物业维护部精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇物业维护部范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

1、相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值班，危及人身安全处有明显标志和防范措施。

2、维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停车位置进行管理，保持车辆行驶通畅。

3、看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等。

4、夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录。

5、有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。按照上述要求，物业管理公司应设置专门的社区安全秩序服务机构，其中公司总部设置专门的监督管理部门，即安全管理部，管理处设置提供社区安全秩序维护服务工作的部门，并配备服务人员及设施设备，以确保社区安全秩序维护服务工作的有效实施。

从监管部门职责角度来看，物业管理企业应设置安全管理部，负责对全公司社区安全秩序维护工作进行督促、检查，防止任何安全事故的发生，并在全公司各个领域建立健全安全秩序维护服务组织，实施安全秩序维护服务。总经理作为全公司安全秩序维护事务负责人，根据业务开展社区安全秩序维护服务，制订安全秩序维护服务政策、安全秩序维护服务管理制度、安全秩序维护服务目标和指标，以及各种安全生产、安全秩序维护、消防、应急的规程规范，制订各种安全操作规程和方案等安全措施，全面推行实施。同时，物业管理公司还应贯彻以预防为主的社区安全秩序维护服务工作，加强企业对社区安全秩序维护服务工作的领导和管理，不断加强员工安全教育和宣传，组织员工学习消防基本知识、安全工作知识，教育员工提高安全意识，自觉遵守安全规定，时刻警惕和及时排除工作过程中的安全隐患，防范自然灾害损失和人为破坏事件的发生。根据客户对安全秩序维护服务要求的提升，定期评审公司的安全秩序维护服务管理体系，不断调整、修改、完善、改进安全秩序维护服务技术措施，修订安全秩序维护服务管理计划，并在各级监督实施，使公司的安全秩序管理跟上时代步伐，适应变化着的新环境。物业管理企业应定期组织安全秩序维护服务工作检查和工作研讨会议，排查隐患，及时采取措施，解决出现的各种问题。

对重大安全隐患不惜人力、财力和物力限期整改，对于特殊原因一时难以彻底解决的安全隐患，制订相应的强化管理办法，采取有效措施，确保过渡期安全。其具体工作内容如下：

1、指导管理处做好“四防”(防盗、防火、防破坏、防自然灾害)工作。

2、负责管理处安全、消防工作的教育、培训、监督、检查、评估、指导。

3、负责本部门体系文件的编制与修订，并对执行情况进行督导。

4、负责制订安全秩序维护人员专业技能培训计划，并组织考核。

5、负责公司管辖范围内安全方面事故／案件的调查、分析。

6、负责管理处安全秩序维护人员人数变动情况的统计、分析。

7、负责受理护卫员投诉、意见、建议。

8、负责公司管辖范围内游泳池安全管理工作的教育、培训、监督、检查。

9、协助管理处进行安全岗位编制设置。

1O、协助顾问管理部做好项目考察工作。

11、密切配合其他部门开展相关工作。

篇(2)

[关键词]物业 消防安全

[中图分类号]C931.3 [文献标识码]A [文章编号]1009-5349（2013）01-0058-01

一、物业服务企业消防安全管理中存在的问题

（一）重视程度不够

一些物业服务企业重经营、轻安全，重眼前、轻长远，重修补、轻维护，精力、人力、财力、物力多放在物业经营、费用收取、环境卫生、治安防范和普通的水电维修等方面，忽视了对公用消防设施日常维护和消防安全日常检查，造成物业服务企业内部消防安全制度不完善、机构不明确、职责不清晰，消防值班、巡查、维护失位、缺位，隐患频现。

（二）主体意识不强

有的物业管理公司过分强调为业主和物业使用者“服务”，在消防安全问题上不想管、不敢管，对房地产开发企业、建设单位的物业保修责任不明确，对建筑消防设施检测和维护保养单位的依赖性大，对业主、经营场所的自治自律和行政部门的指导干预期盼值高，造成对业主进场装修使用把关不严、跟踪服务管理不到位，对消防设施故障损坏发现维修不及时，出现问题推、拖，乐见“责任不清”状态，不能主动实施管理、积极解决问题、勇于承担责任。

（三）管理水平薄弱

当前，物业服务企业从事消防管理的多为消防控制室值班、保安和水电维修人员兼职较多，除消防控制室值班员按照国家法律规定经消防专门培训持证上岗外，其余人员基本上都没有经过专门消防培训，导致从事消防管理的人员没有掌握基本消防常识，不能发现火灾危险性，不懂得建筑消防设施功能和检查、维护、操作的基本方法，加之由于物业服务人员工资低、责任心差，消防管理几乎成“空白”。

（四）维护资金缺乏

作为业主，往往采用拒交物业费作为自身的维权手段，长期积压、欠收的费用给物业服务企业造成较大压力，不得不缩减开支、压缩管理项目，造成服务质量降低，产生恶性循环。另外，商品住宅、售后公有住房住宅等虽有专项维修资金，可用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，但其使用条件和程序较为复杂，能够成功动用使用的在现实中并不多见，没有资金，物业服务企业对一些隐患问题的整改也是有心无力。

二、物业服务企业消防安全管理存在问题背后的原因分析

造成上述问题的原因是多方面的，既有法律政策层面的因素，又有商品经济下社会管理方式的原因，涉及物权制度、合同关系、行政管理和业主自治等各种法律关系、各个环节。分析其具体原因，主要包括以下几个方面：（1）物业管理整体发展水平不高。（2）物业服务企业消防管理的职责定位不明确。（3）法律责任追究和纠纷争议解决渠道不畅通。（4）政府介入和干预方式简单而效率不高。（5）物业消防维修费用使用不透明、不畅通。

三、加强物业消防管理的几点措施

（一）完善业主自治组织，提高业主自治水平

应当广泛宣传物权和物业管理法律知识，发挥自治自律作用，理顺业主与物业服务企业的关系，由业主自觉维护好公共消防安全秩序，同时对物业服务企业的消防管理质量进行监督。当然，要抓好此项工作，必须由政府出面牵头才行。

