时间：2022-11-15 23:13:12
序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇限购令细则范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。
楼市景气房价高涨时期，国民买房，可以毫不夸张地说，是闭着眼睛下单，只要是房就买。随着房价的不断猛涨，楼市过于火热，政府出台了一系列的限购政策。
如今，楼市遇冷，各地楼房成交量不断萎缩，库存量持续攀升，楼市陷入沉闷氛围中。于是，有些地方政府坐不住了，设法取消限购，打破楼市沉闷僵局。早前，一般都是暗中做一些松绑的动作，随着松绑的呼吁声，现在已经从“地下”转入了“地上。
近日，各地对楼市限购政策开始出台限制性松绑，有的甚至是直接取消。据不完全统计，呼和浩特、济南、南昌、武汉已经明文宣布松绑限购；广州、南宁、天津、无锡、海口、温州等城市的户籍政策也间接松绑了限购；关于厦门、杭州、长沙、宁波、沈阳、昆明等城市松绑限购的传闻频频出现，显露出了它们“犹抱琵琶半遮面”的态势。多地的跟风效仿，有人因此预计，限购的多米诺骨牌开始倒了，下半年二三线城市或将大面积取消“限购令”。
为遏制房价过快上涨出台“限购令”
为进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，2010年4月17日，国务院正式《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。该通知颁布后，约49个房价过高的地级以上城市纷纷跟进这一政策，相继颁布相关细则，出台限制家庭购房套数的规定，后被统称为“限购令”。
搜房焦点网就曾盘点过各大城市“限购令”细则：
诸多城市实行“限购令”，开始围堵高房价，同时，许多购房者也因不能达到“限购令”的要求，失去了购房资格，特别是在北上广深等城市。限购政策至今，有些城市房价不但没有被遏制，反而继续上涨。所以有人笑称，买不起的依然买不起，买得起的也换不起。
呼和浩特市率先取消“限购令”
“限购令”在中央层面只字未改，有关地方政府松绑限购政策的声音铺天盖地，尤其呼和浩特市光明正大率先取消“限购令”后，各地纷纷跟风效仿。
2014年6月26日，呼和浩特正式发文取消限购，成为全国首个正式取消限购的城市。文件内容显示，居民购买商品住房（含二套住房），在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明，产权登记部门在办理相关业务时，也不再对购房人的房屋套数进行查询。
2014年7月10日，济南市实行了3年多的商品房限购政策正式取消，居民今后购买新建商品住房和二手房，不再需要开具限购证明。不论本地人还是外地人在济南买房，都没有套数限制，外地人也不用提供1年以上纳税或社保证明，可以直接购买住房。
2014年7月14日，南昌宣布有条件放开住房限购，除了东湖、西湖、青云谱、青山湖4个区，其他市区区域不再限购。
2014年7月18日，武汉房管局在会议上口头通知放宽限购。会议提出，自7月19日起，武汉实行已久的商品房限购政策正式放宽，共出台4条细则，其中与其他房屋限购地区所不同的是，武汉140平米以上的住房（包括新建商品房和二手房）不再纳入限购范围。
下半年或有超30个城市放开限购
各地松绑限购之势还在继续蔓延，特别是上述几大城市明确发文，松绑“限购令”，引发了人们的广泛关注，越来越多的二三线城市也“蠢蠢欲动”。
之前，多座城市采取间接放松限购条件，或放宽落户条件，或采取调整公积金贷款等方式，促进楼市走量。以上城市的“限购令”松绑，与其他一些城市暗中放松的做法明显有别，使得二三线城市松绑限购的行为从“地下”转入“地上”。截至目前，已有近20个城市调整楼市调控政策。监管部门对松绑限购持默许态度，表明大部分城市松绑限购的尝试均“闯关”成功。
因此，业内人士普遍认为，预计下半年多数城市的限购政策可能取消，2015年楼市限购政策将光明正大地退出房地产市场。中原地产首席分析师张大伟认为，目前限购在影响房地产市场的因素中，所占比例不到10%。未来除一线城市和人口超1000万的城市外，在整体市场供需关系趋于平衡的背景下，预计今年将有超过30个城市取消限购，松绑限购公开化将是大趋势。
取消“限购令”为哪般
“限购令”的初衷是为了遏制高房价的过快上涨，但时至今日，其效果如何，有目共睹。楼市限购政策似乎并未明显影响到楼市，房价上涨的还是在继续上涨，下跌的也未见有多大的跌势。于是，有人开始担心，是因为限购效果还未显现，还是限购本身就起不了多大作用？现在该不该取消限购呢？取消限购又是为了什么？
