各种手续的过程不顺利或者受到阻碍带来的经济损失。房地产开发商要如期进行房产开发，首先要经过建设行政主管部门的批准，这就要求开发商的报建工作顺利进行。房地产开发投资成本高，工期的延误可能会带来巨大的经济损失，文件审批在政府任何一个管理部门受到阻碍都会影响预期收益，所以，房地产审批风险一直倍受房地产开发商的重视。

(三)城市规划风险

城市规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产商品的价值量会产生影响，其负面影响就是给房地产商品经营者带来经济上的损失。

(四)区域发展风险

区域发展风险是指由于周围环境的房地产商品发生变化而影响其它房地产商品的价值和价格，为投资者带来损失的风险。区域发展风险主要体现在两个方面：近邻地区发展风险和类似地区发展风险。

二、经济风险因素

经济风险因素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素，它们的出现会对房地产市场产生影响，这类风险因素可以分为以下几类：

(一)市场供求风险

任何市场的供给与需求都是动态的和不确定的。这种动态的不确定性决定了市场中的经营者收入的不确定性。因为经营者的收入主要是由市场的供给和需求决定的。房地产市场中的经营者所承担的这种风险比其它市场要大些。因为房地产商品的价值受供求影响的幅度很大。这种由于供给与需求之间的不平衡而有可能导致的损失，就是供求风险。只有对房地产供求关系做出客观的判断并进行科学的预测，把握房地产市场供求变化的客观规律，才有可能避免该风险的发生。

(二)财务风险

财务风险是经济风险中的一大类，它主要是由于各种财务因素发生变化而给房地产商品经营者带来的各种损失。财务风险又可以分为以下几类：通货膨胀风险、资金变现风险、开发费用变化风险、税率变动风险。包括：通货膨胀风险、资金变现风险、开发费用变化风险。

(三)融资风险

房地产融资风险是指融资方式和条件发生变化对房地产投资经营者带来损失的可能性。房地产商品是一种资金密集型商品，商品投资生产者对非自有资金的依赖性很强，外部资金条件一旦发生变化，便立即影响房地产商品的正常生产、经营活动。与融资风险有关的因素可分为：“楼花”融资风险、房地产按揭风险。

三、技术风险

技术风险是指由于技术方面的不确定性给房地产开发商和经营者可能带来的风险，表现在开发商对房屋户型设计、功能要求、科技含量、工程质量、材料选择等的掌握上。造成技术风险的因素很多，主要可分为以下几种

(一)建筑施工技术和工艺革新的风险

采用不同的或新的施工技术，其可靠性是不完全确定的，存在失败的可能性，另一方面还会增加试验成本。因此，这样的损失一旦出现就会增加开发商或投资者的成本，并依次转移到商品的经营者身上。当然，建筑施工技术和工艺的改变产生的风险是一种低概率风险。

(二)建筑设计变动或计算失误风险

建筑设计变化或设计计算错误可能给投资者增加房地产开发成本或造成其它损失。设计变化主要是指建筑物设计的风格、流派等等的变化，这种变化将影响施工成本、材料成本以及建筑物建成后的出租和销售。设计的准确性直接影响房地产商品的量和可靠性，一旦发生计算错误，已建的工程有可能需要砸掉重建，从而给开发商造成经济上的巨大损失。

(三)施工事故风险

施工事故风险是指施工过程中出现各种事故而造成房地产破坏、人的伤亡、机械设备损坏等损失。这类事故一旦发生，便会发生事故处理费和各种补偿费，同时影响整体工作气氛并延迟工期。这些损失变成开发成本的增加，而且也会转移到商品的成本中而成为商品经营者的损失。

(四)信息风险

信息风险是指因信息不精确或错误、信息短缺、信息处理缓慢、信息传递错误等造成损失的可能性。与房地产市场有关的有许多种信息，例如，建材价格信息、地价信息、设计信息、施工队信息、招标信息等等。对这些信息掌握的不及时或管理的不完善都会间接增加房地产商品的开发成本。

(五)建筑材料改变和更新风险

装演潮流的变化或其它原因可能会导致建筑材料的更新和改变。如果建筑材料需要更新和改变，一方面会迫使施工工艺随之变化，还有可能影响到原有的设计，因此会造成建设成本的增加：另一方面，材料更新可能导致材料成本上升，或者造成原有材料的浪费。这些增加的成本或浪费的材料变成开发商的损失，其中一部分损失会转到房地产商品经营者身上。

四、经营风险

经营风险是指房地产企业在生产经营过程中，由经营因素引起的风险。经营风险可能是由于企业经营决策失误或管理混乱等内部因素引起的，也可能是由竞争对手实力变化引起的。经营风险一般被看作软风险，也是影响房地产投资项目风险的一个重要因素。经营风险的大小一般可用企业的盈利和盈利增长率来衡量，如果较稳定，说明经营风险较小：反之，风险较大。造成经营风险的因素主要有项目策划风险、项目管理风险、合同纠纷风险三种。

五、自然风险

自然风险是指由于各种自然原因对房地产商品的生产过程和经营过程造成影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险主要包括：自然灾害风险和气候灾害风险两大类。自然灾害风险包括：地震、泥石流、滑坡、崩塌等；气候灾害风险包括：风暴、

雨雪等灾害。这些风险出现的机会很低，但是一旦出现，造成的危害是相当严重的。

综上，针对这些风险因素及时预测和发现可能存在的风险，采取相应的风险控制措施化解、调节、控制风险因素，以回避、消除和降低风险事件发生的概率以及风险损失的程度，从而最终实现降低房地产投资者预期收益损失。主要通过风险回避、风险预防和风险抑制三种方式控制风险。

(一)风险回避

风险回避是指房地产开发商通过对房地产投资风险的识别和衡量，发现某项房地产投资活动可能带来风险损失时，事先就避开风险源地或改变行为方式，主动放弃或拒绝实施这些可能导致风险损失的投资活动，以消除风险隐患。一般意义而言，风险回避是处理房地产投资风险最强有力、最彻底的手段。

在实际的房地产投资活动中，开发商常用的风险回避措施有：

1　放弃或终止某项可能引起风险损失的房地产开发活动。在房地产投资决策阶段，开发商常常通过可行性研究来进行房地产投资风险的识别和衡量，放弃在风险较大的某个时间、某一开发位置，或以某种物业类型和投资方式乃至整个开发方案进行的房地产开发活动。在前期阶段，基于对地块自然属性、社会属性或有关部门对地块使用的规划要求的深入调查，放弃购买不合格土地，终止开发活动。

2　改变房地产投资开发活动的性质、地点或工作方法。在投资决策阶段，开发商通过可行性研究发觉在某地块进行商业楼宇开发风险较大，而进行住宅开发市场前景乐观且收益有保障，此时开发商通过改变开发性质从而回避开发商业楼宇的风险；又如，开发商通过可行性研究发觉在某地块进行住宅开发成本高、位置差，而另一块宗地却比较适合，因此开发商改变开发地点从而回避在原地块开发带来的风险。

(二)房地产投资风险预防

房地产投资风险预防是指房地产开发商在房地产投资风险损失发生前采取某些具体措施以消除或减少可能引致风险损失的各项风险因素，实现降低风险损失发生的概率，同时也能达到减少风险损失程度的作用。风险预防措施可以是一种行动或一套安全设备装置，开发商在深入研究风险损失是怎样发生的基础上，在风险损失发生前将引发事故的风险因素或环境进行隔离，即切断风险事故链，从而预防风险损失的发生。