（二）明确物业服务企业消防管理的职责与标准

在现行消防法律法规规定的基础上，可以由公安部门、住房和城乡建设部门联合出台物业服务企业消防安全管理办法的部门规章，明确物业服务企业消防管理的具体职责和责任追究办法；制定行业强制性或指导性标准，确定物业服务企业消防管理的具体标准；制定物业服务消防安全管理合同示范文本，或者在通用示范文本中专节或专条列入消防管理范围和质量的内容。

（三）大力提高物业服务企业消防管理主体意识与管理能力

要多方位、多渠道监督、指导物业服务企业开展消防管理，使其充分确立管理主体意识和责任意识。要将物业服务企业消防管理能力纳入物业管理企业资质审查的内容，将消防知识和技能纳入物业管理师资格考试认定、保安培训的内容，加强对物业管理企业负责人员和消防管理人员消防安全专门培训，直至发展为要求物业消防管理人员必须经过消防安全专业培训上岗。

（四）切实加强物业服务企业消防管理质量监督检查

将相应的物业服务企业作为被检查对象和责任主体，列入监督抽查范围，防止产生失控漏管。把建筑消防设施、疏散通道、安全出口、消防车通道作为重点内容，严格查处物业服务企业在公共消防管理中的消防违法行为。同时，对于物业服务企业在维护公共消防安全秩序中遇到的业主或物业使用者的无理阻挠、拒不配合行为，要对相关责任人履行消防宣传教育、监督执法等职责，支持物业服务企业的服务与管理，同时对公众进行教育和警示。

篇(3)

关键词：物业 消防 管理

中图分类号：D631.6 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2013）04（c）-0197-02

随着房地产业的不断发展和住房制度改革的深入推进，物业管理作为一种和现代化房产开发相配套的综合管理体系，已经成为城市社会的重要组成部分。经过多年的实践和摸索，物业发展取得了可喜的成绩，但是，近年来因物业未尽到消防安全管理职责导致业主利益受损的民事诉讼案件日益增多，涉及堵塞消防车通道、擅自停用消防设施、私搭乱建等内容的举报投诉也日益增多，这些均与物业消防安全管理息息相关，物业消防安全管理暴露出的一些问题不容忽视、亟待解决，鉴于此，笔者将针对物业消防安全管理存在问题及对策谈一些粗浅的认识。

1 物业管理的含义及职责

《物业管理条例》（2007年修订版）中第二条对“物业管理”进行了明确规定：业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。其具有以下特点：

首先，物业管理是业主和物业服务企业之间建立起来的一种民事法律关系，双方的权利义务主要通过物业服务合同进行约定，目的是维护和改善人民群众的工作和生活环境。

其次，物业管理是一种经营型服务，物业企业在为业主提供优质服务的基础上，以最大限度地获取利润为目的。

第三，国家行政法律法规赋予物业企业以管理职能，其中消防安全管理职能尤为重要，对保护人民生命、财产安全具有至关重要的作用。

由上述特点可以看出，物业企业既承担民事责任，又担负行政职责，只有协调好同业主、承租户、业主委员会、政府主管部门等主体的关系，才能促进企业经营的良性发展。

目前我国物业服务行业发展迅速，根据服务或管理对象的不同，可以分为居住物业、商业物业、工业物业等，涉及多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等众多领域，其中最常见的就是居住物业和商业物业。

2 物业消防安全管理存在问题及原因探析

目前，尤其是社会化服务程度欠发达地区的物业消防安全管理情况不容乐观，物业服务企业在日常消防检查、巡查、消防设施维护保养以及消防培训演练方面均存在着诸多问题，究其原因，主要表现在以下几个方面。

2.1 物业与开发商交接不规范

《物业管理条例》中明确规定实行“房地产开发与物业管理相分离”的原则，物业服务企业在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行全面而细致的查验，理清关系，分清职责。但现实中，大多物业企业是由房地产开发公司衍生出来的，物业企业的现场查验工作成为“走过场”，形同虚设，可能在存在建筑消防设施不能正常使用、室外消火栓管网没有建设到位等等先天火灾隐患的情况就接手物业，对开发商应移交的有关消防手续也把关不严，埋下先天隐患，极易同开发商推诿扯皮，损坏业主合法权益。

2.2 物业消防安全职责不明晰

物业服务企业既承担民事责任，又担负行政职责，具体到消防安全职责，一是以行政法律法规形式明确的行政职责，如《中华人民共和国消防法》（2008年版）第十八条规定住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务，公安部61号令《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》的第十条对居民住宅区的物业管理单位的消防安全职责进行了详细列举；二是以民事合同形式明确的民事责任，如《前期物业管理服务合同》、《物业管理服务合同》中明确的消防安全管理事项。

可以看出，物业消防安全职责的界定存在两个问题：一是消防法律法规对物业担负消防安全责任的重要性认识不到位不全面，《消防法》中仅对居民住宅区的物业企业消防安全职责进行了规定，关于商住楼、综合楼的物业企业并未提及。公安部61号令自2002年5月1日实施以来一直未进行修订，其将除居民住宅区以外的其他物业管理单位的消防安全职责交由物业和业主以民事委托管理范围的办法来确定。在消防机构执法实践过程中，很多设置在综合楼中的社会单位、公众聚集场所存在的难以消除、屡改屡犯的火灾隐患均与物业存在密不可分的联系，商业物业在维护社会消防安全方面承担着十分重要的责任，而《消防法》却仅局限于住宅物业，不能不说是立法上的一个重要缺失；二是行政职责同民事职责往往是不相对应的，一些物业企业仅将职责局限于合同中写明的民事职责，从而导致行政职责不明晰，落实不到位，不能及时发现和消除火灾隐患。

2.3 物业过于重服务轻管理

2007年修订的《物业管理条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，强调更多的是业主自治管理和物业服务，但有的物业企业过分强调对业主的服务，疏于日常管理。从物业管理条例第四十六条规定可见，物业服务企业对业主的消防违法行为可以采取“劝阻”、“制止”的方式责令其改正，但事实上效果欠佳，物业也是“睁一只眼闭一只眼”，大多数更不会向消防机构报告；《物业管理服务合同》范本中虽然也提到对拒不改正违章行为的可以对责任人采取停水停电的催改方式，但是实际情况下，物业轻易不会采取这种手段。物业对消防违法行为管理的“无力”致使其负责区域内的消防违法行为屡禁不止。

