上半年房地产公司总结精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇上半年房地产公司总结范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

一、办公室的日常管理工作。

办公室对我来说是一个全新的工作领域。作为办公室的负责人，自己清醒地认识到，办公室是总经理室直接领导下的综合管理机构，是承上启下、沟通内外、协调左右、联系四面八方的枢纽，推动各项工作朝着既定目标前进的中心。办公室的工作千头万绪，在文件起草、提供调研资料、数量都要为决策提供一些有益的资料，数据。有文书处理、档案管理、文件批转、会议安排、迎来送往及用车管理等。面对繁杂琐碎的大量事务性工作，自我强化工作意识，注意加快工作节奏，提高工作效率，冷静办理各项事务，力求周全、准确、适度，避免疏漏和差错，至今基本做到了事事有着落。

1、理顺关系，办理公司有关证件。公司成立伊始，各项工作几乎都是从头开始，需要办理相关的手续及证件。我利用自己在xx部门工作多年，部门熟、人际关系较融洽的优势，积极为公司办理各类证件。通过多方努力，我只用了月余时间，办好了xxx证书、项目立项手续xxxx产权证产等。充分发挥综合部门的协调作用。

2、及时了解xxxxx情况，为领导决策提供依据。作为xxxxx企业，土地交付是重中之重。由于xxx的拆迁和我公司开发进度有密切关联，为了早日取得土地，公司成立土地交付工作小组。我作小组成员之一，利用一切有利资源，采取有效措施，到xx、xx拆迁办等单位，积极和有关人员交流、沟通，及时将所了解的拆迁信息、工作进度、问题反馈到总经理室，公司领导在最短时间内掌握了xxxxxx及拆迁工作的进展，并在此基础上进一步安排交付工作。

3、积极响应公司号召，深入开展市场调研工作。根据公司（0x号办公会议精神要求，我针对目前xx房地产的发展情况及房屋租售价格、市场需求、发展趋势等做了详细的市场调查。先后到土地、建设、房管部门详细了解近年房地产开发各项数据指标，走访了一些商业部门如xx，xx又到xx花园、xx花园、xx小区调查这些物业的租售情况。就x号地块区位优势提出 “商业为主、住宅为辅、凸现区位、统筹兼顾” 开发个人设想。

4、认真做好公司的文字工作。草拟综合性文件和报告等文字工作，负责办公会议的记录、整理和会议纪要提炼，并负责对会议有关决议的实施。认真做好公司有关文件的收发、登记、分递、文印和督办工作；公司所有的文件、审批表、协议书整理归档入册，做好资料归档工作。配合领导在制订的各项规章制度基础上进一步补充、完善各项规章制度。及时传达贯彻公司有关会议、文件、批示精神。

5、落实公司人事、劳资管理工作。组织落实公司的劳动、人事、工资管理和员工的考勤控制监督工作，根据人事管理制度与聘用员工签订了劳动合同，按照有关规定，到劳动管理部门办好缴纳社保（养老保险、失业保险、医疗保险）的各项手续。体现公司的规范性，解决员工的后顾之忧；

6、切实抓好公司的福利、企业管理的日常工作。按照预算审批制度，组织落实公司办公设施、宿舍用品、劳保福利等商品的采购、调配和实物管理工作。办公室装修完毕后，在x月份按照审批权限完成了购置办公用品、通讯、复印机、电脑等设备的配置工作。切实做好公司通讯费、招待费、水电费、车辆使用及馈赠品登记手续，严格按照程序核定使用标准；

7、做好公司董事会及其他各种会议的后勤服务工作。董事会在xxxx召开期间，认真做好会场布置、食宿安排工作。落实好各种会议的会前准备、会议资料等工作。

二、加强自身学习，提高业务水平

由于感到自己身上的担子很重，而自己的学识、能力和阅历与其任职都有一定的距离，所以总不敢掉以轻心，总在学习，向书本学习、向周围的领导学习，向同事学习，这样下来感觉自己半年来还是有了一定的进步。经过不断学习、不断积累，已具备了办公室工作经验，能够比较从容地处理日常工作中出现的各类问题，在组织管理能力、综合分析能力、协调办事能力和文字言语表达能力等方面，经过半年的锻炼都有了很大的提高，保证了本岗位各项工作的正常运行，能够以正确的态度对待各项工作任务，热爱本职工作，认真努力贯彻到实际工作中去。积极提高自身各项业务素质，争取工作的主动性，具备较强的专业心，责任心，努力提高工作效率和工作质量。