1　在投资决策阶段，开发商预防风险的首要任务是建立一支高水平、多学科的开发队伍，把握国际、国内和地区当前和今后的政治、经济形势，经济政策、产业政策和发展规划以及拟开发地区的基本情况，诸如工商业状况、人口结构与密度、居住条件、基础设施现状、建设规划、交通和污染情况等，了解和掌握该地区商服业、住宅、工业分布情况及未来发展趋势等，理性研判该类物业的市场供求状况并进行科学的项目可行性研究，合理评价和选择开发投资方案；其次，要树立全员正确的风险态度，加强风险资料搜集、整理和比较，强化对房地产投资风险管理理论的研究和学习，高度重视企业风险管理；最后，要建立风险管理制度，制定科学的考核标准和奖罚措施，并在实际中严格执行，建立健全风险管理机构，编制并推行风险管理计划。

2　在开发前期阶段，开发商应主动与地方政府、各专业管理部门、金融机构、原土地、地上物所有者搞好关系，密切双方联系，征得其理解和支持；了解地块的自然属性、使用属性及地下埋藏物情况，以适当的方式在适当的时机购买土地；及时同有关部门沟通，获取对地块使用意图的确认，妥善处理征地、拆迁和补偿问题；委托水平高、信誉好的勘察、设计单位进行勘察、设计，并就初步设计方案与政府有关管理部门进行沟通，认可后方才进行详细设计，同时严格控制设计进度及设计质量；根据资金需求量、使用时间和融资成本确定最佳融资方案；及时落实建设条件并根据开发商自身招标能力、管理能力、工程特点、工程规模等选择适当的招标、发包方式，严格承包商和分包商的资格审查，并选择合适的合同形式签订工程承包合同。

3　在工程建设阶段，开发商应明确工程开竣工日期，确定质量标准和进度、质量、安全要求，严格审查承包商和分包商的施工组织设计、技术方案，特别是新材料、新技术和新工艺的应用，以及承包商和分包商的进度、质量、安全保证体系并督促其落实进行设计交底，严格控制设计变更，做好现场施工日志并注意资料收集和保存，按时支付工程预付款、进度款，确保按施工总进度计划和年、季、月进度计划进行施工，妥善、及时处理施工索赔与反索赔；坚持以人为控制中心，从人、材料、机械设备、方法和环境五个方面严格进行质量、安全控制，建立健全质量、安全负责制；严格按概预算控制建筑成本；加强工程监理，定期视察现场，定期、及时召开现场例会以及临时协调会等。

4　在房地产租售阶段，开发商应充分了解市场需求，包括供求状况、消费者购买力和消费偏好、房地产市场竞争程度、竞争规模及竞争方式、房地产市场的性质、结构及发育程度等，并结合所推出物业的特点制定营销策略，进行房地产市场合理定位，确定房地产的租售价格，同时在考虑成本及投资收益目标前提下选择适当的租售渠道及营销方式，通过广告、宣传推广、人员推销及促销措施，明确房地产租售指标，制定营销奖罚制度，加强营销人员的业务培训；在租售后阶段应选择那些管理水平高、经验丰富、服务周到和信誉良好的物业管理公司，建立健全物业管理制度、收费体系及收费措施，加强物业管理人员上岗培训；配备消防器材，及时对建筑物及附属设备进行定期检查维修并消除火灾、事故隐患等。

篇(2)

【关键词】房地产项目；管理；问题；对策

引言

由于房地产行业具有自身独特的特点，它是极易受经济市场影响的一个行业，对整个社会的稳定尤为重要。房地产行业一直都是受到社会各界关注的重点行业。近年来，随着经济的发展，我国城市的房价呈现不断上涨的趋势，老百姓的经济承受能力无法满足过高的房价，“蜗居”、“北漂”一族的出现都是当前高昂房价的真实体现。因此，如何对房地产进行正确、合理的管理，研究出一套有效的项目管理模式，是当前所有房地产行业都必须关注的一个重要问题。下文笔者重点论述房地产项目在管理中存在的问题及应采取的措施，推动我国房地产行业的发展。

1 房地产项目管理概述

1.1 概念

通常所说的房地产项目管理，实质上是工程项目管理的一个分支，是指房地产项目的管理者通过综合对系统工程的观点、理论和方法的运用，全过程、全方位的综合管理房地产项目的建设和使用，优化配置房地产项目中的各项生产要素，从而为将优质产品提供给用户。它是一门实用性很强的综合性学科，是发展潜力很大的新兴学科。

1.2 原则

在对房地产项目进行管理的过程中，应坚持相应的原则。首先应坚持成本最低原则，从房地产项目管理的角度来看房地产的成本运作，应做到成本的最低化，不断降低运行房地产的成本，实现的最低目标成本的要求，但其前提条件必须要保证质量；其次，必须对房产质量管理严格把握，做到行之有效的项目管理运作；再次，应坚持责任对等的原则，因为房地产行业极易受到市场经济的影响且是一个暴利的行业，对于房地产商来说，不能为了追求利润而忽视的质量，应讲责任与利益对等，从而保证房地产项目管理的有序进展。

2 房地产项目管理中存在的问题剖析

2.1 缺乏科学合理的前期可行性研究

房地产项目管理的最基本的前提便是前期研究。只有确定了具体合理的方案，才能有序的进行下期的投资建设项目。然而，当前很多房地产开发商忽视了对项目前期可行性的研究，在拿的项目后，为了赶工程进度，立马动工，而没有对市场调研及前期可行性进行充分的研究，仅仅依据目前市场经济的动向，在实际施工过程中，就会导致严重的重复建设社会资源的状况，从而对资源造成严重的浪费，不利于企业和国家的长远发展。

2.2 缺乏完善的项目监督程序

由于对房地产项目前期的可行性研究不足，很多房地产商为了获取利润，过分追赶工程进度，对工程中应该注意的安全及质量问题的监管不重视，监管工作不到位。当出现实际问题时，房地产商仅仅是将设计图纸与现实施工存在的争议简单对比，并没有坚持从实际出发的原则，而是从经济利益的角度图纸进行修改，很多临时调整的决策都是由开发商厂商一手操办，缺少有效项目监督，没有制定完善的项目监督程序及当实际施工与图纸设计出现偏差时的解决措施，这就严重制约了房地产项目管理的科学性。

2.3 缺乏强烈的合同管理意识

当前，我国房地产商在对项目管理中存在的又一个严重的问题是缺乏合同管理意识，很多房地产商的合同管理意识比较。近年来，随着我国经济的不断发展，逐步融入世界经济竞争之中，不同文化之间的冲击对传统的“口头”合同思想产生了很大的影响。这意味着，在以后的合同管理中，房地产商必须认真斟酌合同中的每个词、每个字，更不可随意的凭个人主观意识去修改合同。然而，当前我国很多房地产商没有认识到经济形式和竞争形式的变化，合同意识很淡薄，由于缺乏强烈的合同管理意识，对房地产项目的管理产生了很多不利的影响。

3 改善我国房地产项目管理的措施探究

通过上文对房地产项目管理中存在的问题进行剖析，我们可以看出当前房地产项目管理的问题主要集中在前期的可行性研究、项目监督程序及合同管理意识方面，针对这些问题，笔者认为我们可以从下述几点着手，改善我国房地产项目的管理。