2.4 设施维护保养资金不到位

物业管理区域内公共消防设施的维护保养经费主要来源于两个方面：一是业主们交纳的物业服务费，二是住宅专项维修资金。我们发现，对于综合楼等商业物业来讲，公共消防设施维护保养费用仅来源于物业服务费，物业费是否能够足额按时交纳直接影响着物业服务管理的水平。对于住宅物业来讲，虽然按照财政部和建设部共同出台的《住宅专项维修资金管理办法》，有专项维修资金可用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，但专项维修资金属业主共同所有，复杂的使用条件和程序往往使得专项维修资金很难动用。此外，《住宅专项维修资金管理办法》第二十五条第四项规定：根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用，不得从住宅专项维修资金中列支。而哪些情形属于物业应当承担的、哪些情形可以动用专项维修资金，法律法规并没有明确的规定和标准，执行困难很大。

2.5 物业从业人员素质较低

国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，从事物业管理的人员还要取得职业资格证书，但是在物业服务企业中，从事消防安全管理的人员主要涉及消防控制室值班人员、保安以及水电维修人员，其中只有消防控制室值班人员按照国家规定必须经消防专门培训后才能持证上岗，其余人员均不需要经消防专门培训，这就造成了从事消防安全管理的人员整体素质较低，大多不懂得消防安全基本常识，不学习消防法律法规，更不懂得建筑消防设施的基本原理及日常维护，不会发现消除火灾隐患，使得防火管理盲区较多，基本处于失控漏管的状态。

2.6 消防机构监管存在盲区

从消防机构监管角度来讲，主要存在以下问题：一是消防机构将日常监管的重点放在火灾危险性较大的消防安全重点单位、公众聚集场所以及人员密集场所，侧重于对一个个社会单位的监督检查，而对于居民住宅区、商住楼、综合楼这样的综合体的监管相对而言要少得多，并且对肩负这类场所安全重任的物业企业也管理较少；二是消防机构对物业未履职行为没有有效的惩罚手段，不能督促物业发挥其作用；三是直接管理业主力不从心。若物业怠于履职，将责任、困难和矛盾交由消防机构予以解决，事实上消防机构警力有限，根本管不过来。

3 解决物业消防安全管理问题的对策

3.1 确立物业服务企业消防主体责任

要改善物业服务企业消防安全管理现状，必须确立其消防安全主体责任。首先应当在现行消防法律法规的基础上，由公安部门联合住房和城乡建设部门联合出台物业服务企业消防安全管理办法的部门规章，进一步明确物业企业应负担的消防安全职责，更重要的是，对其怠于履职时所应承担的法律责任进行明确。其次，物业服务企业要将消防安全管理作为重要内容纳入其日常管理中去，按照行政法律法规的规定，制定符合管理实际的消防安全管理制度，落实消防安全责任。第三，物业服务企业应主动同县镇、街道办事处、居（村）委会及公安等有关职能部门建立联动，当发现难以解决的火灾隐患时，应及时报告有关职能部门，尽量将火灾隐患消除在萌芽状态。

3.2 形成对物业服务企业监督的合力

住建（房管）部门作为物业服务企业的行业主管部门，应当严格履行对物业服务企业的审批、管理职责，将物业服务企业消防安全管理能力纳入企业资质审查的内容，形成物业企业消防安全监管的长效机制；建立物业管理人员消防资质培训体系，在“物业管理人员职业资格统一考试”的培训内容中加强对从业人员的消防安全业务培训。其次，房管部门应当建立联合执法和信息通报等工作机制，会同消防部门以及乡镇、街道办事处、居（村）委会等有关部门对物业服务企业开展全方位的监督指导，使其充分确立责任意识。此外，要由政府出面，指导加强业主自治组织建设，充分发挥业主委员会监督、维权和协调的作用，保证业主自觉维护公共消防安全秩序，可以更好地对物业服务企业的消防安全管理工作进行监督。

3.3 转变对物业服务企业消防监管思路

消防机构对物业服务企业承担的消防安全重任应引起足够重视，转变监管思路，加强对物业服务企业消防管理情况的监督检查，尤其要将负责管理高层、地下、人员密集场所并设置有自动消防设施的物业服务企业纳入抽点，派出所要负责对多层住宅、无自动消防设施的物业服务企业开展检查，积极主动介入，引导物业管理人员及时发现存在问题，提出整改意见，结合实际情况，督促其尽快加以改善、解决；同时，还应积极地指导物业管理层制定相应的工作制度、安全管理措施。此外，消防机构要对物业服务企业消防违法行为从严查处，特别是对其擅自关停消防设施、擅自改变或同意改变建筑物和场所使用性质的，要责令改正并依法严格处罚。同时，对于物业服务企业在维护公共消防安全秩序中遇到的业主无理阻挠、拒不配合行为，消防机构及派出所要对相关责任人进行消防宣传教育，对于情节严重的违法行为要依法进行处罚，支持物业服务企业的服务与管理。

3.4 保障公共消防设施维护资金的使用

政府及相关部门要明确物业消防管理费用的收取、列支和管理办法，在物业服务收费中单列消防日常维护管理费用，明确消防管理开支的范围、条件、程序和标准，当出现消防设施瘫痪、严重故障等紧急情况时，物业服务企业及相关职能部门要简化专项维修资金支出程序和环节，保证公共消防设施及时恢复功能，确保公共消防安全。

3.5 加强对业主的消防安全宣传教育

物业服务企业要充分发挥日常物管工作的优势，利用宣传栏、张挂宣传横幅等形式，向业主宣传消防法律法规，普及消防安全常识，提高业主的消防安全意识和消防法制观念，提高广业主的自防自救能力，使物业管理中的消防安全工作能够得到业主的理解和支持，使业主能够自觉履行相关消防义务，积极配合物业服务企业做好消防安全工作。

参考文献

[1] 季青.浅谈如何加强物业管理单位的消防工作[J].科技创新与生产力，2011（211）：57-59.

[2] 王波.浅析小区物业存在的消防安全问题及对策[J].科技传播，2011（6）：71-72.