有专家指出，在现阶段，楼市“限购令”逐步退出存在现实原因。地方债务出现兑付困难，楼市遇冷导致卖地难，这让那些严重依赖土地财政的地方政府腰包瘪了下来。在这种情况下，各地或明或暗的松绑，可谓此起彼伏。
有人认为，限购与否，对楼市的影响并不显著，限购政策不但未消灭需求，反而积攒了需求。
有人认为，楼市调整将是一个不可逆的过程，部分城市面临库存压力，必须释放需求，才可避免风险的继续累积。
有人认为，房价上涨单靠限购无法遏制，未来房价走势主要还是取决于供需关系。
有人认为，限购政策刚开始实施时，对“不合理住房需求”的杀伤力非常强，很好地起到了抑制房价上涨的作用，房价涨幅应声而降。但是时间一长，“药效”冷却，其弊端也不断被激发出来，这实际上对真正的刚需是不公平的。
有人认为，由于限购政策大多需要结合户籍管理制度，目前各地限购政策的渐次退出，可能与户籍制度的改革推进密切相关。
当然，也有乐观者表示，经过持续多年的房地产投资高增长，目前楼市整体供需关系趋于平衡。实施了3年的“限购令”已收到了“以时间换空间”的效果，现在到了退出的时机。
北京“限购令”细则
2010年4月30日，北京市出台落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知，规定自5月1日起，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，同一家庭只能新购买一套商品住房。
上海“限购令”细则
2010年10月7日，上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》，暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房。
深圳“限购令”细则
2010年9月30日晚上11时30分，深圳紧急出台调控落实通知，规定从即日起，在深圳暂时实行限定居民家庭购房套数政策：深圳市户籍居民家庭限购两套住房，非本市户籍居民家庭限购一套住房。
在“国五条”公布一个多月后，广东省政府于3月25日率先出台了“实施细则”。这项被看成 “实施细则”的文件不仅没有对最受关注的“20%个税”给予明确的操作说明，对于限价目标和长效机制也言辞模糊，整体力度竟比“国五条”显得更加含蓄。
广东省在落实中央政府的房地产调控上一直具有排头兵的示范效应，各地方政府可能都会以此为参照来制定相关的调控细则。
在2008年12月20日，中央政府为了应对金融危机出台了鼓励购房的政策，广东省2009年1月16日就率先转发并随后细则。而在2010年开始的房地产紧缩调控中，北京市最早在4月出台限购令后无一地方效仿，直到深圳市9月份出台限购令后才引发了全国其他城市争相跟进。目前广东对“国五条”都是半推半就，其他省份恐怕也难以出台更严格的细则。
敏锐的资本市场似乎已经给了广东版“细则”正面的回应。在广东版细则出台后的3月26日，虽然沪深股市双双重挫，但房地产板块收盘却小幅走高，帮助沪深指数守住10日均线。
并非细则 实为花枪
“国五条”中和房屋交易者的利益最密切相关的条款无疑是卖房差额按20%征税。虽然这一规定早已存在于2005年的个人所得税法，但在财政部、国家税务总局等部委的实施过程中一直给予减免或按变通方式（住房转让收入1%-3%）征收，并不具实际效力。
广东省此番称房价过快上涨的地区要及时采取住房限购等稳定房价的政策措施，严格执行“国五条”关于出售自有住房个人所得税的征收规定。这样的政策解读，实际上把球又重新踢还给了中央政府。
首先对于何谓“房价过快上涨”难以界定，广州市对此的解释为“2013年房价涨幅至少不应高于gdp的涨幅和城市居民人均可支配收入的涨幅”。在中信建投证券宏观分析师王洋看来，这种对2011年的老调重弹难以奏效。
“从局部和短期来看，房价是供求关系决定的。在长期看，城镇化、房地产资本化带来信用体系的膨胀，信用体系的膨胀又为房地产价格的上涨和投资、投机活动提供了流动性基础。” 王洋称，“简单地将房价和经济指标挂钩并不能去除房产固有的投资属性。”
即便是以后开征资本利得税，针对征税的具体时间表和操作方法，广东省也没有提及，而是笼统地称按“国五条”执行。如果未来财政部和国家税务总局不对税法的实施细则进行调整，那么地方政府想要执行也将无从参照。
事实上，20%资本利得税着眼于从二手房买卖双方的利益中分割出一块，政府难以避免与民争利之嫌。房地产市场需求大于供给的局面意味着，卖方议价能力强于买方，那么在交易环节征税，难免会使得税负转嫁给买方，从而可能进一步推高房价。