3.1 科学有力的加大进行前期可行性研究

在进行项目施工前，开发商应收集和整理各方面的信息如市场经济信息、竞争对手的信息等，从市场定位和产品研究及项目的品牌战略进行科学的前期可行性研究。随着房地产市场竞争的不断加剧，开发商不能仅仅依靠单纯的广告的投入来进行企业的品牌建设，越来越多的消费者逐步趋向理性和成熟的消费，他们对产品的质量及系列的售后服务更加注重。因此，房地产商应深刻意识到这一点，客观合理的对自己的产品有进行评价，进行充分的前期可行性研究，才能确保产品质量的实现及企业自身利益最大化的需求。

3.2 制定完善的房地产项目管理程序

为了确保项目管理的顺利进行，必须不断完善和公开程序监督，才能保证项目管理目标的实现。针对目前各地房产项目管理程序不规范的问题，应该充分发挥监委会的作用，借助第三方力量，避免 “自己监督自己”现象的出现。因为房产项目存在点多、面广、战线广的特点，涉及的内容更是全面，只有通过有效的管理程序，按部就班，适时的调整项目当中遇到的问题，使项目能够顺利的进行下去。

3.3 强化房地产合同管理意识

房地产商应在前期充分完整的调查研究基础上，不断提高项目管理意识。针对当前房地产中普遍存在项目管理意识不强的局面，只有通过对管理意识的不断强化，让其意识到项目管理的重要性。首先必须要转变观念，改变传统的“口头“做法的观念，意识到合同所具有的强制性及其所具有的威力，这样才能从根本上解决房地产合同管理意识不强的局面，也能更好的实现房地产项目管理。

结论

综上所述，当前由于早房地产项目管理中对项目前期的可行性缺乏研究；在项目实施过程中对项目监督程序不够完善以及合同管理意识淡薄等问题，严重制约了我国房地产行业的发展，我们应针对出现的问题及时采取解决措施，诸如加大对前期可行性的研究、不断完善房地产项目管理的程序以及逐步提高房地产合同管理意识等，从而有效的推动我国房地产项目的管理，更好的为市场经济服务。

参考文献

[1]陈俊锋.我国房地产项目管理中存在的问题及对策分析[J].管理观察，2010（15）.

[2]王凌.前夕房地产项目管理的问题及应对措施[J].四川建材，2005（3）.

[3]贺曼华.浅议房地产项目管理中的问题及对策[J].科学与财富, 2010(9).

[4]吴玲.对房地产项目管理中存在问题的思考[J].现代企业文化, 2010(26).

[5]陈玥.中小房地产企业项目管理存在问题及对策分析[J].江苏科技信息（学术研究） 2011(11).

[6]程志超.浅谈如何加强当前房地产开发项目管理[J].新西部（下半月）, 2009(9).

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关键词房地产产品策略价格策略促销策略渠道策略

改革开放以来，随着城市住宅制度改革的不断深化和土地有偿使用制度的实施，房地产业作为一个独立的经济产业在我国迅速发展起来。我国房地产市场已经逐渐呈现从“卖方市场”向“买方市场”的转变，这就要求房地产行业要与市场营销策略相结合。

1房地产商品的特点

房地产是房屋和土地财产的总称，又称不动产。其特征与土地特征密切相关。它既属于生产要素又属于生活消费品，所以对于消费者来说购买这种特殊的商品既可以看作是投资也可以看作是消费。就房地产这一特殊商品而言，它具有以下特点：

（1）固定性。也称不可移动性，房地产项目一旦落成，其位置、结构便固定下来，难作大的改动。

（2）组合性。土地和房屋的组合：每个房地产项目都包括房产与地产、房屋与土地两个部分。消费品和投资品的组合：房地产既有使用价值又有投资价值，随着发展，房地产商品的使用价值会减少，但投资价值却会因某些特定因素而升值。

（3）差异性。在房地产市场上没有完全相同的两件产品，因为它不仅受到开发商、物业类型、建筑设计的影响，即使建在同一块土地上，每宗房地产的交通、日照、周边环境、景观等也是不同的，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使房地产有区位优劣之分。

（4）稀缺性。这是由土地的自然属性决定的，因为土地具有不可再生性。

（5）保值增值。由于土地的稀缺性，使房地产具有保值增值的特性。

（6）使用周期长。某一项目工程建成通常要2～3年的时间，甚至更长，而产品建成后，一般可使用50年以上。

（7）耗费资金大。房地产售价昂贵，往往要花费人们很多年甚至是一辈子的积蓄。所以购买者在选购住房时慎之又慎，对物业的质量、价格、配套设施、小区环境等许多方面都要进行细致的比较。

2房地产营销策略的应用

房地产商品有其自己的特征，使得房地产市场营销不同于日用品、食品、药品等低值易耗的产品，同时也不同于汽车、电器等使用周期短、升级快的产品，因此在营销策略上有着自己的特殊性。

2.1产品策略（product）

随着人们生活水平的提高，对住房的要求已不再只是能遮风避雨的“钢筋加水泥的丛林”，而是更多的追求其个性化和独特性。这就要求开发商通过对产品的名称、物业、文化、自然环境等方面进行精心设计来体现其差异性，做到“人无我有、人有我优、人优我奇”，从而赢得更多的消费者。

（1）名称。给房地产商品取一个好听的名字不仅能给人好的第一印象而且还能引发美好的遐想。比如，金马公司开发的“罗马花园”，其名称就是追求一种异国的浪漫和古典的高雅。

（2）物业。提高物业质量，赶超时代潮流。在当前房地产商品供大于求的状况下，消费者看重的是房屋外观、内部布局、装饰装修。为此，开发商要采用现代化的新材料、新技术，使物业具有智能化和现代化的格局。

（3）文化。房地产开发商要注意通过高品位会所、藏书丰富的图书馆、温馨祥和的邻里中心、设施齐全的幼儿园与中小学来营造小区的文化氛围，这些都是在文化营销方面做出的有益探索和成功尝试。

（4）借助自然环境。开发商一般只注重对小区环境进行人为的建设，而忽略了借助自然环境，比如借助天然的河流、现有的绿地等，既能使小区环境更具特色和自然性，而且还能在经济上节省人为造势的费用。

另外还要注意产品创新。产品创新主要包括产品开发、更新速度及产品质量和水平，可划分为高科技型、绿色环保型、社会保障型、设计综合型。

2.2价格策略（price）

房地产价格营销策略是房地产营销策略中的一个重要环节。科学合理地制定房地产价格以及灵活地运用定价策略和技巧，对项目成功及开发商的生存和发展具有积极意义。

（1）定价方法。在市场营销定价策略中，定价的方式主要有成本导向的定价、竞争导向的定价和需求导向的定价。总之，在制定价格的时候应根据成本、楼盘情况、顾客能够接受的价格、同类楼盘的竞争因素、房屋设计、装修、配套设施等各个方面进行合理地定价。

（2）定价策略。房地产定价策略主要有以下几种方式：一是“试探性”定价策略。指售房者根据销售情况不断地调整定价的一种方法。这是房地产经营者综合分析同类商品房价格情况后，先以较低的价格出售少量的商品房，然后根据买房的人多或少的情况适当地提价或降价的一种方法；二是折扣优惠。房地产公司为了加速资金回笼，常常会给予客户一定的价格优惠，可以通过不同的付款方式来实现。例如，如果分期付款房价要付全额，而一次性付款，房价可给予5～10%的折扣优惠；三是分期付款。为了避免让购房者一次性支付过多的金额，有的公司允许购房者分期付款。常用的方法是，购房者在签定合同时付1/3的房款，房屋施工过半时再付1/3，完工时付剩下的1/3。有的公司采取预付定金的办法，然后余额在一个规定的期限内分几次付清；四是楼宇按揭。随着金融资本介入房地产业，一些房地产公司和银行开展了楼宇按揭业务。所谓的楼宇按揭，是指由购房者交纳房价30%的首期款，取得购房合同，然后凭购房合同向银行申请抵押贷款支付70%的余款，以后，购房者定期向银行还本付息，直到付清本息时才能收回产权。这是目前国际上房地产交易中通用的一种付款方式，值得借鉴和探索。