三、存在的问题和今后努力方向

篇(2)

在2011年度本项目部的销售额并不理想。上半年楼市销售畅旺，楼价也持续飚升，但下半年由于政府的各项政策陆续出台和银行收紧放贷要求，令整个楼市急剧降温，使得销售工作艰难重重，也是我从事本行以来最为严峻的一段时期。而本案做为地理位置优越纯住宅定位，同做为一种投资型住房，在宏观金融政策冲击下，使得同期的销售业绩大大的萎缩。

从上面的销售业绩上看，我们的工作做的是不好的，可以说是销售做的十分的失败。在目前的市场上，竞争楼盘太多，地理位置与价格不同，这对于本项目部造成一定的压力。与之前公司预期的销售目标尚有一段距离，通过后期整理分析，主要有以下几个方面造成了现场的销售不畅：

本项目之前的一些琐事也是导致产品进入淡季区很淡的一大因素。房产市场的不稳定因素，户型设计过大或不合理，价钱偏高，很多人也采取了隔暗观火。每一阶段都能对现场销售起到一个促进的作用，但事实与计划还有一定的差距，原计划三个月内开好水电开户都向后延迟了若干个月，因此，无形当中对现场销售也造成了一定的影响，楼盘自身因素由于受到规划的影响，本项目在同等住宅小区相比还存在一些差距，如楼间距小、无小区环境、水压、水电开户、楼梯、贷款问题等等。特别是贷款问题，在同等条件下，贷款客户在选择我们楼盘时要比购买其他小区的住房首付比例高出10%，同期存款利率也将提高许多。因此，在无形当中也增加购房者的资金压力。

篇(3)

开发性投资是我们司空见惯的：圈地――规划――找钱――盖房――售楼――再圈地。这样的地产公司做得再大也不过是一堆项目公司的叠加，其主要资产是土地储备、在建工程和建成待售项目，负债率高、现金压力大。特别是在不利的宏观形势下，每一个大项目的出售套现都关系到公司能否逃脱崩盘厄运。

不动产投资则相对稳健：自建或购得物业(多数属于商业地产)作为长期持有，收取租金的同时还可享受房地产的升值。于是，兼擅两种投资模式被相当一部分房地产公司视为“百年老店”的不二法门，住宅和商业地产成为大佬们脚踏的两个“风火轮”。

富力地产算得上进军商业地产的“急先锋”。2007年末，气势恢宏的广州富力中心和北京富力广场先后落成。2008年上半年，丽思卡尔顿、君悦和富力万丽三座五星级豪华酒店相继开张。富力的方向没有错，但过于乐观冒进将自己置于险境。

地产急行军

根据易居房地产研究院的统计数据，2009年1月份全国大中型城市新房销售进一步下滑。而万科和富力的销售额却分别较去年同期增长了19％和28％。不过与万科的气定神闲相比，富力则有一份不为人知的隐痛，贸然深度介入商业地产，不知富力是否也感到追悔莫及。

1993年，李思廉与张力进军广州，以拆迁广州嘉邦化工厂一战成名。1988年入行的张力曾是公务员。此后，“拆旧厂、建新房”成了富力的保留节目，直至将其推上广州房地产销售冠军的宝座。从拆迁工厂开发中低档楼盘起家，富力只用十几年就发展为年营业额过百亿元的地产大鳄。2005年7月14日，富力地产在香港联交所主板上市，募集资金约20亿港元，交易代码02777.HK。

2004年富力灿烂如“早上八九点钟的太阳”。在博鳌论坛上李思廉与王石的一段对话被广泛解读为“富力公开叫板万科”。王石的大意是：持有商业地产项目吃租金的开发商，如果没高比例和长期的融资支持早晚要死；如果搞出售型商业地产，则会遇到经营管理上的致命麻烦。年轻气盛的李思廉怎么听这段话都像是专门针对富力的，于是当场留下狠话：两年以后再与你探讨这个问题。这一“对赌”不要紧，富力觊觎地产老大的野心暴露无疑，李思廉更在心里与王石叫上了劲。

2007年富力售出面积达141万平方米，实现销售额161亿元(来自5个城市26个项目，其中广州16个、北京5个)，富力将销售额中的92％(148亿元)结转为当期销售收入。同年，万科只结转了524亿元收入中的三分之二，保利更是“埋伏”了一大半的收入(销售额170亿元只结转了74亿元)。在那疯狂的年代，万科、保利已经嗅到了冬天的气息。将已到手的真金白银留出相当一部分到以后的财年结转，以便公司在萧条时业绩不会掉得那么难看。与万科们的老成相比，富力则显得急功近利。更雷人的是，富力还通过物业重估确认了30.8亿元利润(主要是对广州富力中心和北京富力中心重估)，相当于净利润的58％!