继续强调按户籍执行限购，则意味着“国五条”仍是在对过去的房地产调控思路的承续和加强，广东省自然也难以跳出这一围栏。华远地产董事长任志强对此指出，“十”试图促进农村人口城镇化、并要改变户籍制度，限购并不是完全按照“十”精神办事；此外，限购也体现了国务院对微观经济的强势干预，这也使城镇化难有发展。
更值得注意的是，广东省不仅是制造加工业大省，吸引了大量的外来务工者，更是历来中国践行市场经济和改革开放的窗口。广东省尚且紧抓限购不放松，不仅错误地打击了外来人口和以居住为目的的购房者，也无助于引领改革。
除此之外，对房价上涨过快的城市，“国五条”还要求可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，加快推进扩大房产税改革试点工作。这些措施在广东省的政策解读中消失，也似乎表明广东省并不愿严厉打压房价。
经济增长压力下左右为难
房地产业调控需要考虑溢出效应，出台房地产调控从紧的政策要顾及到当前中国经济复苏的动能，也要考虑政府财政收入。
2013年1-2月份，全国固定资产投资（不含农户）为2.57万亿元，同比增长21.2%，增速比2012年同期回落0.3个百分点；其中房地产开发投资占6670亿元，同比增长22.8%，增速比2012年全年提高6.6个百分点。与此同时，社会消费品零售总额3.78万亿元，同比仅增长12.3%，增速比2012年同期骤降2.4个百分点。
由此可见，房地产业作为国民经济的重要支柱产业，牵涉的上下游行业广泛，对拉动固定资产投资、促进经济增长影响重大。一旦下滑，在短期内是难以依靠消费弥补的。
对于地方政府而言，如果从严落实征收20%的资本利得税，政府将可以从中获取财政收入的增长。但是，由此对房地产投资又会产生打击并传导至上下游行业，这对政府财政收入的损失可能更大。
财政部2013年中央和地方预算草案提出，考虑到结构性减税的滞后效应，2013年财政收入增长不会太快，可调用的中央预算稳定调节基金数额也较少；但财政刚性支出增加，特别是增加保障改善民生支出，都需要适当增加财政赤字。1-2月中国财政收入2.24万亿元，同比增长7.2%，远低于上年全年同期的12.8%；财政支出1.61万亿元，同比增长15.7%。
当前，中央和地方政府之间财权、事权分治，和房地产业休戚相关的土地财政成为了地方财政收入的靠山。在财政收支的压力下，地方政府和中央政府就土地财政的博弈还将持续，房地产业则在这一夹缝中生存。
调控原地打转
舆论之所以呼吁房地产调控，是因为保障性住房建设缓慢且分配不均，迫使居民转向商品房，而房价高企又导致普通百姓难以负担购买商品房的成本。房地产调控的最终目的也并非降价，而是使居民的住房需求得到满足。更何况，房价的温和上涨还可以通过促进家庭财富增长进而促进消费。
就短期抑制房价过快上涨而言，“国五条”本身确实有可取之处。在1998年房改课题组组长、原中国房地产开发集团总裁孟晓苏看来，“国五条”中增加商品房与保障房的有效供应就是亮点。
这些措施包括增加住房及住房用地的有效供应；以商品住房项目的住宅建设套数等要求作为土地出让的依据，纳入出让合同；对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。但遗憾的是，在广东省的政策解读中，这些有助于增加商品房和保障房供给的措施反而未见到。
中国地区间发展不均的已经十分明显，即便是如广东、江苏、浙江等最为富裕的省份内部也存在经济发达程度和社会资源配置等方面的明显差异，而这种地区间的差异也会体现在房地产市场上。国务院已经意识到面向全国的“国五条”最终不能一刀切，因此，希望各地出台针对当地情况的细则。
但地方政府在经济增长、财政收支压力下，很难真刀真枪地打压房地产市场，因此，只能一边给出模糊的“细则”，一边继续通过高价拍地推高房价。而这又可能最终迫使中央政府以后出台全国统一的细化调控措施以施压地方政府。限购令在全国铺开就是如此，开征房地产税也正在经历着类似的博弈。
其实，实行限购令的不仅是济南。据悉，今年元旦前，国家住房和城乡建设部向此前未出台楼市“限购令”的省会城市(拉萨除外)和副省级城市，共18个城市发出了建议，建议各市尽快采取楼市限购措施。这样，加上去年出台“限购令”的16个城市，限购令扩大至34个城市。
很快，在1月26日，国务院再次祭出“国八条”，将二套房首付提高到60％，持续严厉调控房地产。济南出台限购令后，济南市城乡建设委有关负责人也表示，房地产调控将是一套“组合拳”，除了“限购令”，还会有金融信贷、保障房建设等措施。