篇(4)

第一章 总 则

第一条 本合同当事人

委托方 （以下简称甲方）

名称：业主大会

受委托方（以下简称乙方）

名称：

物业管理资质等级证书编号：

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方选聘（或续聘）乙方为管理服务，订立本合同

第二条 物业管理区域基本情况

物业名称：

物业用途：

座落：

四至：

占地面积：

总建筑面积：

委托管理的物业范围及构成细目见附件一

第二章 物业服务内容

第三条 制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等；

第四条 房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、

第五条 共用设施设备的日常维修、养护和管理，共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明、

第六条 共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、

第七条 公共区域的绿化养护与管理，

第八条 公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、

第九条 维护公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查、 第十条 维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理，

第十一条 消防管理服务，包括公共区域消防设施设备的维护管理，

第十二条 电梯、水泵的运行和日常维护管理，

第十三条 房屋装饰装修管理服务，

第十四条 其他委托事项

（1） ；

（2） ；；

（3） ；

第三章 物业服务质量

第十五条 乙方提供的物业服务质量按以下第项执行：

1.执行北京市国土资源和房屋管理局的《北京市住宅物业管理服务标准》（京国土房管物字[2003]950号）规定的标准一，即普通商品住宅物业管理服务标准；

2.执行北京市国土资源和房屋管理局的《北京市住宅物业管理服务标准》（京国土房管物字[2003]950号）规定的标准二，即经济适用房、直管和自管公房、危旧房改造回迁房管理服务标准；

3.执行双方约定的物业服务质量要求，具体为：

第四章 物业服务费用

第十六条 （适用于政府指导价）物业服务费用执行政府指导价

1.物业服务费由乙方按元/平方米。月向业主（或交费义务人）按年（季、月）收取（按房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积）其中，电梯、水泵运行维护费用价格为：；按房屋建筑面积比例分摊

2.如政府的指导价有调整，上述价格随之调整

3.共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，按照乙方与保险公司签定的保险单和所交纳的年保险费按照房屋建筑面积比例分摊乙方收费时，应将保险单和保险费发票公示

第十七条 （适用于市场调节价）物业服务费用实行市场调节价1.物业服务费由乙方按元/平方米。月向业主（或交费义务人）按年（季、月）收取（按房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积加公共部位与公用房屋分摊建筑面积）

其中，电梯、水泵运行维护费用价格为：；按房屋建筑面积比例分摊

2.物业服务支出包括以下部分：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化维护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）办公费用； ；

（7）物业管理企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（9）其它费用： ； ；

3.（适用于包干制）物业服务费如需调整，由双方协商确定4.（适用于酬金制）从预收的物业服务费中提取作为乙方的酬金

5.（适用于酬金制）物业服务费如有节余，则转入下一年度物业服务费总额中；如物业服务费不足使用，乙方应提前告知甲方，并告知物业服务费不足的数额、原因和建议的补足方案，甲方应在合理的期限内对乙方提交的方案进行审查和作出决定

6.（适用于酬金制）双方约定聘请/不聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计；聘请专业机构的费用由全体业主承担，专业机构由双方协商选定/（甲方选定、乙方选定）

第十八条 共用部位共用设施设备的大、中修和更新改造费用从专项维修资金支出

第十九条 停车费用由乙方按下列标准向车位使用人收取：

1.露天车位：

2.车库车位（租用）；其中，物业管理服

务费为：

车库车位（已出售）

3. ；

4. ；

第二十条 乙方对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取，乙方制定的对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的收费价格应在物业管理区域内公示

第五章 双方权利义务

第二十一条 甲方权利义务

1.审定乙方制定的物业管理服务工作计划；

2.检查监督乙方管理工作的实施情况；

3.按照法规政策的规定决定共用部位共用设施设备专项维修资金的使用管理；

4.（适用于酬金制）审查乙方提出的财务预算和决算；

5.甲方应在合同生效之日起日内向乙方移交或组织移交以下资料：

（1）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（4）各专业部门验收资料；

（5）房屋和配套设施的产权归属资料；

（6）物业管理所必须的其它资料

6.合同生效之日起日内向乙方提供平方米建筑面积物业管理用房，管理用房位臵： 管理用房按以下方式使用：

（1）乙方无偿使用；

（2） ；

7.当业主和使用人不按规定交纳物业服务费时，督促其交纳

8.协调、处理本合同生效前发生的遗留问题：

（1） ；

（2） ；

9.协助乙方作好物业管理区域内的物业管理工作

10.其他：

第二十二条 甲方的业主委员会作为执行机构，具有以下权利义务：

1.在业主大会闭会期间，根据业主大会的授权代表业主大会行使基于本合同拥有的权利，履行本合同约定的义务；（按照法规政策的规定必须由业主大会决议的除外）

2.监督和协助乙方履行物业服务合同；

3.组织物业的交接验收；

4.督促全体业主遵守《业主公约》、《业主大会议事规则》和物业管理规章制度；

5.督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用；

6.如实向业主大会报告物业管理的实施情况；

7.其他：

第二十三条 乙方权利义务

1.根据甲方的授权和有关法律、法规及本合同的约定，在本物业区域内提供物业管理服务；

2.有权要求甲方、业主委员会、业主及物业使用人配合乙方的管理服务行为；

3.向业主和物业使用人收取物业服务费；

4.对业主和物业使用人违反《业主公约》和物业管理制度的行为，有权根据情节轻重，采取劝阻、制止、等措施；

5.选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将物业的整体管理委托给第三方；

6.每年度向甲方报告物业管理服务实施情况；

7.（适用于酬金制）向甲方或全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况；当甲方或业主对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，应及时答复

8.本合同终止时，应移交物业管理权，撤出本物业，协助甲方作好物业服务的交接和善后工作，移交或配合甲方移交管理用房和物业管理的全部档案资料、专项维修资金及帐目、

9.其他： ；

第六章 合同期限

第二十四条 委托管理期限为年；自年 月年日止

第七章 合同解除和终止的约定

第二十五条 本合同期满，甲方决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方

第二十六条 本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续

第二十七条 本合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前，乙方应当应甲方的要求暂时（一般不超过三个月）继续为甲方提供物业管理服务，甲方业主（或交费义务人）也应继续交纳相应的物业服务费用