重估物业，将升值部分列为上市公司收入本无可厚非。但是物业不可能永远升值，来年物业贬值不得不重估减计利润岂不难堪?2007年4月份，富力公布发行4.5亿股A股的公告，6月临时股东大会高票通过了相关提案。李思廉对媒体提及富力回归时说：“如果顺利的话，9月份就可以。”尽管越来越严厉的调控政策使富力回归计划一再延迟，但在A股圈钱的愿望却越来越炽烈。扮靓2007年报是可以理解的，但2008年中报富力的故伎重演则体现出些许无可奈何，前六个月15.6亿元盈利中的七成来自北京富力广场重估!

2008年初，A股崩盘，金融危机席卷全球，多数房企已进入深秋，个别的已经在体验严冬。富力却在其2007年报中踌躇满志地写道：在补充和扩大土地储备方面，表现非常理想；年内，收购8个城市的二十幅地块，计划建筑面积合计1030万平方米；有四幅占地面积尤其广泛(包括天津50亿元规划建筑面积158万平方米、佛山47亿元规划建筑面积252万平方米)；我们有信心通过国内外资本市场上市以扩大我们的融资平台……富力过于乐观了!

月盈则亏

2007年末，富力在建项目27个、总面积427万平方米。2002年进入北京，2007年末有4个在建项目。旗舰富力又一城总建筑面积达112万平方米(其中43.7万平方米正在发展，34万平方米正在规划)。富力2008年的目标是建成280万平方米、交付220万平方米，销售额240亿元。2008年前六个月的完成情况是协议销售额79亿元、完成建筑面积36.9万平方米，分别相当于全年目标的32.9％和12.2％。

截止到2008年6月末，在建面积达552.7万平方米(分布于11个城市)，较2007年底上升了29.4％。半年间，富力的土地储备进一步上升至2700万平方米。

如今，所有大小房地产企业都有上面这样一笔头疼账，富力却更加不幸!

2003年，富力斥资7.7亿元在广州CBD珠江新城拿地7块、计划建设48万平方米高端商用物业。如今，富力在珠江新城的项目达15个。丽思卡尔顿和君悦两座五星级酒店总面积达22万平方米，是名符其实的“CBD地主”。北京富力商业城的规划建筑面积达29万平方米，天津富力商业城的规划建筑面积为17.4万平方米……据测算，未来三年广州、北京、天津的商业地产项目每年还将耗用富力40亿元资金。

占用富力巨量资源的商业地产带来的营业收入却少得可怜。根据半年报，2008年前六个月营业收入的93.7％仍然来自传统的物业销售。而物业出租、酒店运营等收入的份额不足6.3％!换个角度看，2008年上半年利息支出为7.872亿元，假设一半贷款被“只租不售”的商业地产项目占用，则持有这部分物业的利息成本为3.94亿元。而将它出租的收入不到2.63亿元!

如果一个项目的净利润不能覆盖贷款利润，失败是注定的了。如果用这个项目的毛收入支付利息还差一大截，那根本就是噩梦!

当然，富力不会同意这种算法。他们寄希望于入住率的提高和租金的增长，他们幻想所持商业地产的估值还会进一步飙升。以长远眼光来看，富力是正确的。但未来两三年的情况恐怕并不乐观。一方面。席卷全球的金融危机对商业地产需求的破坏程度仍不可估量(跨国公司、金融机构的当务之急是请求政府注资、裁员、收缩业务)；另一方面，近几年的商业地产投资热即将“硕果累累”。仅以广州为例，据戴德梁行统计，去年

四季度有5.33万平方米甲级写字楼被客户弃租。今年一季度，广州写字楼最集中的天河区甲级写字楼租金普降20％以上。其中，租金最高的中信广场降幅达45％。最新数据显示，2008年广州一手写字楼成交面积较上一年骤降47％。另一方面，2009年广州商业地产供给较过去五年均值提高80％。粗略概括就是需求腰斩、供给加倍。上海的情况也好不到哪里去，高力国际的研究表明。去年四季度上海写字楼租金环比降低20％以上。广州、上海只是全国的缩影，中原地产研究数据显示：2008年全国写字楼供应增长30％、需要下降22％，逆转幅度惊人。