2.3促销策略（promotion）

房地产促销的目的是刺激或增加消费者的购买。目前我国常采用的促销有以下几种：

（1）人员促销。它是一种传统的推销方法，是指房地产促销人员根据掌握客户的信息，向目标顾客面对面地促销方式。此种促销方式的优点在于，目标顾客明确、促销力量集中、互动性强等。同时人员促销这种方式所面对的顾客范围小，对于促销人员的要求较高，不仅要具有良好的业务素质，而且还要求有较高的个人素质。

（2）广告。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。房地产广告可供选择的形式有印刷广告、视听广告、信函广告等，另外还有样板房展示，这是一种实体广告，看得见摸得着的广告。房地产广告诉求的重点有地段优势、质量优势、环境优势、教育优势、交通优势、开发商的声誉等。每个开发商都应根据自己楼盘的具体情况选择适当的广告类型和广告策略，以收到最好的宣传、销售效果。

（3）公共关系。房地产公关是指房地产开发商通过传播沟通在公众中树立良好的形象，以实现其宣传或销售的目的。比如搞好和买房者、金融公众、媒介公众、社区公众、社团公众、政府公众、内部公众等的关系。这可以通过具体的活动来实现，如召开新闻会、进行奠基和封顶仪式、参加社会公益活动，或通过危机公关化不利为有利，从而达到公关的目的。公共关系是一种不花钱的广告，而且传播面广，所以其效果很好。

（4）营业推广。这是一种利用短期诱因诱导消费者购买、鼓励房地产商和企业推销人员销售的促销策略，效果比较明显。比如对于消费者而言，在某个时间段可享受买房送空调、送冰箱、或者送书房、送储藏室、室内设施、地下室、花园等。这也是价格策略中的优惠折扣。

2.4渠道策略（place）

目前我国房地产行业中，房地产营销渠道大致可以分为直销、经纪以及近几年兴起的网络营销。

（1）直销。它是指房地产开发商通过自己的营销人员直接向潜在顾客推销自己产品的行为。直销的优势在于可以节省一笔委托的费用，同时它对营销人员的经验、素质要求很高。

（2）委托推销。它是指房地产开发商委托房地产推销商来推销其房产的行为。委托商可以是企业商，也可以是个人商。前者是指由多人组成的具备法人资格的机构，后者是指中介的个人，即经纪人。

（3）网络营销。这是房地产业借助网络进行有效营销的一种手段。利用互联网可以打破地域限制，进行远程信息传播，且图文并茂，效果比较好。目前，国内出现了一些以房地产为主要内容的网站，如搜房网、中房网等。随着电子商务的发展，网络营销应用在房地产业上将具有更大的发展潜力。

3结语

综上所述，结合房地产商品本身的特点，房地产营销策略大致可分为以上几个方面。目前我国房地产业正处于一个崭新的发展阶段，房地产营销是其一个重要的方面，所以营销策略对房地产行业而言有着很重要的现实意义。

参考文献

1陶婷.略谈房地产营销策略[J].外国经济与管理，2004（8）

2刘艳.浅谈房地产营销策略[J].沈阳干部学刊，2008（6）

篇(4)

唐　中间推广费用并非成本之重，房地产商的开发成本主要是基础成本更高一些，对土地以及建设等投入比例较大。作为广告费用本身来说是一种可控的成本。毕竟开发商会根据收益率来衡量推广费的比例。

?　文化牌是楼盘竞争之利器，本地消费者是否真正买账?

唐　如今的房地产市场，消费者选购时依然会很看重地段和价格，而作为房地产开发商来说，主要满足消费者两种需求即可得到市场认可，其一是刚性需求，也就是要满足购房者一个基本的居住目的。其二则是为了满足消费者享受生活的欲望。文化牌现在还不是主流需要，但是日后会成为竞争的要素之一。

?　从理财角度看，期房、现房哪个更具优势?

唐　期房作为一个并未成形的楼房，购买本身只是一纸合同，自然会存在一定的不稳定性。然而其利润上升的空间当然也是现房所不能及的。相对于保障而言，购买现房则具备更多的稳定性，利润空间就要小很多了。消费者还是应该明确其中利弊，做出适合自己的判断。

?　地理位置优势是得天独厚的稀缺资源，作为城中上班族，选购近郊楼盘应关注什么?

唐　对于项目整体的开发应该相对成熟，房产五证齐全，最重要的是户型一定要合理。合理的户型其实就是在为消费者省钱。不合理的户型不仅不能改善生活的品质，还会为今后的生活带来不必要的麻烦，当然，除此之外还要看楼盘未来的规划等等。

?　停车位成为现今购房者趋之若骛的珍宝，作为房产商如何解决入住率远远高于停车位的现状?

唐　房地产商应该有“三多一少”的心态。这就需要他在开发项目的时候，多一点考虑；多一点负责；多一点良心，少赚一点就可以适当减缓车位压力。

?　开发、销售、物业常常是三方合作，消费者如何维权，购买时应注意什么?

唐　作为消费者照样也有“三多一少”值得大家注意。在购房的时候多考察、多对比、多询问，少听销售人员的美言。三方推诿的事其实是可控的，主要是看消费者前期做了多少的预防和准备工作。

?　面对抽奖、返现、会员等等促销模式，消费者应如何慎重选择应对?

唐　俗话说“买的不如卖的精”，消费者购房、看房的时候必须做到现流行的那个词――淡定。购房的过程一定是顺其自然的过程，不贪小便宜就不会吃大亏。

篇(5)

扣除预收账款

笔者查阅万达地产招股说明书发现，其资产负债率的定义中，将预收账款从负债中扣除了。万达称，“资产负债率按资产总额（扣除客户垫款）除以资产总值再将所得值乘以100%计算”（招股说明书P377），“我们的客户垫款主要包括预售物业所得款项”（P363），由此可知，其客户垫款即指预收账款。

根据万达地产招股说明书披露的资产负债数据，如果负债总额不扣除预收账款，万达地产2013年末和2014年6月30日资产负债率分别高达74%和78%。这一负债率水平与万科A（000002.SZ）的负债率大致相当。

值得一提的是，万达地产的投资性物业以市价计量，其账面资产中包含了巨额商业地产增值，如果投资性物业以历史成本计量，其负债率远高于万科A。

将预收账款从负债中扣除，并非万达地产首创。近年来，中国房地产业形成了一个流行的观点：预收账款不是负债，在计算资产负债率时将其从负债中扣除。一些机构和媒体也以此计算房地产企业负债率。

不过，在招股说明书中将预收账款从负债中扣除而计算资产负债率，笔者印象中万达地产似乎是首家。A股市场的房地产上市公司财报中披露的资产负债率指标计算中仍然将预收账款包括在其债务中，如万科A的2013年年报披露，其资产负债率为78.0%，并没有将预收账款从负债中扣除。不过，“2013年经营业绩与分析”中有如此表述： “2013年底，公司剔除预收账款后的其他负债占总资产的比例为45.54%”。