第二十八条 其他条款

第八章 违约责任

第二十九条 因甲方违约导致乙方不能提供约定服务的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决且严重违约的，乙方有权解除合同造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿

第三十条 乙方未能按照约定提供服务，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改且严重违约的，甲方经业主大会持三分之二以上投票权的业主通过后有权解除合同造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿

第三十一条 乙方违反本合同约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿

第三十二条 业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之加收违约金

第三十三条 任何一方无正当理由提前解除合同的，应向对方支付违约金_________；由于解除合同造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿

第三十四条 乙方在合同终止后，不移交物业管理权，不撤出本物业和移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向甲方支付委托期限内平均物业管理年度费用_________‰的违约金，由此造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿

第三十五条 为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况，乙方因采取紧急避险措施造成财产损失的，当事双方按有关法律规定处理

第三十六条 其他条款

第九章 附则

第三十七条 双方约定自本合同生效之日起_________日内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续

第三十八条 本合同正本连同附件_________页，一式两份，甲乙双方各执一份，具同等法律效力

第三十九条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，甲、乙双方同意按下列第_________方式解决

1.提交_________仲裁委员会仲裁；

2.依法向人

民法院

但业主拖欠物业服务费用的，乙方可以直接按照有关规定向有管辖权的基层人民法院申请支付令

第四十条 本合同自起生效

甲方签章

乙方签章

代表人：（业主委员会）

代表人

年 月 日

篇(5)

第一条  为加强本市城市物业管理，规范物业管理行为，维护业主、非业主使用人和物业管理企业的合法权益，提高城市管理水平，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本办法所称物业，是指已建成并交付使用的城市各类住宅、非住宅、公共建筑以及相配套的设施。

本办法所称业主，是指物业的所有权人。

本办法所称非业主使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

本办法所称物业管理企业，是指依法设立，以物业管理和服务为经营业务，并具有企业法人资格的经济组织。

第三条  本办法适用于本市市区范围内的城市物业管理。

本市市区范围内的住宅小区必须实行物业管理。

物业管理区域的具体范围由市物业行政主管部门划定。

第四条  市房产管理部门是本市物业管理的行政主管部门。各区房产管理部门受市房产管理部门委托负责本辖区内的物业管理工作。

规划、公安、土地、城建、公用事业、环卫、园林以及街道办事处和居民委员会应当按照各自职责，配合市物业行政主管部门做好本市物业的管理工作。

第二章  物业管理组织

第五条  本市住宅小区的物业管理，实行业主大会和业主委员会制度。机关、企事业单位及商业大厦、写字楼等单体建筑或专业服务的物业管理实行业主委托制。

第六条  业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数较多的，应当按比例推选业主代表。

业主大会应当由过半数的业主出席方可举行。

市物业行政主管部门应当每年组织召开一次业主大会。特殊情况经百分之十五以上的业主提议，可以临时召开。

第七条  业主大会行使下列职权：

（一）选举、罢免业主委员会组成人员；

（二）听取、审议业主委员会的工作报告，监督业主委员会的工作；

（三）通过和修订业主公约；

（四）改变和撤销业主委员会不适当的决定；

（五）决定聘用或解聘物业管理企业；

（六）决定物业管理的其他有关事项。

第八条  业主委员会由业主大会选举产生。

业主委员会由七至十一人组成，设主任一人、副主任一至二人，任期两年。业主委员会成员可以连选连任。

业主委员会应当自选举产生之日起十五日内到市物业行政主管部门登记备案。

第九条  业主委员会的主要职责：

（一）负责选聘物业管理企业，与物业管理企业签订物业管理聘用合同；

（二）监督物业管理企业的物业管理情况；

（三）听取业主和非业主使用人的意见和建议；

（四）配合物业管理企业落实各项管理措施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

第十条  市物业行政主管部门应当定期组织业主委员会召开会议。业主委员会作出决定应当经全体组成人员过半数以上通过。

第三章  物业管理企业

第十一条  成立物业管理企业应当具备下列条件：

（一）有企业的名称、章程和固定的办公场所；

（二）有健全的组织管理机构和一定数量的专业技术及管理人员；

（三）具有管理建筑面积一万平方米以上物业的能力；

（四）有三十万元以上货币注册资金；

（五）法律、法规规定的其他条件。

第十二条  物业管理企业必须依法登记，取得法人资格，并依照有关规定取得《物业管理企业资质证书》后，方可从事物业管理工作。

第十三条  申办《物业管理企业资质证书》，须提交以下资料：

（一）物业管理企业资质审查申报表；

（二）法定代表人证明书和身份证明；

（三）管理章程、经营场所证明及资信证明；

（四）各类专业管理人员的资格证书或证明文件；

（五）其他有关的文件、资料。

第十四条  外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动，应当到市物业行政主管部门办理注册登记手续。

第四章  物业管理服务

第十五条  物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主委员会或业主签订物业管理聘用合同，并自合同签订之日起十日内报市物业行政主管部门备案。

第十六条  物业管理聘用合同应当包括以下内容：

（一）物业管理服务的项目、范围、内容及费用；

（二）双方当事人的权利和义务；

（三）管理服务的要求和标准；

（四）合同期限；

（五）违约责任及争议的解决方式；

（六）当事人双方约定的其他事项。

第十七条  物业管理服务事项应当包括下列内容：

（一）房屋共用部位、共用设备的使用、管理、维修和更新；

（二）电梯、二次供水等设施的运行服务；

（三）收集生活垃圾和清扫保洁环境；

（四）协助公安机关搞好物业管理区域公共秩序及安全巡查工作；

（五）物业管理区域内车辆行驶及停放秩序的管理；

（六）物业管理区域内公共绿地及公共基础设施的养护管理；

（七）物业管理聘用合同确定的其他事项。

第十八条  供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等市政公用设施的管理单位，可以将本单位的专业服务事项，委托给物业管理企业实行统一服务。不实行委托服务的，有关市政设施管理单位应当服务到户。