由于住宅项目需求的刚性较大，只要开发商舍得降价，不仅可以轻松出货还可赚取不菲的利润(只不过比先前赚得少了点)。商业地产则不同，大势不好的时候，租不出的项目就算降价也难卖掉(与股票的道理一样)。一旦进入下行周期，商业地产存量消化时间可能长达10年以上。

况且，商业地产的买家往往不是一般的散户，而是摩根、凯雷这样的大鳄。你越急着想出手，人家越不急着买。据悉，富力试图将君悦大酒店的写字楼出售给某国际投资机构而未果。

富力种下的“摇钱树”赶在这个时刻结果，是它的不幸。但如此深度地陷入商业地产陷阱却不能不说与其狂躁、冒进有关。富力非常喜欢用“盈”字为其商业地产项目命名，盈泰、盈丰、盈信、盈尊、盈盛、盈凯……月盈则亏也许正应在富力身上!

商业地产的“后台”

商业地产的投资回报率约为十年，如果其间物业估值翻了两番，则内部收益率(IRR)将超过20％，而且，十年后仍可安享租金及可观的物业升值。香港成熟地产商已经为我们树立了榜样：商业地产+适度住宅开发。以富力为代表的一批开发商信心满满地进军商业地产，还有一个“中国特色”的小算盘：规避调控。因为一段时间内住房价格上涨幅度过快，政府就会采取打压措施。而对于商业地产、特别是高端物业的价格，政府却不干预。

彼岸虽好但需舟桥方能到达。住宅可以滚动开发、连续作业，但要做到每月都有项目开盘销售、有项目开工建设，商业地产则很难。王石所言大比例持续的融资渠道就是通往彼岸的舟桥，确切地说是诞生于上世纪60年代美国的房地产信托基金(REITs)。房地产公司将进入相对稳定期的不动产拆分出来售卖给专业的公司管理(也就是信托基金管理公司)，后者购买物业的资金可向公众募集。这样，商业地产的开发商即可回笼巨额资金投入新项目的开发，同时可以通过保留一定的基金份额享受基金分红和物业升值之利。而新项目发展成熟后又可以卖给REITs。正因为如此，新加坡的RElTs市场一开放，李嘉诚马上就组织了两个REITs前往上市，它们分别是“置富产业信托”和“新达城发展”。

根据监管规制，此类基金需将年赢余的90％至100％分配给基金单位持有人、且不能积极地进行房地产买卖。换言之，REITs的资金和资产都是封闭管理的，租金扣除必要的管理费用后全额分配：一般不得出售持有的房地产。添置资产，需增发基金单位或借助财务杠杆解决资金，但资产总负债率严格控制于45％以下。REITs就是一个大号的物业管理公司，它以保守的方式管理着租金收入相对稳定的成熟商业房产。通过REITs。开发商实际上将与宏观经济相关的收益风险转嫁给了基金持有人。

2005年11月25日，几经波折的领汇基金在香港联交所挂牌(代码：0823.HK)；十天后，李嘉诚长实集团(0001.HK)旗下的泓富基金(0808.HK)成为香港第二支上市交易的房地产信托基金。12月21日，大陆第一支在香港上市的越秀房地产信托宣告募集成功。一个月内三支REITs争先下水，在香港掀起过万亿港元资金认购的壮观场面。

其后，北辰实业、华润置地、大连万达都曾为在香港发行REITs而竭尽全力，却都没能“闯”出一条“血路”……

综上所述，没有REITs这种金融工具，开发商投进去的资金不能滚动，只能干等十年。租金飞涨、入住率高、物业直线升值，商业地产项目可以风光一时，但宏观经济出现波动，这些项目的“惨状”远甚于住宅。回过头来看，将巨额资金投入商业地产如同将自己置身于无舟无桥的江岸，身旁唯有滔滔江水……可以说，金融工具是支撑商业地产开发的必要条件。没有它，万科选择不做。而富力们认为这是超越万科的绝好机会。