谬误已久的预收账款不是债

房地产企业的预收账款究竟是不是债务呢？如果不是债务，那么它是什么？

在资产负债表中，预收账款列示于企业的流动负债项下。对于有大额预收账款的房地产企业而言，如果将预收账款从负债中剔除，那么会计恒等式“资产=负债+所有者权益”就不再成立，以此计算的资产负债率也就失去其应有的意义。

仍以万达地产为例，2014年6月30日，其账面资产总额5040亿元，负债总额3914亿元，所有者权益1126亿元。将预收账款1311亿元从负债总额中扣除后的负债额为2603亿元，以此计算的资产总额将会大于负债与所有者权益之和。

预收账款是核算企业按合同约定向其客户预收的货款、定金等。与应付款项等经营性负债相比，预收账款是一项不需要以现金偿付的债务，与银行贷款等有息负债相比，预收账款通常是一项不需要支付利息的负债。但从本质上来说，预收账款仍然是一项债务，企业需要按照合同的约定，按时向客户交付相应的商品（劳务）。

房地产企业需要按合同约定的期限向客户交付商品房，并据此确认商品房销售收入；若不能如期交付商品房就构成违约，须向客户支付违约金。如果房地产商根本没有足够的资金用于相应商品房项目的建设，那么房地产商就会由于资金链断裂而导致项目烂尾，企业有可能因此陷入破产困境。

由于中国商品房实行预售制，房地产企业账面都有巨额预收款项。房地产企业之所以如此扣除，主要理由是，房地产企业与预收账款相应的房地产项目销售结算完毕后，预收账款余额就会变成零，企业无须对外支付现金清偿。但实际上，与预收账款相应的房地产项目的建设仍须投入资金，至项目竣工结算期间，仍会发生管理费用、财务费用等期间费用，缴纳营业税、城建税、土地增值税、教育费附加等税费。而项目销售结算时，相应的存货也会结转至销售成本，总资产会相应减少。

简单地将预收账款从负债总额中扣除，并以此计算资产负债率，一方面，没有考虑到与预收账款相关的房地产项目后续建设资金支出和期间费用、税费支出，低估企业的负债额；另一方面没有考虑项目结算后，随着预收账款结转至销售收入、负债减少，相应的存货也会随之结转至销售成本，企业的资产相应减少，因而高估企业的资产总额；由此将严重低估企业的资产负债率。

个人认为，如果房地产商的预收账款余额高，且销售毛利率、销售净利润高，从最大限度利用资金角度出发，在计算资产负债率时，若要将预收账款从负债中扣除，那么，应同时考虑与预收账款相关的资产、负债的变化。

不妨以具体数据来举例：

假设某房地产企业资产总额100亿元，负债总额80亿元，其中，预收账款30亿元，其资产负债率为80%；若简单地将预收账款从负债中扣除，则以此计算的资产负债率为50%。那么，将预收账款从负债总额中扣除后计算的资产负债率是否能真实反映企业的财务状况？

假设该企业30亿元预收款对应的商品房都已竣工，达到交付、结算条件，我们不妨看一看其与预收账款相应的商品房全部销售结算完毕、预收账款为零时的资产负债状况。

假设该企业的销售毛利率为40%，销售净利率为20%，则30亿元预收账款对应的账面存货为18亿元（30×60%），项目全部销售可实现净利润6亿元（30×20%），与其相关的期间费用、主营业务税金、所得税等为6亿元（30-18-6）。

那么，与30亿元预收账款相关的房地产项目全部实现销售后，预收账款为零，存货减少18亿元，所有者权益（未分配利润）增加6亿元，应付账款、应交税金增加6亿元（假设与项目销售结算相关产生的债务尚未以现金支付，由此形成应付账款、应交税金）。

而销售结算后，企业的资产总额为82亿元（100-18），负债总额为56亿元（80-30+6），所有者权益总额为26亿元（20+6）。

这个时候，由于与预收账款相关的项目已全部销售结算完毕，预收账款余额为零，在计算资产负债率时，是否剔除预收账款，对资产负债率没有影响。根据上述数据可以计算出，企业的资产负债率为68.29%。

可见，即使企业与预收账款相关的商品房已全部达到竣工状态，其项目全部销售结算后资产负债率也高达68.29%，而不是直接将预收账款从负债总额中简单扣除后的50%。

如果企业与预收账款相关的商品房尚未竣工，须继续投入资金建设，则项目全部竣工结算后的资产负债率会更高。

假设企业与预收账款相关的商品房账面存货余额为5亿元，达到竣工状态尚需要继续投入资金13亿元，假设以现金支付3亿元、产生应付账款10亿元，在此情形下，项目全部竣工结算后的资产负债状况如下：

企业的资产总额为92亿元（82+13-3），负债总额为66亿元（56+10），所有者权益总额为26亿元；其资产负债率71.74%。

上述案例显示，如果房地产企业与预收账款相关的房地产项目尚在建设中，则后续建设仍须支付现金，或增加债务。即使项目已全部竣工，达到可交付状态，销售结算过程中也会发生相关税费，须以现金支付或增加应交税金、应付账款等负债。而在销售结算时，随着预收账款因结算而减少，与其相关的存货也因结转至销售成本而减少，企业的资产总额也会随之下降。

房地产企业在计算资产负债率时，简单地将预收账款从负债总额中扣除，而不考虑与之相关的存货、应付账款、应交税金等资产负债项目随预收账款的变化而变化，由此将会导致资产负债表失衡（资产>负债+所有者权益），显著低估企业的资产负债率没有任何实际意义。

但预收账款不是债，在中国房地产业已成为一个流行的观点。这一谬误之所以能够流行，只是因为中国房地产企业的负债率过高而已，且国内商品房实行预售制，其负债中预收账款也很高。

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Abstract: The risk of the real estate transaction processas an example, the two aspects of risk mainly from real estate transactions in the buyer's and preventive measures, specific measures to prevent the real estate transaction risk analysis.