由此，分析人士认为，随着这些措施逐一落实，今年楼市调控效果将好于去年。但成效究竟几何?还需市场来证明。
二三线军团里的济南
中央政府对房地产宏观调控的大网越收越紧，但市场反应却屡屡；中顶。
历史上的12月大多是楼市销售的低谷期，多年来的平均销售面积约为5000万至6000万平方米，2009年的高增长中12月的销售业绩也远低于其他月份，更不用说“金九银十”了。但去年的12月，楼市却成了疯狂的年末，销售了2.1808万平方米，翻了数倍，一个月占了全年交易量的20％多。
国家统计局公布的一份数据也显示，2010年全国商品房销售面积、销售额分别比2009年增长了10.1％和18.5％，全国商品房销售均价也较2009年上涨7.2％。
其中，二三线城市在12月的“疯狂”中扮演着主要角色。2010年的销售面积及销售额度增速上，中部地区为19.9％及39.7％，西部地区为13.5％及32.2％，均远高于东部地区的4.1％及10.1％。而中国指数研究院的百城价格指数报告上，位列去年12月份房价涨幅榜前列的均为二三线城市。
有报告显示，由于2010年一线城市调控更紧，房价上涨空间较二三线城市也相对较小，大量的楼市资金转向了被视为“价值洼地”的二三线城市，导致部分二三线城市房价直追一线城市。因此此次扩大限购令范围主要涉及二三线城市。
这让调控颇感压力。于是，住建部要求2010年年末房价上涨幅度较大的一些城市出台限购令细则，并表示“不限购，就约谈”。于是，去年“新国十条”出台后北京率先实施的楼市“限购令”在二、三线城市全面铺开。
1月21日，济南房产“限购令”正式出台。由此，济南正式成为全国第23个施行限购的城市。
根据各地公布的信息统计，全国出台“限购令”的城市已达到23个，分别是北京、上海，深圳、广州，三亚、海口、天津，杭州、苏州、温州、南京、福州、厦门、宁波、大连、兰州、太原、济南，武汉，昆明、南昌、金华、郑州。而今年年初，浙江金华的永康县成为全国第一个直接干预房地产市场的县级政府。
2011年开年后颁布“限购令”的7个城市分别为太原、济南，武汉、昆明，南昌、金华和郑州。由此可见，内地二、三线城市已成为第三波限购的主要对象。
济南版限购令
去年10月中旬，当国内13个城市陆续出台“限购令”后，济南市一家房地产网站的调查显示，超过八成的网友认为济南需要出台“限购令”。但当时，明确主张济南应该出台“限购令”的业界人士和专家并不太多，理由是济南房价虽然上涨较多，但属于补涨性质，房价在统计的70个大中城市中并不算高。
不过，经历去年一年的调控之后，济南楼市并没有出现大家预期的结果，成交逐渐回暖，房价也稳步上升。一位地产评论人士指出，尽管济南房价总体并不算高，但济南这两年房价上涨过快、幅度过大，已成为各方共识，在国务院和有关部委多次要求继续加强房地产调控，并明确建议18个省会城市出台“限购令”后，济南出台“限购令”显然有现实的考虑。
济南版的限购令除了限购新房，还出台
系列举措稳定房地产市场，包括进一步加强商品住房销售管理。
济南市政府规定，房地产开发企业必须严格执行商品房预售许可管理规定，严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售。销售价格调整幅度超过10％的，必须重新申报预售方案。房地产开发企业要在取得预售许可10日内，一次性公开全部准售房源，严禁捂盘惜售、虚假销售、哄抬房价等违规行为。
同时，要求各商业银行要严格执行国家有关规定，对贷款购买商品住房的家庭(包括购房人，配偶及未成年子女)，首付款比例调整到30％及以上；贷款购买第二套住房的，严格执行首付款比例不低于50％贷款利率不低于基准利率11倍的规定，购买第三套及以上住房的，暂停发放贷款。
济南市政府出台的文件表示，济南将严格落实住房公积金个人购房贷款政策。家庭首次使用住房公积金个人购房贷款购买自住普通住房的，首付款比例不得低于30％：第二次使用住房公积金个人购房贷款购买自住普通住房的，首付款比例不得低于50％，贷款利率按同期住房公积金个人购房贷款利率的1.1倍执行，购买第三套及以上住房的停止发放贷款。
市城乡建设委此前“禁炒令”后，还表示会出台政策把好网签关，杜绝炒卖房号行为。
成效几何
对于”限购令”到底会带来怎样的影响，业内人士和专家认为，限购的直接影响是短期内楼市成交量可能会出现下降。