2009年2月26日，在全国工商联房地产商会主办的“2009中国房地产变革之路”论坛上，潘石屹预言：“有些犯过错误的开发商会在未来倒下。”一旁的张力坐不住了：“富力愿意与所有开发商一起共渡难关。”手头资金较充裕的潘石屹们巴不得行业洗牌、分食竞争对手尸骸、扩大自己的市场份额。而深陷危机的张力们则不希望被大部队隔离出来。希望与大伙呆在一起等待救援。

凭心而论，富力的确是犯了错误。首先是狂躁的错误心态，典型表现是公开向王石叫板。前有孙宏斌、后有李思廉，不是说王石是神，而是向王石叫板者必然以规模而不是效益为第一诉求、以最大而不是最好为指针。以这样的心态做企业，不论是什么行业都会使企业走上急功近利的危险轨道。第二个错误是大意，万科的策略是没有RE-ITs支撑就不做商业地产，富力却认为没有也能扛过去。最后的错误是误判形势。金融危机逐步扩散之际，富力却以为中国可以独善其身、以为商业地产具有非周期性，可以成为避风港。

从治理结构上来看，富力具备一定的优越性。张力曾将富力管理模式总结为集权制，基本上都是老板大权独揽。与万科的职业经理人制、合生的诸侯式、顺驰的松散授权式相比，富力模式管理细腻、成本控制以及资金链的运作都相对较好，与诸侯式相比利润率要高出两成以上。

富力2005年上市时，香港股市行情并不好，融资额相对较少。上市后，富力保持了较好的资金状态，并且认为商业地产不在宏观调控之列。不巧的是，过于激进向商业地产开发转型时却遭遇到金融危机。

呼吸困难

在2008年上半年，危机气氛已浓，张力却向媒体表示富力2008年、2009年、2010年的协议销售额将分别达到240亿元、350亿元和500亿元。其后，富力高层在销售额下降、股价暴跌期间多次出巨资购买自己开发的楼盘并从二级市场回购本公司股票。尽管“自抄自底儿”的一幕多少有作秀的意味，但更显示出高层盲目乐观、一再误判形势。

富力业务中住宅和商业地产大致各占一半。如今商业地产被“冻结”。“半身不遂”的富力只有在住宅领域尽量腾挪。根据最新数据，2009年2月份富力销售额创纪录地达到23.48亿元人民币，同比上升35％(环比上升83％)。欣慰之余，我们发现2月份销售面积同比上升63％，以此推算富力销售均价下降了约17％。有意思的是张力在不同场合表示房地产已经开始复苏、富力已经悄然涨价!但国际投行似乎不为所动，花旗银行大幅调低富力评级，由原来“买入”降至“沽出”。

2008年中报显示，富力地产流动负债(一年内需偿还的债务)总额高达292亿元。2008年11月，富力地产宣布拟发行60亿元人民币债券，已报中国证监会审批。但A股现在还能抽出多少血?再融资的、想IPO的、想上创业板的，大家眼睛都红了。好比到了海拔8000米以上，人人呼吸困难，富力能吸到这口氧气吗?

篇(4)

今年上半年，我局在县委县政府的正确领导下，按照县十二次党代会提出的“接轨温州，组团发展，建设和谐小康秀丽新侨乡”的战略部署，以“作风建设年”活动为抓手，抓住重点，兼顾全面，注重落实，重点工程扎实推进，各线工作有序开展，队伍建设进一步加强，全县城乡建设事业取得新的成绩。

(一)深入开展“作风建设年”活动

认真贯彻落实王通林书记在全县干部大会暨作风建设年动员会议的讲话精神和县委县政府颁发的《关于在全县开展“作风建设年”活动的实施意见》，成立了青田县规划建设局作风建设年活动领导小组，制定了《青田县建设系统“作风建设年”活动的实施意见》，领导班子在作风建设上向社会作出了六项承诺，制定了为民服务十件大事，开展了“纠歪风，树新风”大讨论，踊跃为农村低收入农户捐款，在边查边改阶段，发出征询意见表400多份，向社会各界征询意见，作风建设年活动不断深入。党员干部的作风建设紧密地和廉洁自律工作结合，与党风廉政建设、效能建设等结合，与建设系统的各项工作结合起来，有力的促进了建设系统各项工作的顺利开展。