第十九条  选聘物业管理企业，应当采取公开招标或邀请招标。采取公开招标的，招标工作由市物业行政主管部门组织实施。

第二十条  业主委员会聘用物业管理企业后，原管理单位或部门应将物业管理有关的工作移交给新的物业管理企业，并提供涉及物业管理的有关档案资料。

第二十一条  物业管理企业被聘用后，应当与业主和非业主使用人签订服务合同。服务合同包括下列主要内容：

（一）物业管理服务内容；

（二）双方权利和义务；

（三）费用标准和交纳期限；

（四）违约责任及争议解决方式；

（五）其他事项。

第二十二条  物业管理聘用合同期满，一方不再续签合同的，应当在合同期满两个月前通知对方。物业管理聘用合同期满前，物业管理企业破产或被注销的，业主委员会可以委托市物业行政主管部门指定一家物业管理企业临时实施该区域内的物业管理。

物业管理企业应当在合同终止或中止后十五日内，腾出小区的物业管理用房及其他物业管理服务设施，交出有关资料，办理费用结算等移交手续。

第二十三条  物业管理经费收入的主要来源：

（一）开发建设单位按规定缴纳的物业管理公共资金；

（二）按规定提取的物业共用部位维修基金利息；

（三）按规定收取的物业管理服务费；

（四）专项委托服务收入；

（五）物业区域内公用设施、设备和公共场所的经营收入；

（六）其他合法收入。

本条第（一）项所列物业管理公共资金应当按有关规定专户储存，专款专用。

本条第（三）项所列物业管理服务费由物业管理企业向业主和非业主使用人收取。物业管理服务收费的项目及标准由市物业行政主管部门会同价格行政主管部门共同制定，报市政府批准后公布实施。

第二十四条  新建住宅小区的前期物业管理，由开发建设单位委托物业管理企业实施，费用由开发建设单位承担。

第二十五条  新建住宅小区的开发建设单位和原有住宅小区的管理单位在进行物业管理权移交时，应当按小区总建筑面积0.2％的比例向业主委员会提供配套的物业管理用房和配套建设的停车场（库）、自行车棚等物业管理服务设施。

物业管理用房、停车场（库）、自行车棚等物业管理服务设施属全体业主所有，任何单位和个人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交换、买卖。

第五章  物业的使用和维护

第二十六条  物业维护责任，按下列规定划分：

（一）房屋内部自用部位、自用设施设备，由业主或非业主使用人自行维护；

（二）房屋共用部位、共用设施设备、配套的公共基础设施，由受聘的物业管理企业负责维护；

（三）市政公用设施，由设施归属的管理单位负责维护。

第二十七条  物业维护费用，按下列规定承担：

（一）房屋自用部位、自用设施设备的维护费用，由业主或非业主使用人承担；

（二）房屋共用部位、共用设施设备的维护费用，由共同使用该房屋的业主和非业主使用人按各自使用的建筑面积比例共同承担；房改已交纳维修基金的业主应承担的费用可依照有关规定从已交纳的维修基金中列支；

（三）配套公共基础设施的维护费用，从已缴纳的住宅小区物业管理公共资金中列支；

（四）市政公用设施的维护费用，由管理该设施的单位承担。

第二十八条  房屋共用部位、共用设施设备、配套公共基础设施及市政公用设施维修时，相邻业主或非业主使用人应当予以配合。

第二十九条  业主和非业主使用人使用物业不得有下列行为：

（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌；

（二）占用、损坏房屋共用部位、共用设施设备或移装共用设备；

（三）在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或其他场地搭建建（构）筑物；

（四）侵占绿地、损坏花草、树木；

（五）乱倒垃圾、杂物；

（六）在建（构）筑物上拉绳挂物、乱帖、乱画；

（七）排放有毒、有害物质或噪声扰民；

（八）法律、法规禁止的其他行为。

第三十条  供电、供水、供气、供热、道路、排水、通信、有线电视等市政公用设施在物业管理区域内的新增、维修更新和改造时，该设施的管理单位应当向物业管理企业通报，按有关规定办理施工手续，并做好施工后的恢复工作。

第六章  法律责任

第三十一条  物业管理企业违反本办法第十二条、第十四条规定的，由市物业行政主管部门责令限期补办手续，并可处以10000元以上30000元以下罚款。

第三十二条  对不按规定交纳费用的业主和非业主使用人，物业管理企业可要求其限期交纳，并按日加收千分之三的滞纳金。逾期仍不交纳的，物业管理企业可依法追交。

第三十三条  物业管理企业及业主和非业主使用人违反本办法，涉及规划、土地、房屋、市容、环境卫生、市政设施、绿化、消防、治安管理的，由相关行政主管部门依照有关规定进行处理。

第三十四条  物业管理企业与业主委员会或业主一方违反物业管理聘用合同发生纠纷时，可以由市物业行政主管部门进行调解。调解不成的，可依法申请仲裁委员会仲裁或向人民法院提起诉讼。

第三十五条  物业管理企业不依法履行物业管理聘用合同义务，经多次教育仍不改正的，除按前条规定处理外，由市物业行政主管部门依照有关规定降低资质等级，直至取销资质，收回资质证书。

第三十六条  物业行政管理机关工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十七条  当事人对行政处罚不服的，可依法申请复议或提起诉讼。逾期不申请复议，也不起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚的机关申请人民法院强制执行。

第七章  附  则

第三十八条  本办法前已实施物业管理但不规范的，由市物业行政主管部门限期整改。

本办法施行前已经验收交付使用的住宅小区，尚未实行物业管理的，由市物业行政主管部门限期实行物业管理。

第三十九条  各县（市）可参照本办法执行。

篇(6)

执行机构：　 业主委员会，负责人：　；

乙方：；

法定代表人：；

住所地：；

资质等级：；

证书编号：。

根据有关法律、法规，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方为（物业名称）提供物业管理服务事宜，订立本合同。