山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，限购首先会对投机投资性购房这样的过度需求产生抑制作用，其次是对购房者的心理预期产生影响，加重刚性和改善性购房者的观望情绪，进而形成良好的市场预期。短期购房需求被抑制，表现在市场上就是交易量下降，进而对房价继续上涨产生影响。
世联怡高济南公司总经理朱江认为，从楼市产品类别看，普通住宅销售可能不会受到太大影响，高端住宅受影响会比较大。某房地产公司的营销经理则表示，“限购令“实施后，原本炒住宅的民间资金很可能转移到商铺、办公写字楼、公寓等投资性商品房上，济南商业地产在经历去年底以来的投资热后，今年很可能进一步趋热。天发房产总经理助理董法文认为，“限购令”对销售会有一定影响，却无法左右市场，“购房者不要对房价下降期望值太高”。
李铁岗表示，按目前已了解的情况，济南版“限购令”对存量房不予考虑，只会对增量有所影响，因此政策力度相对较弱，需要进一步结合此前的差别化信贷政策，才能发挥比较好的作用。
地产评论人于清则认为，目前还无法了解“限购一套”这个“一套”的衡量标准是什么，是以购房合同为准还是以房产证为准。“如果以房产证为准，因为新建楼盘大多是卖期房，不会受到实质性影响，短期内只会影响二手房市场j如果以购房合同为准，则必须把好网签关，杜绝炒卖房号的行为。”
也有房产评论人担心，限购抑制了今年的消费需求，到明年“限购令”一旦解除，很可能会有更多需求和资金进入市场，“补偿性需求和投资”很可能引发房价新一轮快速上涨，导致报复性反弹。
在限购令出台前一天，济南商品房购房合同网签数量创下历史新高。1月20日，仝市商品房成交量1307套，不仅创出今年日成交量的新高，也是多年来济南房地产历史上首次“破千”。
许多人认为2010年的楼市调控使得资金涌入二、三线城市，房价飞涨，已经出现了泡沫。南昌、西安涨幅超过40%，青岛、重庆、沈阳、无锡涨幅超过30%，长沙、大连、天津、武汉、东莞、苏州、南京涨幅超过10%。做为衡量泡沫的房价收入比，二、三线城市大多在8~9倍，而一线城市也不过12~13倍，从收入增长速度来看一线城市远超二、三线城市，因此泡沫论又开始在二、三线城市蔓延。笔者对此却有不同观点：认为二、三线楼市泡沫会填实，正是基于“十二五”的主线加快转变经济发展方式，实现区域平衡。
首先，2011年一些新的经济区域将会批复，如云南的“桥头堡”、内蒙古区域、京津冀都市圈、海南国际岛、山东、福建、新疆这些经济区。这些城市会享受国家的利好政策，同时房地产限购又不会向一线城市那样严厉。因此房价仍会继续上扬。同时随着产业升级和经济发展，房价收入比会逐步回归正常，泡沫填实。
其二，从年后的招聘会，可以看出人才流正向二、三线城市涌动。一线城市房价太高，生活节奏也快，压力太大，不如回二线城市生活更舒服些。而今一些大型企业也在积极布局二、三线城市，毕业生择业路子宽了许多。
其三，一线城市限购，迫使刚需转移到二、三线城市。受一线城市的限购影响最大的，是那些从外地调到一线城市的精英，他们大都有资本积累，但来到北京等一线城市后却因受限只能租房居住。五年后等他们获得在京买房资格时，房价不知又会涨到什么程度，为了对冲买房，他们会先在他们熟悉的二、三线城市，置下一些固定资产，然后等到自己买房资格到位，再实现“二、三线包围北京”。
其四，本轮的楼市调控，导致房地产商重新布局，加大二、三线城市开发。像万科、保利、恒大等品牌地产商大举进军二、三线城市，拉升了当地住房消费的档次，高品质小区也带动了当地房价的上升，这种趋势还在不断扩大。
2011年限购24万辆传闻成真可以说是引发了京城车市的超级地震，不但成为北京人谈论的焦点，更引发了全国性的大范围讨论。尽管许多人预测在市场刚性需求强烈的情况下，北京限购对车市的影响不大。但就在限购令出台的第二天，国外汽车巨头股市动荡，宝马股价下跌5.8%，奔驰下跌5.1%，一向最平稳的大众也下跌4.3%，韩国现代下跌了2.8%，起亚下跌23%。如此表现，说明限购令肯定会对整个中国汽车市场环境产生巨大的影响。
首先，北京限购令的出台使2011年国内汽车市场产销预测变得极为复杂，各种不可预知的影响因素都可能出现。
事实上，即便是京城，2011年汽车市场也远不是24万辆这样简单。
2010年12月23日～24日，北京新车备案10万多辆，这是一个世界级的记录。但这10万～11万辆的备案车目前还不能进行销售，消费者也无法购买。2010年12月份京城车市超量的市场销售提前释放，将对2011年一季度产生巨大的影响。