（二）城乡规划进一步深化

1、积极开展各种规划编制。编制完成了海口组团城镇总体规划、仁庄镇城镇总体规划、油竹新区控制性调整规划、县城近期建设规划、东山区块详细规划、旧城改造修编规划；委托编制了县域总体规划、戈岙湾经济适用房详细规划、水南村头区块详细规划、阜山乡集镇总体规划、石溪乡集镇总体规划、阜山历史文化村镇保护规划。完成了太鹤大桥1：500地形图修测、刘基广场1：500竣工地形图的测量。

2、加强了规划审批管理。规划审批管理工作进一步加强，上半年县政府出台了《青田县私人建房管理暂行办法》、《青田县旧村改造管理暂行办法》，我局和国土资源局共同出台了《非法占用土地及违反建筑行为查处暂行规定》，规章制度的出台有效地规范了管理。半年来，县城共核发建设工程选址意见书19件，办理建设用地规划许可证70件，建设用地面积21.2万平方米，办理建设工程规划许可证138件，建筑面积42万平方米；村镇共收件898件，共核发建设用地规划许可证174本，建设用地面积4.6万平方米，共核发村镇规划选址意见书333本，建设用地面积18.8万平方米,共核发建设工程规划许可证158本，建筑面积18.2万平方米，共核发村镇规划建设许可证243本，建筑面积8.6万平方米。“一书一证”和“一书两证”的发放率进一步提高。

3、为企业入园建设提供服务。今年上半年，油竹、温溪、海口、船寮、高湖、腊口等乡镇工业企业招商引资势头良好，为使工业企业早日入园开工建设，编制了各个工业小区控制性详细规划，及时为企业办理选址手续，共审批工业企业项目选址32个，共计用地面积36公顷。

4、深化实施“阳光规划”。深入实施阳光规划各项内容，进一步完善城乡规划方案事前公示、城乡规划方案调整公示、城乡规划方案事后公布制度，建设项目批前公示、批后公布制度，实行城乡规划听证制度，建立了城乡规划信息咨询及查询制度，以热线电话12319为服务载体，充分吸收人民群众的意见和建议，进一步改进了城乡规划工作。

（三）城市建设有序推进

上半年，我局继续加快组团城市之间的市政公用基础设施建设，计划投资1.2亿元，上半年完成基础设施投资4760万元，较好地完成了年初建设计划。

1、城市道路广场建设：完成了东山道路的项目建议书及可行性报告、49省道过境桥与临江路互通工程的立项、江南一号区块市政配套设施工程的方案、泥湾区块市政配套设施工程的初步设计；开工建设了泥湾区块市政配套一期工程；完成了刘基广场建设工程。

2、城市给供水管道建设：完成了新建岭景山道路排水工程的立项及初步设计、塔山大桥至温溪沙埠自来水管网建设工程；开工建设了温溪至温溪供电所自来水管网建设工程；完成了太鹤公园高位水池建设工程。

3、重点项目建设工程。投资2500万建设水厂二期扩建工程，现已完成工程总投资的85%；投资5400多万，建设中部组团城镇供水工程，日供水量3万吨，现完成工程总量的35%；污水处理厂项目主体工程、污水收集系统已完成65%，管网安装全面展开，9月份全面投入通水。

4、环境卫生建设：完成了油竹垃圾中转站设计方案的施工图；完成季庄无害化垃圾处理场二期扩建工程并已投入使用；

5、城市亮化建设：完成了“三桥一带”亮丽工程的建设，对老城区老化线路及时维修。

6、燃气网点管理：对全县100多个经营网点进行整顿和规范，督促5个燃气企业完成了气瓶库的建设，基本撤除了城区范围的销售网点。

（四）房地产业健康发展

坚持培育与规范并举，既认真落实房地产市场调控政策，又积极扶持开发企业发展，房地产业管理进一步加强。上半年房产开发完成投资4.63亿元，施工面积68.69万m2，总预售面积15.03万m2。

一是抓好经济适用房建设。为切实解决中低收入者住房问题，加快了水南农贸市场经济适用房建设，完成了经济适用房分配资格审查工作；认真做好戈岙湾1000套经济适用房前期准备工作，完成了规划设计方案，现正在出施工图阶段。二是认真实施城镇廉租房制度。去年出台了《青田县城镇廉租住房保障实施办法》以后，今年扩大了受益范围，以发放住房租赁补贴形式对特困户实行补助。同时，又在建设经济适用房时，拿出一定比例的房子用于廉租住房，切实解决了一部分困难群众的居住问题。三是加强了发证、房产交易管理。今年上半年共办理房地产交易1116件，计建筑面积14.4万平方米，交易金额52914万元。存量房地产交易方面，今年共办理房屋交易425件，计建筑面积4.9万平方米，交易金额21142万元。办理抵押登记2605件，抵押金额149529万元。办理商品房备案登记971份,计建筑面积12万平方米。