Key words: real estate; risk; prevention measures; conclusion

中图分类号：F293.35 文献标识码：文章编号：

前言

房地产投资风险是指房地产投资主体，直接或间接地把一定量的资金投入房地产开发过程，由于受各种不确定因素影响而造成的收益下降或损失增加或投资成本增大等不利结果的可能性。风险是客观存在的，风险的存在不仅会带来损失，在许多情况下，风险也蕴藏着某种机遇。所以，科学预见各种不确定性，提示并正确识别房地产风险因素，认真分析和研究各种因素的影响方式和程度，对房地产投资风险管理具有特别重要的意义。 1、房地产交易过程中存在的风险概述 1.1 开发商欺诈引发的风险 由于利益驱动，各地区城市建设整体规划均遭到不同程度破坏，通过暗箱操作，将既定的规划随意变更，更有甚者，建设项目内规划的绿地可以占用，规划的公共设施可以不建或建成后改作其他用途等等。房屋建设偷工减料、建设不符合环保和消防要求、水电配套故障不断等建筑质量问题日益突出。同时，房屋销售陷阱重重，广告虚假，由于信息严重不对称，消费者欠缺房地产专业知识，造成许多开发商惯常采取不正当的营销方法，造成业主付款后不能人住，或入住后不能取得房屋产权等。 1.2 房地产中介组织欺诈引发的风险 房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等。一些不法中介从业人员钻了交易方对房地产相关知识、政策不甚了解的空子，利用自己的优势地位，在签订合同时签了一些与中介服务不相对应的服务条款，其签约双方的权利义务关系不对等，对交易方做出不合理、不公正的规定，使交易方造成损失。房地产中介存在的具体欺诈行为有：以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬；从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动；无照经营、超越经营范围和非法异地经营；房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书；房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续等。 2、房地产交易中买方的风险及防范措施 2.1 充分了解房地产方面信息，避免盲目购买，降低信息的不对称性购房者虽知道从区位、结构、比价等方面了解房地产信息，但始终无法了解房地产成本、相关的国家政策及房价走势等，因而存在盲目购买的情况。解决这种问题的关键是把握房地产经济周期，别人疯狂时，自己要退出，别人悲观时，自己才进入。微观的区位、结构、比价问题只要多看看就可以解决。 2.2 谨慎交定金，签合同 掌握了详尽的房地产信息后，再确定是否下定金，签合同，不要受置业顾问的诱导。仔细研读房地产合同。不管是一次付款还是按揭付款，都是买方(一次付款方式)或银行(按揭付款方式)将所有房款付给房地产商后，房地产商才在规定的时间交楼。很显然，这种交易程序不利于购房者。在一定的时间里，房、款都控制在地产商手中，而买方的利益全凭卖方的信用，其风险显而易见。 2.3 合同中要明确交楼、办理房地产证书及违约责任等相关事宜 如果房地产商资金链断裂或将已收房款挪作他用，则很有可能形成烂尾楼，交楼收房遥遥无期。即使房地产可以如期交收其质量还可能出现问题，如楼面、墙体出现裂缝，水、电线路不通或漏水漏电，建筑面积水分等。这些都可能给购房者造成损失。此外房地产证书还可能由于房地产商开发手续或将房地产办理了抵押贷款等问题而无法办理。因此，所有这些可能出现的问题都应在合同中明确其解决办法。 3、防范房地产交易风险的具体措施 3.1 加强房地产法制建设 我国房地产市场还很年轻，各种法律、法规还有待进一步健全，因而，更需要政府发挥主导作用加以培育和发展，以规范市场交易行为，维护市场秩序。首先，要完善立法。面对房地产交易过程中存在的种种问题，由于没有明确的法律规定，使得各地区各部门查处和打击类似行为无法可依；再加上取证难度大、处罚力度小、操作手续复杂等，常常是无功而返。因此，当前迫切需要建立健全明确的、易操作的、力度大的规范房地产市场各类行为的法律法规。只有这样，查处、打击房地产市场的违法违规行为才可能收到应有的效果。同时，要重视执法工作，加强执法。目前出现的许多房地产违法违规行为，在现有的国家以及地方的许多法律法规中，也都有所涉及。之所以难以依法查处，一个很重要的原因，就是某些地方由于过分依赖房地产业、过于片面地强调保护和发展房地产业，而对一些房地产企业的违法违规行为，忽视甚至纵容。因此，地方政府必须端正态度、提高认识，在房地产交易秩序专项整治行动中，切实负起责任。 3.2 宣传诚信理念、倡导诚信价值观 首先要从思想认识上加强全民诚信意识的教育，对社会公民要进行社会道德教育，使每一个人都建立起“诚信为本”的意识。具体操作层面，可以对房地产相关机构开展道德讲座，加强他们的业务培训和行为教育，提高从业人员的执业观念、执业态度、执业纪律和执业作风。对房地产登记机构工作人员进行廉政教育，提高抗腐变的能力。也可以积极发挥新闻媒体宣传教育和监督两大功能，例如，依靠媒体对违法案例进行宣传，要善于利用各种典型案例，有深度、有说服力地推出有震撼力、能在人民群众心灵中产生强烈共鸣的警示性报道。 3.3 规范从业行为，努力提高从业人员的综合素质 一是依法办事。作为房地产交易领域的从业人员，必须牢固树立法纪意识，强化党规政纪原则，自觉遵守有关法律、法规和纪律，努力提高依法管理、依法行政、依法办事的能力；二是牢记宗旨。作为房地产交易领域的广大从业人员，要时时处处注重自身的形象，树立为人民服务的思想，切实维护好人民群众的根本利益；三是廉洁自律。作为房地产交易领域的从业人员必须始终保持清醒头脑，自觉抵制腐朽思想的侵蚀，做到勤廉自律，恪尽职守，树立自身的良好形象。 3.4 建立房地产市场信息体系 首先，对房地产市场来说，要加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。如有关部门要加强信息沟通与整合，适时披露土地供应、商品住房市场供求，以及土地和住房价格变动等信息，要加强舆论引导，增强政策透明度，稳定市场心理预期，促进市场理性发展。同时，房地产企业应主动消除因信息不对称而给消费者带来的疑虑，以吸引更多的顾客。在进一步树立“诚信为本”职业道德的基础上，真诚地向消费者提供完整、真实的商品信息。其次，对消费者来说，只有充分掌握了真实的商品信息，消费者才可能获得在房地产交易中的平等地位。因此，要充分利用信息社会的方便条件，从多方面获取更多的商品信息。

4、结论及建议

4.1 房地产开发的风险因素是复杂多样的，在实践当中应当采取定性分析与定量分析相结合的办法，分别从横向（即现实环境中存在哪些不确定因素）和纵向（即这些不确定因素如何对项目开发过程造成影响）两个角度加以考虑。只有这样才有可能较为全面的识别出风险因素的作用机制，从而采取相应的预防措施。

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食品存在问题多消费者难以放心

食品问题事关消费者的安全、健康，社会各界都应予以高度重视。然而在当前食品消费市场中，各种假冒伪劣、虚假宣传、违规促销随处可见，短斤少两、食品安全事件时有发生，消费者仍然难以放心消费，亟需加以整顿、治理和规范。

一、食品中的假冒伪劣屡禁不止

1、消费者反映，市场上出现了如下“制假”手法：把豆腐丝经牛油浸泡后当成牛肉丝卖；在葡萄酒中加入糖、色素、香精、橡木素等添加物，用进口“垃圾酒”或各种原料勾兑成的葡萄酒当作原汁葡萄酒出售；鱼、肉、禽注水灌沙后再出售。

2、部分商场、超市、自由市场随意“修改”食品标签，改动生产日期、保质期，如将生产日期标到上市前后，出售过期、变质食品。有消费者反映购买某果脯时，发现在标签下面还贴有一张标签，名称、重量、编号都相同，但生产日期不同。

3、农村市场和校园周围存在大量“三无”食品、劣质食品。农村市场属于市场监管的薄弱环节，加之农村消费者缺乏相关商品消费知识和自我保护意识较差，“三无”、劣质食品在农村市场有一定的生存空间，继续危害着农村消费者的安全。校园周围的食品销售主要针对的是在校学生，一些不法经营者大肆向中小学生兜售假冒伪劣小食品。小食品霉变、腐烂、过期经常出现，有的在包装内发现石块、头发等杂质，严重危及到青少年的安全和健康。

二、食品中短斤少两现象严重

消费者反映农贸市场和流动摊贩大量使用杆秤，短斤少两问题突出。散装食品出售时在秤上耍手段欺骗消费者，买1斤只给八九两；包装中份量不足，声明500克的包装内只装入450克。如此等等，严重侵害了消费者的合法权益。

三、包装食品使用不适当的促销手段

食品和玩具混装是一些厂商通常使用的促销手段，特别是针对儿童的“小食品”更是花样百出，在包装中夹带玩具、钱币或卡片，很难说儿童购买小食品是为了吃还是玩。消费者反映，目前儿童食品中直接夹带塑料玩具或未经消毒的钱币等现象，禁而不绝，食品被污染的可能性增大，卫生状况令消费者不放心，而且不懂事的孩子还可能误把这些东西当作食物吞进肚子里。