尽管1～2月份销售量可能不低，但不少是2010年转移，并非实际销售，这样的市场预测并不真实，同比、环比将更加错位。2011年1月1日～4日，北京看车的人非常多；1月5日～6日，车市依然比较活跃，而到了1月7日～9日已经是“门可罗雀”。北京车市进入了历史上从来没有的寒冬。
此外，由于二手车除车主保留车牌外，其他消费者购买二手车需要取得摇号资格，意味着二手车也将挤占24万辆的指标。不仅冲击新车总量，而且二手车市场也将大幅度萎缩调整。而京城治堵方案实施细则并没有具体化。京城报废车辆更新解读为不参加摇号直接上牌，具体时间还未明确。种种因素，加剧了2011年京城车市的不确定性。
除了销售总量的不确定性，限购令的影响还波及到其他方面。京城的汽车营销及汽车经销商将出现重大调整和变化，超50%的经销商很可能出局。京城400余家4S店，十几家汽车市场和二手车市场，如此庞大的汽车销售队伍为了适应环境，或者出现重大的洗牌现象，或者转向外地市场经营，形成新的无序竞争。因为京城汽车经销商既有丰富的销售经验，又具有相当的资金实力。同时，在销售市场受限的情况下，京城500万辆的售后服务市场将成为经销商争夺的目标，京城经销商或将出现历史性的争夺售后服务市场，售后服务将成为京城汽车经销商生存的关键出路。而京城汽车消费将出现重大的观念性转变。由于牌号获得不易，因此很多购车者对小型车，对低价位车将不感兴趣，有可能出现车型和价格升级，在一定程度上形成不利于自主品牌的市场。
限购令的出台，使京城作为全国最重要的汽车市场的地位成为了历史，京城汽车市场由市场经济转化为汽车市场计划经济。而最为关键的是，包括限牌、限行、限购、特许停车、收取交通拥堵费等京城治堵方案的部分或全部实施，将成为全国各大中城市的示范，各大中城市以此为台阶，纷纷实施限行限量，将对汽车行业产生巨大的冲击和影响。
【关键词】房地产；限购政策；房价；宏观调控
最近几年，全国各大城市住宅价格出现快速上涨。房价问题已经成为普通群众最关心的问题之一，也是当前我们政府宏观调控的重点和难点之一。房价问题不仅关系普通民众的切身利益，也关系到我们国家国民经济的健康发展和社会的稳定。近几年来，国家针对房地产市场出台了一系列的调控措施，特别是在2010年出台了限购政策，体现了政府坚决抑制房价过快上涨的决心。本文通过对限购政策实施的背景，作用进行分析，以探讨限购政策实施的效果。
一、限购政策出台的背景
2003年以来，许多城市房价出现过快上涨，房地产市场脱离了正常的发展轨道，导致普通群众的购买能力越来越弱，民众普遍呼吁政府对房地产市场进行调控。政府部门根据形势的发展，对房地产市场采取了一系列的调控措施。回顾我们国家房地产市场的发展历程和调控历程，2003年后针对房地产行业出现的投资过热现象，政府通过严控土地供应，提高房地产项目自有资金比例，控制信贷规模等措施对房地产市场的供给进行调控。到了2005年，政策转向以调控房地产需求为导向，实施了提高首付比例和贷款利率，兴建廉租房和经济适用房等措施，对房地产市场进行调控。2008年年底，受国际金融危机的影响，房价出现回落，国家对房地产政策导向转变为支持房地产发展，但这一政策仅实施了半年左右，到2009年下半年，房价又出现较快上涨，政策立即转向以抑制房价过快上涨为导向。但是这些调控政策受到各方面因素的影响，调控政策并没有达到预想的效果，城市土地价格持续攀升，房价不断上涨。以北京市为例（见图1），2006年之后，除了2008年底受金融危机的影响外，房价几乎一直保持较快的涨幅，特别是在2007年年末和2010年的年初，均达到了15%的涨幅。在这个背景之下，2010年4月国家出台了房地产限购政策，截至目前已经有47个城市先后出台相应的细则。
图1 北京市2006～2011年的房价指数
二、限购政策的作用和效果分析
（1）限购政策减少了投资和投机需求，使得房地产业朝着满足居民基本住房需求的目标发展。我们大力发展房地产业，并把它作为我们国家的支柱产业之一，根本的目的在于改善居民的住房需求，促进城市化的进程。但是近些年来房价的过快上涨，房地产业的投资过热，已经使行业的发展偏离了原来的目的，成为了投资者实现财产增值和获利的工具。在当前我国住房供求失衡、地少人多的基本国情下，住房的首要功能应该是满足民众基本的居住需求，我们国家土地资源的稀缺决定了住房的供应是有限的，对居民购房进行限购具有现实的合理性。从这个角度来看，限购政策的实施，抑制了投资性、投机性的购房需求，为我们住房改革步入正常的轨道，恢复住房的消费品角色具有重要的作用。（2）限购政策能够有效的控制房地产市场风险，引导居民理性消费。房地产业目前是我国经济发展的支柱产业之一，也是银行信贷的重要部分，房地产业的发展和与其相关的产业链的数十个行业息息相关。