（五）建筑业监管力度不断加大

上半年，全县在建工程102个，建筑施工面积达80万平方米（不包括私人建房），建筑业共总产值达6.33亿元。

一是抓建筑工程安全生产，严把安全关。认真落实安全生产责任制，层层签订安全生产责任状，严格执行安全开工条件资料审查制度，共核发建设工程许可证38件，建筑面积63万平方米，竣工备案项目44个；认共签订安全生产责任书48份，审查办理了开工条件工地48个；加大巡查力度，坚持日常巡查、重点检查和专项检查相结合，积极开展每季度一次的质量安全生产大检查和“安全月”活动，发出责令整改通知100份，提出整改意见800余条。对安全生产经费投入不足，制度不健全，管理不到位等存在安全隐患的工地，视情节轻重，该罚则罚，绝不手软。积极推行安全生产质量例会制度，及时传达文件精神，交流管理经验，表扬先进企业，通报管理差的企业，提高了质量安全意识和管理水平。

二是加强建设工程质量监督，严把质量关。一是落实质量监督计划，在建设工程开工前均进行监督交底，使监督工作有的放矢，共制定监督计划117份；二是以抽查预防为主，科学的测试手段为辅，对工程地基基础主体结构的质量进行重点监督，发出质量隐患整改通知书106份，预防质量事故20起，有效地确保了工程质量；三是试验室材料检测工作逐步规范化、标准化，不断提高了服务水平。

三是逐步规范建筑有形市场，提高工程公开招投标率。2010年上半年，我县的房屋建设和市政工程建设招投标工作在公开、公平、公正、有序状态下继续推进。上半年进场完成交易的建设工程25个。其中国有资金投资的项目20个，标底总造价16854万元，中标价13607万元，节约国有资金3247万元，节约率19.3%，公开招标率100%；邀请招标项目5个，标底造价17555万元。中标价15926万元，节约率9.3%。全部工程标底总造价34409万元，中标价29533万元，通过招投标节约资金4876万元，节约率14.2%，取得了较好的社会效益和经济效益。查处违法招投标法案件9起，2起列入丽水市不良行为公示名单，7起案件列入县不良行为或予以行政处罚。

（六）城市管理不断完善

全力投入创建省级文明县城的各项工作，努力清除“脏、乱、差”现象，不断改善市民居住环境，提升城市品位。

1、规划管理。加大了规划宣传力度，提高了群众的规划意识，改善了规划执法环境，加强了执法力度。共查处违法案件78件，下达停建通知书78份，拆除违法建筑47处，拆除面积1126平方米，立案8起；村镇共查处违法建设150次，依法拆除25处，有力地维护了规划的严肃性。

2、市容市貌管理。按照城市街容标准和创建国家卫生县城的要求，加强了亮丽工程和路灯的检查与管理，亮灯率在98%以上；加大了市容市貌管理力度，规范了夜间摊点的占道经营行为，取缔违章占道500多次，处罚130多次；加大了市容市貌的综合整治力度，进一步对建筑工地和房屋装修规范管理，按照“谁施工谁负责”的原则，要求施工和装修人员及时清运残渣废土，做到场清料净。对县城所有户外广告进行全面清查，拆除破旧户外广告6处，办理审批126件，巩固了市容市貌的洁净容颜。

3、环境卫生管理。认真做好建设部制定的《城市生活垃圾管理办法》的宣传工作；加强环卫管理，延长环卫保洁时间，添加设备加强渣土处置能力，加大季庄垃圾填埋场的整治力度，开展了春季灭蚊蝇、消病源的喷洒工作，加强建筑垃圾的管理，环境卫生有了很大改善。

（七）移民工作稳步推进

认真做好移民建房结算工作，配合滩坑电站建设指挥部对第二水平年的移民房及其基础设施工程进行免费技术服务，直接到移民房和基础设施工地进行技术服务以及解决质量安全纠纷问题达90多人次，以质量安全组和技术服务组的名义出具质量问题处理建议方案18份，有力地保障移民建房的质量和安全。