四、食品安全问题仍很突出

啤酒瓶自爆伤人事件、群体性食物中毒事件时有发生。检疫部门对生肉市场把关不严，瘦肉精、垃圾猪等问题时常困扰着消费者，有的未经检疫便上市出售，消费者不放心。有的在腌制加工食品中加入超量添加剂、防腐剂，以及在蔬菜、水果中大量使用激素、农药、化肥，这些情况一般消费者无法知晓，一经食用，将有损消费者的健康和安全。

五、食品日常监督、管理和指导力度有待跟上

消费者反映，以前出现的毒大米、潲水油、陈馅月饼等事件，社会各界反应速度较慢，等广大消费者了解到这些问题后，大范围的损害已经发生了。希望有关部门的监督管理工作能走在前面，避免消费者受到损害。还有的消费者反映，像食盐这样的日常食品都不知道买什么品牌为好，消费者亟盼消费指导。有的企业乱打“绿色”、“环保”食品牌，相关部门对其监督处罚力度不够，消费者不放心。

家装、建材乱贴牌健康、安全隐患多

随着我国“室内装饰装修材料有害物质限量”十项标准和《室内空气质量标准》相继颁布实施，各厂商为博取消费者的青睐，竞相打起“绿色”、“环保”、“健康”等旗号，市场上建材产品很快“绿色”一片，令消费者眼花缭乱。然而从消费者实际装修后的情况来看，消费者对所谓“绿色”建材产品的质量是很不满意的，消费者认为商家在倾力推销建材产品时存在“绿色欺诈”。

一、建材市场虚假宣传，乱打乱贴“绿色”牌

“绿色”已经成为家装建材市场上最时髦的一个词，消费者选购时考虑的也是能否无害无毒，厂商在推销产品时动辄绿色环保，建材市场无材不“绿”，“绿”声一片，误导消费者。但据有关部门调查，市场上70％建材产品无检测报告，即使有检测报告的也大多为送检测试报告或委托检测报告，而不是国家抽检报告。消费者在购买建材产品时，明明气味刺鼻、扎眼，还宣称是“绿色”和“环保”。原来，厂商把刚刚达到国家“室内装饰装修材料有害物质限量”十项标准的产品夸大标称为“环保”甚至“绿色”。还有的甚而将“绿色、环保”和“绿色食品”混为一谈，如将乳胶漆标贴为“绿色食品”标志，令消费者啼笑皆非。

二、建材产品认证不规范，以假乱真，坑害消费者

1、虚假和不规范认证，混淆消费者视听。“绿色”的基本要求是无污染、对人体有益，只有符合国家相关标准的产品才能冠名“绿色”。“绿色”由食品延伸到建筑装修材料领域，是人们追求更加健康舒适的生活使然。厂商为迎合消费者的“绿色”心理，不管产品真实质量如何也要想方设法“绿色”一番，于是参与检测认证的机构也如雨后春笋，多而杂。消费者反映，认证部门不规范、不严肃，市场上的各类认证的牌匾五花八门，让人看不懂，有的甚至严重误导消费者。

2、以假乱真，偷梁换柱，坑蒙消费者。消费者反映，建材市场经常将低等品、等外品的建材产品冒充高等品出售给消费者，购买建材时看的样品与实际销售的产品不符，混级装箱，以次充好现象相当普遍。新装的地板不到半年就发霉、生虫。一些不法厂商，为了牟取暴利故意使用与名牌产品和畅销产品相近、相似的名称，以假乱真，以次充好，甚至伪造检测报告和产品说明书，将国产的说成进口的，把人工合成的称为天然的，蒙骗消费者。有的甚至昧着良心兜售放射性、挥发性物质超标的建材产品，严重威胁到消费者的安全和健康。

三、销售人员服务意识差

消费者反映，目前建材市场销售人员在消费者做出购买决定之前往往会做出各种承诺，表明足够诚意，而消费者一旦掏钱之后大多数承诺是难以兑现的。销售人员在做产品介绍时不是全面介绍，而是只说优点，“漏”说缺点，只管如何卖出，不管消费者如何使用。消费者实际使用后，痛感前后反差巨大，如买木地板，商家没告知相关事项，致使木地板铺不平。

四、家装市场混乱，消费者不敢装修

消费者反映，目前家装市场不规范，监督管理不到位，装修队伍参差不齐，装修时需要处处设防，时时小心，否则可能掉入厂商精心设计的陷阱，蒙受损失。

1、装修公司不按合同履行装修职责。施工过程中装修公司单方面毁约，抬高价格现象突出。如，消费者与某装修公司签订了一个包工包料的装修合同，消费者按合同约定支付部分款项后，装修公司以搞错预算为由，让消费者加钱。消费者坚持按合同办，结果装修公司撤走，留下“半拉子”工程，消费者去找装修公司，却人去楼空。

2、装修队伍良莠不齐，不少无资质、无等级的“杂牌军”和马路装修队伍混杂其中，有的借机坑害消费者。一些不正规的装修公司图省事不按照正常程序开工，有的或者根本不懂装修，不懂施工工艺、步骤，装修质量不能保证，出现问题后多方推脱或找不到原承修人。如，消费者的新房装修不到半年就出现了顶棚脱落、墙壁起泡等现象，找装修公司商量维修事宜时公司已经搬迁，原来的电话、手机也变成空号。

3、装修公司猫腻多，变换花样坑蒙骗。有的装修公司利用消费者不懂装修专业知识，在施工报价单上有意漏项，到施工期间再增项增价，变相提高装修价格。还有的综合报价虚高，然后针对不同消费者灵活分解到装修的各个环节，牟取暴利。

4、装修质量差、服务不到位，装修市场亟需监理服务。家庭装修属于一项技术性比较强的工作，需要从业者有很强的责任心，否则工程质量无法保障。当前消费者对家装质量还很不放心，常常有上当受骗的感觉。加之个别装修公司出现装修质量问题后推诿扯皮，消费者很不满意。消费者需要有关方面提供质优价廉的监理服务。

金融、保险行业须强化规范服务

一、金融方面的问题

1、银行卡合同文本中的个别条款需进一步明晰。

银行为消费者提供银行卡服务时需要签订相关合同，但是就连从事律师职业的消费者对银行提供的格式合同实在放心不下，认为有的条款中概念模糊不清，有的条款明显加重了消费者的责任，还有的则将银行的责任推得一干二净。而一般消费者面对这些条款，更是望而却步。另外，由于个人信用以及银行自身信用体系建设还处于起步阶段，极大地限制了银行卡业务的发展。

2、用卡环境欠理想。

消费者对用卡环境不很满意，消费者在银行柜台、自动柜员机上存取款或划卡消费时，由于独立的单人操作空间或警戒线设置不科学，操作人员的疏忽，不能保证消费者的账号、密码不被窃取。消费者呼吁银行进一步改善用卡环境，减少账号、密码泄密的可能。

3、信贷捆绑问题必须改变。

信贷消费中存在捆绑销售、强迫消费等现象。消费者反映，购买一处商品房时必须到指定银行办理按揭业务，否则视消费者“违约”；银行方面又要求消费者到指定的保险公司办理财产保险，否则不提供按揭服务。在这样一道道指定下，消费者根本无法实现自主选择权。事后，消费者发现，同样的险种其他多家保险公司可以提供相应的优惠政策，计算起来还可以便宜2万多元。在汽车消费领域的按揭中也存在“购买汽车――信贷按揭――保险服务――中介服务”等系列指定环节，消费者的法定权利受到不同程度侵害。