目前部分地区的房地产业存在泡沫，一旦房地产发展出现较大的波动必然会对整个金融体系和国民经济的运行产生剧烈的影响，这个方面日本的房地产泡沫和美国的次贷危机的经验和教训都值得我们思考和警惕。限购政策的实施，能够引导居民合理消费，防止房地产泡沫的扩大，促进房地产业的健康稳定发展。（3）限购政策的出台能够减少保障性住房建设的压力，缓解贫富差距扩大的趋势。近几年房价过快上涨的趋势已经远远超出了普通居民承受的范围，给社会带来了不稳定的因素，使得更多的居民只能通过保障性住房解决住房问题，这也增大了地方政府建设保障性住房的困难。限购政策的实施，能够减少投资需求，抑制房价的过快上涨，让更多的家庭可以通过购买商品房解决住房问题，减少了保障房建设的压力，促进社会稳定。（4）限购政策是我们转变经济发展方式，控制通货膨胀的重要途径。房价的过快上涨，房地产行业的巨大利润吸引了其他行业的企业和社会上的流动资金进入房地产业，过多的资源的投入对其他行业的发展造成了影响，对于我们转变经济发展方式，调整产业结构造成了不利影响。从社会的角度来说，住房还贷成本限制了其他消费，抑制了其他行业的发展，阻碍了消费需求对经济增长的推动作用。同时，高房价也成为了某些地方吸引人才的阻碍，不利于经济的长远发展。限购政策的实施，使得部分行业的资金退出房地产市场，减少房地产市场的泡沫，通过政府其他政策的支持和引导，增加其他高新技术产业资金的流入，促进我们国家的产业结构的升级，实现资金的合理利用。限购政策已经成为了2011年房地产调控的主旋律，限购政策作为一种行政手段，主要目的在于直接抑制房地产投资或投机的需求，部分程度上改善了目前供不应求的局面。在我国，投资、投机购房占的比重，已经高达30％至40％，限购令出台之后，房地产市场成交量跌幅很大，平均达到50％以上，以北京市为例（图2），2011年的房屋销售面积（截止10月）几乎是近10年来的最低量，房价指数也有一定下降，这也看出限购令实施之后，对房地产市场带来了一定的冲击。这些数据表明，限购政策出台之后对房屋成交量产生了较大影响，同时房价快速上涨的趋势也得到了控制，房价涨幅逐渐放缓。
图2 北京市历年商品房销售面积
因此，作为国民经济重要组成部分并处于发展期的我国房地产业，其对长期性产业政策的要求和调控政策的短期性是存在一定矛盾的。
一、房地产调控短期政策与长期政策之间的关系
1 房地产调控政策长期与短期之间的三种关系
第一，短期与长期一致。在这种情况下，虽然房地产调控政策是针对某一特定时期的情况而采取的调整手段，但也的确符合房地产业长远健康发展所必需的制度设计，这类短期调控政策实质上就是长期的产业政策。
第二，短期与长期存在一定差异。这类政策与前一类相似，但在短期内和长期范围内执行的力度会有不同，或者说政策的着力点存在差异。因此，对这类政策而言，当它的短期任务基本完成后，应当进行必要的调整。
第三，短期与长期相悖。这类政策属于单纯的调控政策，即只能在短期内应用，解决问题后，应当立即停止执行。
在第二和第三种情况中，如果短期调控政策不能及时调整或中止，将对房地产业乃至宏观经济产生严重的负面影响。
2 对调控政策长期性定性的基本原则
笔者认为，需遵循以下几点原则：维护以市场的住房资源配置基础方式地位；制度设计符合我国基本国情；加强和完善住房保障制度；增加住房的有效供给；支持脱困和改善型需求，抑制不合理的投资、投机需求。
二、短期与长期一致的调控政策
1 加大住房用地供给
土地供给短缺以及土地供应制度的缺陷已经成为影响我国房地产市场建设的重要掣肘，也是导致房价水平快速上涨的因素之一。根据《国土资源公报》数据，近5年来，全国实际国有建设用地供给中，住宅建设用地供给所占比例不到30％。《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》([2010]4号，以下简称“4号文件”)和《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号，以下简称“10号文件”)都要求增加住房建设用地有效供应。国土资源部随后要求各地在制定2010年度土地供应计划时，切实加大住房建设用地供应，并提出2010年全国住房建设用地供应量为18万公顷，同比增长超过130％，其中，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77％。在土地供给制度改革无法一蹴而就的情况下，加大住房建设用地的供给量和供应比例，成为促进房地产市场长期健康发展的有效手段，而这种政策也应当成为行政手段管理房地产市场的长期制度设计，同时应当研究如何通过提高存量土地的利用效率来增加住房的有效供给。