第一章　物业基本情况

第一条　物业基本情况：

物业名称；

物业类型；

坐落位置；

建筑面积。

物业管理区域四至：

东至；

南至；

西至；

北至。

（物业构成明细见附件1）。

第二章　服务内容与质量

第二条　在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：

（一）物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件2）；

（二）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件3）；

（三）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；

（四）公共绿化的养护和管理；

（五）车辆行驶、停放管理；

（六）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；

（七）装饰装修管理服务；

（八）物业档案资料管理。

第三条　在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下内容：

（一）；

（二）；

（三）。

第四条　乙方提供的物业服务执行以下第项质量标准：

（一）乙方提供的服务质量按《石家庄市物业服务等级标准》级执行。 （服务等级标准见市价［XX］69号《石家庄市物业服务收费管理实施办法》） 。

（二）乙方提供的服务质量执行双方约定的物业服务质量标准，具体为：

。

第五条　单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。

第三章　服务费用

第六条　本物业管理区域物业服务收费选择以下第种方式：

（一）包干制

物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：

多层住宅：　元/月.平方米；

高层住宅：　元/月.平方米；

别墅：　元/月.平方米；

办公楼：　元/月.平方米；

商业物业：　元/月.平方米；

物业：　元/月.平方米。

物业服务费用主要用于以下开支：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

篇(7)

一、充分认识《规定》的重要意义，切实增强物业管理工作的紧迫感、责任感

2003年9月1日，国家《物业管理条例》正式实施，这是我国物业管理发展史上的里程碑，它标志着我国的物业管理进入了法制化发展的新时期。为使国家《物业管理条例》在我市得到更好的贯彻，建立健全我市物业管理法规体系，进一步依法规范物业管理活动，《条例》颁布实施后，我们就着手成立了专门的《规定》起草小组。经过近两年的调查研究，深入了解我市的物业管理情况并借鉴其他先进城市的立法成功经验，并在广泛征求各方人士意见和反复修改后，出台了我市第一部物业管理的地方性规章《沈阳市住宅物业管理规定》。《规定》将我市物业管理遇到的问题，在《物业管理条例》规定的法制框架内，将《条例》的一些原则性条款，根据我市物业管理的实际情况进行了细化。《规定》的出台为进一步维护我市物业市场的秩序，规范物业管理活动，使物业管理行业健康、有序发展提供了基础保证。在我市物业管理发展史上具有十分重要的意义。版权所有

我市的物业管理始于90年代初期。经过十几年的发展，对于改善人民群众的生活、工作环境；提高城市管理水平；促进住宅建设；实施再就业工程等方面起到了积极的作用。当前，随着沈阳城市建设的快速稳步发展和人民生活水平的日益提高，做好物业管理工作显得尤为迫切、更为重要。

首先，从沈阳的城市发展来看，要切实增强做好物业管理工作的紧迫感。近年来，我市大手笔规划，大规模建设，大力度投入，使城区的环境面貌发生了重大转变。金廊工程、五里公园等一批重点工程的建设，房屋“平改坡”、“楼道整治”、“景观街路粉饰”等一系列工程项目，特别是06年“世园会”的胜利召开，不仅为城市增添了亮点，更提升了城市品位。但是，“三分建设，七分管理”。城市规模的扩张和品位的提高，既要靠高起点的规划和高标准的建设，更要靠高水平的管理。物业管理承担着服务居住人群、维护公共秩序、管理建筑物的重要任务，其管理水平的高低，直接影响城市环境、城市容貌和城市形象，反映的是城市综合素质的重要方面。

其次，从人民群众的需求来看，要切实增强做好物业管理工作的责任感。维护人民群众的根本利益，是我们一切工作的出发点和归宿点。目前，住房已成为大多数居民家庭的最主要财产以及财富积累的主要形式，同时，他们也把目光从单纯的关注私人房屋状况转变为在关注自身房屋的同时兼顾房屋周围公共环境。房屋的价值不再是一个单一的价值主体，而是与周围环境共同产生价值。物业管理作为住宅小区管理、社区建设的重要组成，越来越受到广大群众的重视。因此，物业管理工作要从维护人民群众的根本利益出发，切实提高管理和服务水平，着力为百姓创造环境优美、秩序景然、人物和谐统一的居住环境。

为此，各级政府、各相关部门、物业管理企业都要自觉增强做好物业管理的紧迫感、责任感。

二、认真分析物业管理发展面临的新情况、新形式，广泛深入地开展学习、宣传《规定》的活动

我市的物业管理与深圳、上海等城市相比较，虽起步较晚，但在社会各界的高度重视，共同努力下，长足进步，已初具规模，全市登记注册物业管理企业536家，从业人员近3万人；具备物业管理条件的住宅区物业化率达100%；244个实行等级服务的住宅小区中，已有173个组建了业主大会和业主委员会；相关政策法规基本健全；政府相关部门的监督管理力度逐步加大，公开、公平、公正的市场竞争机制基本形成。但在建设“四位一体”的和谐沈阳的新形势下，在振兴东北老工业基地的新工作中，物业管理与广大人民群众的要求相比，还有一定差距。主要表现在：一是部分物业管理企业的行为不十分规范，存在着服务不很到位、收费与服务不太相符现象；二是部分规模小的企业、人员素质较低、管理水平较差；三是物业管理市场还不够规范、建管之间仍缺乏有效的衔接；四是物业消费意识还没有完全形成，业主重维护权利，轻履行交费义务的现象还部分存在。

因此，我们要以全面贯彻落实《规定》为契机，从实践“三个代表”重要思想出发，认真制定学习、宣传《规定》的工作方案和周密的培训计划。扎扎实实推进物业管理工作，保障当事人权益，推动物业管理行业健康发展。

一是广泛开展各种形式的宣传活动。要积极通过媒体开展政策问答、以案说法及各种典型经验介绍等多种方式，使广大群众、社会各界人士、物业管理企业能够在长期内对物业管理有一个系统、全面的了解；制作《规定》宣传画和宣传小册子，分发到街道办事处、社区、物业管理企业、业主等社会各个层面；开展“市民满意的物业管理企业”评选活动。评选出市民满意的物业管理企业，树立典型，以典型为载体推动我市物业管理工作水平的提高，使学习、宣传、贯彻《规定》的活动具体化。

二是举办学习《规定》培训班。组织物业管理行政主管部门人员进行培训，使他们在熟知《规定》各项条款的基础上，明确物业管理中的具体职责，各项职责的工作程序、法定文书以及工作时限等；举办物业管理企业培训班。主要学习《规定》及其配套文件中物业管理项目的招投标、物业管理服务收费、物业管理服务合同及职业道德、服务技能等；组织举办街道办事处、社区委员会、业主代表学习培训班，逐步建立起“块块负责、条条保证、上下联动”的工作体制，了解业主的权利和义务，规范业主大会、业主委员会的组建程序。