4、存款安全需加强。

消费者反映，目前存款安全隐患多，由于银行工作人员操作失误、计算机系统程序错误、网络传输故障等都可能对存款安全造成危害，给消费者带来不便。如，银行系统中存在一些人为因素，如因操作程序不规范，简化和忽略一些关键环节，致使消费者的存款被盗取现象时有出现，消费者的存款安全需要争取进一步措施加以保障。此外，不法分子窃取到账号和密码后，通过“克隆”银行卡或用假卡、空卡“掉包”来盗取消费者的存款；伪造储蓄凭证及相关证件盗取存款。消费者强烈呼吁，银行方面要从技术层面加强银行卡非法盗取存款措施的研究开发,提高保护储户存款的技术壁垒,加大破译密码的难度。

二、保险方面的问题

1、保险格式合同令消费者费解，缺乏透明度。

消费者反映，保险合同条款由保险公司单方面制订，代表着经营者的利益，对消费者不公平，而且消费者普遍反映保险合同内容复杂难懂，部分条款叙述模棱两可，通常情况下消费者很难对每个条款逐一搞清楚，甚至某些关键条款设置不透明甚至暗含陷阱，消费者防不胜防。

2、保险公司对保险销售人员缺乏监督管理。

按规定，保险销售人员应当持有《保险人资格证书》进行保险经营活动。但消费者反映，部分保险公司片面重视业务拓展，放松和忽视对员工职业道德和服务观念教育，加之保险销售人员流动性大，人员素质千差万别，坑保、骗保事件时有发生，消费者不能放心购买。

3、保险销售人员素质要提升，职业道德要加强。

部分保险销售人员业务素质低，本身对于保险知识和保险合同就缺乏理解，更不可能全面地向消费者介绍保险知识。部分保险销售人员为了扩大销售额，销售方式不得当，片面强调“销售额”、“业绩”，服务意识差，在向消费者介绍和宣传保险项目时不诚实，夸大保险功能，对责任免除条款及退保规定有意不作必要的说明，用片面和虚假信息误导和诱导消费者，甚至骗取挪用保费，引起理赔、退保纠纷，造成投保容易理赔难。如，在销售分红型保险产品时，不如实告知投资者分红保险产品也有风险，分红率有可能为零。

4、适销对路的保险产品不多，保险产品难以适应消费者的需要。

保险是一种具有特殊形式的产品，与其他生产性企业的产品一样，能否做到适销对路，能否让消费者真正的认同，能否为客户提供更完善的保障，是设计产品时最需要考虑的因素。消费者反映，想要购买的保险产品市场上常常没有。如，现在中国购买汽车的人越来越多，如果能在办理机动车辆保险的同时就能获得人身意外伤害的保险保障，无疑既方便了消费者，又扩大了保险公司销售的渠道，消费者肯定十分欢迎。

5、保险行业售后服务跟不上。

消费者投保后保险公司售后服务工作衔接不上，发生保险事故后理赔速度慢，致使消费者对保险行业整体信心不足。有关专家指出，不规范的操作程序和内部管理制度使得保险事故发生时处理速度慢，影响到了消费者投保信心。有的甚至遇事推诿，找出各种不适当理由，不予理赔。一位消费者5年前无任何疾病投了保，患上重感冒后，按保险找保险公司时，保险公司却说消费者有多年支气管病史，不属于理赔范围。

商品房不敢买物业管理不到位

当今购买商品房已经成为家庭生活消费中的头等大事，需要动用消费者几年、十几年甚至毕生的积蓄。因此，消费者在购买商品房时往往很小心谨慎，但是由于消费者在购房中的弱势地位短期内无法改变，消费者难以取得市场交易的平等主体地位，各种侵权事件时有发生。

一、房地产商利用虚假宣传、格式合同条款误导、欺骗消费者

消费者反映，房地产商和消费者之间存在信息不对称，房地产商有隐瞒真实信息的倾向，因而在目前的商品房销售广告宣传中普遍存在夸大甚至虚假的内容。如，在交通地理环境和公用配套设施建设甚至价格等方面误导、诱骗消费者。在与消费者签订商品房买卖合同时不使用规范文本，而是使用自己提供的文本，从中设置种种条款限制消费者权利，逃避应承担的义务。消费者反映，这些合同文本有失公平原则，有的还带有行政色彩。如开发商不按合同约定的时间交房，消费者却得不到应有的合理的赔偿。消费者对房屋实际面积、公摊面积或是水、电、气、暖不具备使用条件等存有疑问时，房地产商多数不予以详细告知。

二、部分房地产商在不具备售房资格的情况下销售现房或期房

消费者反映，有的房地产商在不具备“五证”和“两书”（“五证”即：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售（预售）证》；“两书”即：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》）的情况下，仍然在房地产市场上违法销售商品房现房或期房。为避免上当受骗，提醒消费者在购房前一定要仔细查验房地产商是否具有合法的售房手续，各种售房文件、证件是否齐备。如果该房地产商不能出具“五证”和“两书”，不具备售房资格，消费者不能。

三、房地产商“违约”问题严重

1、房屋建筑材料以次充好，质量安全隐患多，商品房质量得不到保证。

有消费者反映，入住不到3个月的新房，就出现四面漏风、多处漏水、水管生锈等问题。某小区472户业主入住新楼后不久就出现地基下沉，室内天花板开裂等不安全隐患。还有的商品房配套设施摆放不合理，出现消防栓、下水道设在房内，自来水管附在墙体外等情况。房屋装修材料有毒有害物质超标，使用劣质材料情况普遍。

2、房地产商擅自变更合同条款或不履行合同条款，住房不能如期交付使用，存在短斤少两现象。

消费者反映，商品房质量随意打折扣，在消费者不知情的情况下面积随意增减、改变房屋格局、改变室内配套设施，拖延交工日期，小区供水、供电、通信配套设施不到位不及时。如：消费者购房时所见的图纸、模型中有山有水，有绿化带，有较大的房距空间。可房子交付后，最常见的是质量差、漏水裂缝、面积缩小，山水没了，绿化带变成了车库或工作间等。还有的承诺建多少绿地、多大娱乐场所，消费者入住后发现绿地也盖楼、娱乐场所也盖楼，根本就不兑现承诺。

3、产权证办理任意拖拖拉拉。消费者入住新房后，房地产商迟迟办不下房产证。

某小区500多住户的房产证长期办不下来，住户到处奔走至今没有解决，引起消费者强烈不满。

4、个别房地产商甚至违规操作。

江西消费者反映一房地产商将房子既卖给了消费者，又抵押到银行贷款，还到典当行抵押典当，造成“一房三主”，引起群体投诉。

四、物业管理不到位，乱收费现象严重

1、物业管理不到位，消费者无安全感。

消费者反映，很多小区物业管理差，小区的安全、卫生管理差，经常发生丢失车辆和财物的现象。房地产商和物业公司业务移交过程中存在扯皮现象，造成住户有问题时遭到“踢皮球”现象。

2、物业管理乱收费，消费者无可奈何。

部分小区费用多而杂，乱收费，什么入住登记费、户口费、配套费、公共设施费、公摆面积费、物业管理费等。还有的物业公司只收费、不服务，如要求住户交纳“房产基金”（相当于物业管理费），而房子坏了无人维修、无人过问，消费者很不满意。