2 完善住房保障制度
住房保障制度不健全、覆盖面小一直是我国房地产市场发展的重要矛盾。近期政策在加大保障性住房建设力度的同时，住房保障制度也得到进一步完善，特别针对“夹心层”家庭的公共租赁住房制度，住房和城乡建设部等七部委出台了“指导意见”，许多地方也都制定了相应的“保障办法”并编制了“十二五”时期公共租赁住房建设计划。此外，公共租赁住房的保障范围同样涉及部分进城务工农民，其意义还在于为我国城镇化进程的顺利进行提供保障。因此，这也是要在长期内不断执行和完善的政策。
3 研究住房持有环节税收
长期以来，住房持有环节税收制度缺失成为房地产税收方面的主要缺陷。2010年以来，上海、重庆和北京等城市已经开始着手研究房产税(物业税)的实施方案，全国范围内房产税的征收模式也在研究中。对住房持有环节征税，既是抑制过度的消费性需求、遏制不合理的投资和投机性需求、稳定房价的应急性手段，同样也是在长期范围内促进住房资源占有平衡、维护房地产市场健康发展的制度设计，房产税的出台体现了短期政策和长期政策的有机结合。
三、短期与长期存在一定差异
1 保障性住房建设冒进
根据国务院截至2012年解决1540万户城镇低收入家庭住房困难问题的要求，各地都加大了廉租住房建设和棚户区改造力度，部分城市已经开始大规模建设公共租赁住房，例如重庆市规划在3～5年内建设4000万平方米的公共租赁住房，按照这样的建设速度，届时主城区将有20％～30％的家庭住进公共租赁住房，加上已有的廉租住房等保障形式，重庆市纳入住房保障的家庭所占比重将接近40％。加大保障性住房建设力度是刺激投资、拉动内需的有效手段，当然也是进一步提高住房保障水平、完善住房保障制度的重要抓手，在现阶段十分必要。然而，笔者认为部分地区保障性住房建设超出了真实需求，而且对部分地区而言，采取诸如货币补贴的方式反而能够更有效地实现保障功能。过于冒进的住房建设将在后续的运营、投资收回、维护管理等方面暴露出一系列问题。
2 差别化住房信贷政策
政策层面的差别化信贷政策早已有之，“4号文件”和“10号文件”所强调的差别化住房信贷更大的作用是规范商业银行的经营行为，特别是在房价上涨速度过快、投资、投机性需求过度膨胀的阶段，强调差别化住房信贷十分必要。而且，为支持脱困和改善型需求、抑制不合理的投资和投机行为，差别化的信贷政策应当在长期内发挥作用。但是，对目前所采取的差别化政策而言，其过分强调了短期性，具体表现在：第一，将改善型需习之“一棒打死”，第二套住房贷款成本无条件的提高；第二，对第三套住房贷款限制过死，而未来独生子女组成家庭将成为主流，考虑到双方父母养老的需求，购买第三套住房的需求在一定程度上也是合理的；第三，对商业银行来说，对风险最高的初次购房人采取高贷款成数和利息优惠等政策，反而对风险较低的拥有多套住房的家庭(特别是未用银行贷款或贷款已经还清的)实行高成本的信贷政策。因此，在长期内这种差别化信贷政策需要逐渐调整和完善。
3 住房流转环节税收政策
加大住房流转环节的税负，相当于增加住房流通的交易成本，这无疑将有效抑制过度投机炒房等行为。2005年至今，国家曾多次调整营业税和契税的征缴比例，也多次清查土地增值税和个人所得税，这项政策在遏制部分城市房价过快上涨的背景下切实可行，而长期内我们仍应抑制投机炒房行为。然而，过高的税收不利于存量住房市场的长期发展，例如目前即便是购买5年以内的普通商品住房，加上中介费，流通环节的交易成本接近房屋总价的10％。因此，为进一步提高住房的有效供给能力，住房流通的交易成本应当限定在较低水平，特别在住房持有环节税收体系建立后，我们应当适当降低住房流转环节的税负。
四、短期与长期相悖
1 “限购令”
根据“10号文件”以及后续国务院相关部门系列调控政策，一些城市在制定相关实施细则中加入了购房套数的限制。截至目前，已有北京、深圳、厦门等16个城市出台了类似的“限购令”。其中，部分城市(如北京)限购令体现为限制购房人一次性购买商品住房的套数，部分城市(如南京)则是限制购房人同时拥有的住房套数。不论是哪种限购，“限购令”本身都是针对房地产市场的一剂猛药，对过度投机行为应该起到明显的抑制作用。然而，限购令带有明显的行政干预色彩，在我国逐渐引入市场机制的情况下，只能在特定历史阶段采用这样的措施。限购令在一定时期后应当立即退出，否则将遗害无穷，当然，大多数城市出台细则时也都规定了限购令的执行期限。