三是召开学习贯彻落实《规定》的座谈会、研讨会。组织各级政府的有关委办局、新闻媒体进行研讨,理顺管理机制，明确责任，通过研讨明确各单位、各部门与物业管理企业维修责任的划分及在物业管理工作中应承担的责任；组织业主、物业管理企业、街道办事处、社区代表,分别召开座谈会、研讨会，研讨物业管理新体制中街道办事处、社区应发挥的作用、物业收费与服务等。

通过学习和宣传要达到以下目的：一是让广大业主了解《规定》所设定的法律制度，运用法律武器保护自己的利益，更充分地行使业利，履行应尽的义务，规范业主大会、业主委员会行为，协调共同利益关系；二是使物业管理企业认真执行《规定》，切实履行好服务职能，以优质服务、诚信服务取信业主；三是促进行政执法部门依法行政，既要保证行政行为不超越权限，不随意干预民事关系，又要认真履行职责，强化执法监督，提高执法水平，保护物业管理活动当事人的合法权益。四是使各方面形成合力，共同执行《规定》，促进物业管理，维护社区良好秩序。

三、全面贯彻落实《规定》，开创物业管理工作新局面

值此《规定》颁布之机，我们要以“三个代表”重要思想为指导，以建设和谐沈阳为目标，以创新管理，规范发展为出发点，与时俱进，开拓创新，认真贯彻落实《规定》，做到政府依法行政，业主依法自律，企业依法经营，共同开创我市物业管理工作的新局面。

（一）进一步完善物业管理法制建设，推进依法治业

为配合《规定》的颁布实施，今年我们还出台了《业主大会和业主委员会建设的指导意见》、《沈阳市前期物业管理招投标管理规定》、《沈阳市物业管理企业诚信考核暂行办法》、《沈阳市住宅区物业经理执业暂行办法》四个配套法规，这些法规对《规定》起到了补充强化的作用，但这些法规还不足以含概全市物业管理的所有方面，我们将根据《规定》的实质内容，结合我市实际，加强其他相关配套法律的编制工作，在做好《规定》与原有相关法规的政策衔接同时，抓紧制定、修订、完善其他相关的配套法规和实施细则，进一步完善我市物业管理地方法规体系。

《规定》对我市的物业管理提出了进一步要求，我们将根据其具体内容，对业主的权利和义务、物业管理过程中的行为，业主大会、业主委员会的组成运作、小区建设遗留问题、物业管理公司的规章制度等问题制定相应的整改措施，保证《规定》的顺利实施。

（二）切实转变职能，充分发挥市场调节作用

《规定》按照市场经济的原则，对物业管理活动的竞争机制、物业服务的定价、合同等方面均作出了明确的规定。这些规定的目的，就是培育市场，充分发挥市场优化资源配置的作用。从这个意义上说，《规定》是一部运用市场手段规范物业管理的指导性文件。因此，全市各级物业管理行政部门，必须按照《规定》的精神，把完善市场机制放在重要位置，切实转变职能，积极培育物业管理有形市场，在物业管理工作中做到不越位、不缺位、不错位、不扰民，管好政府该管的事。

（三）履行《规定》职责，强化行政管理

一是加强对业主大会建立工作的指导监督，促进业主自律和民主决策。目前我市具有物业管理条件实行等级服务的住宅区244个，随着《规定》的颁布，我们将进一步加大指导和规范业主大会和业主委员的力度，按照法规赋予的职责，明确权利、义务，提高运作水平，引导业主大会在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序，选举热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任业主委员会委员。要通过规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，依法维护自身合法权益。使更多的住宅小区进入到规范化的物业管理中来。

二是加大对招投标工作的监管和指导，维护业主合法权益。今年我市颁布了《沈阳市前期物业管理招投标管理规定》，通过此规定我市前期物业管理的招投标质量有了极大改善，广大业主通过选聘，选聘了自己满意的物业管理企业。今后，我们要在加强前期物业管理招投标的同时，指导和监督好物业管理的承接验收和移交工作，维护好业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备和房屋的所有权与使用权，使前期物业管理更加规范。

三是严格加强对企业资质审查，进一步做好整顿和规范物业管理市场秩序的工作。今年我局取消了19家物业管理企业的资质，并对12家物业管理企业下发了整改通知单。在这次学习、宣传的过程中，我们将严格把握物业管理市场准入标准，完善资质动态管理，把物业管理企业的市场行为与资质日常管理和年检相挂钩，把年检作为一项日常工作来抓，使物业管理企业的行为更加法制化、规范化。对不符合资质等级的企业决不姑息，逐步淘汰不合格物业管理企业，净化物业管理市场，优化我市物业管理行业队伍的结构。

四是理顺住宅小区建管关系。建管问题还是制约我市物业管理的一个主要问题。这些问题的产生对广大群众的生活影响极大，也影响了物业管理水平的进一步提高。目前，我市244个实行物业管理的住宅小区中，存在112件开发遗留问题，已经解决76件。在《规定》颁布后，我们将首先明确开发建设单位、物业管理企业和业主三者的关系，明确三者各自的责权利；其次加强与相关部门的协调联系，坚持“条块结合，以区为主”的原则，对存在的问题逐一进行整改、解决。

五是做好维修基金的监管工作。从我市物业管理实践看，住宅小区的公用设施设备的维修责任划分不清，极易给物业合理使用带来阻碍，给业主、物业使用人工作和生活带来不便。在继续做好维修基金缴存管理工作的基础上，完善制度，规范维修基金的管理和使用，形成维修资金的归集、使用和再投入的良性循环，确保资金的合理使用。

六是进一步理顺物业管理收费与服务关系，促进行业良性发展。积极指导物业管理企业与业主按照等级服务标准确定具体服务等级和等级收费标准，使物业管理服务收费与服务内容、服务质量相统一，理顺物业管理服务收费价格与服务内容、质量关系，使物业管理服务收费标准的调整与物业管理服务质量的提高在互动中前进。