（八）队伍建设步入正轨

建设系统是社会热点部门，易引起各界关注。今年来，我局以“作风建设年”活动为总抓手，从整治办公环境、加强学习，完善制度入手，着力提升干部职工队伍素质，使队伍的外部形象、精神状态、工作作风有一个质的提升，为做好全年的规划建设工作打好基础。一是切实抓好学习。制订了全年学习计划并严格落实，广大干部的学习态度有了明显改观。二是完善制度建设。把今年作为制度建设年，梳理完善各项制度并严格执行。三是积极开展民主评议基层站所暨创建群众满意基层站所活动，规范基层队伍管理。四是进一步加强党风廉政建设，积极开展党员创双优活动和创建星级支部活动，逐步完善教育、制度、监督并重的惩防体系。五是工作建立新机制。建立疑难、重点件领导包案制度。上半年，共收件44件，比上年同一时期下降53%，报结率100%，及时化解了群众间的矛盾。六是进一步加大信息宣传力度。上半年，共在省市县级以上报刊、网站发表信息宣传文章170多篇，向社会各界发放征求意见表200多份，及时进行沟通联系，提升建设系统形象。

尽管上半年城乡建设工作取得了一定成绩，但由于近年来国家宏观调控政策的进一步深入和一些历史遗留问题，城乡规划建设遇到了很多压力，主要表现在以下几个方面：一是重点工程政策处理难，特别是新的《浙江省房屋拆迁管理条例》的出台，重点工程建设受制于拆迁、征地的现象越来越普遍，拆迁、征地已成为困扰工程建设的最大难题；二是资金问题。除重点工程普遍资金不足外，测量、规划、市政建设等方面的资金都严重不足；三是人才不足问题。由于受编制限制，建设系统近年来引进人才不够，导致各类专业人才不足，建设局机关人员更是捉襟见肘，如何培养、吸引和用好人才，值得我们思考。

二、2010年工作思路

下半年，我局将根据县委、县政府的工作要求，紧紧围绕“接轨温州，组团发展，建设和谐小康秀丽新侨乡”的战略目标，根据年初的工作计划，以作风建设年活动为抓手，以规划为龙头，以项目为抓手，以质量安全为保障，积极推进我县城市化进程。

（一）加大规划编制力度，提高建设水平

做好新《青田县城城市总体规划》的修编工作，在新《总规》的指导下，编制好城乡的详细规划和专项规划。

1、委托编制给排水专项规划和电力设施布局专项规划；

2、编制湖边、上岸区块控制性详细规划；

3、编制东堡山生态公园详细规划；

4、编制县城江南两岸景观专项规划；

5、10月前完成《海口组团城镇总体规划》编制和上报工作；

6、向县政府积极申请中心村规划编制经费补助，力争完成市建设局部署的村庄规划编制率达60%的工作任务。

7、按照滩坑水电站工程建设指挥部的工作部署，继续做好移民安置点建设的规划实施管理工作；

8、协助乡镇政府落实“十村示范，百村整治”工程实施计划，确保及时完成工作任务；

9、完成鹤城、油竹、水南等一带1：500地形图更新工作。

（二）加快基础设施建设，不断完善城市功能

以供水、道路、绿化建设为重点，加快组团城市的市政公用基础设施建设。

1、完成上湖口水厂二期扩建工程，中部组团城镇供水工程，做好高位水池净化设备和管网定期清洗工作，保证用水质量；完成污水处理厂一期工程建设，确保9月份全面投入试运行；

2、力争按时完成泥湾区块市政配套一期工程，保证华侨节的举办；完成后山排水一期工程、完成温溪山根至供电所自来水管工程；

3、开工建设线地埋二期工程、油竹垃圾中转站及管理用房工程、塔山大桥至温溪沙埠自来水管工程；力争开工建设49省道与新大街口互通通工程、东山道路一期工程；

4、启动泉埔湾垃圾填埋场工程、上湖口水厂三期工程、油竹第二隧道工程、江南一号区块市政配套工程等前期工作；完成东山道路，泥湾区块市政配套工程等项目前期的工作；

5、做好华侨节和国家级卫生县城相关配套工作；

6、加强燃气网点的监督管理力度，做到层层落实，责任到人，不留死角；

7、做好公交线路调整规划工作；

8、根据创建国家卫生县城的要求，做好环卫、亮丽、绿化等工作。

（三）加强建筑业管理，落实安全生产责任制

进一步整顿和规范建筑市场秩序，加强工程质量、安全生产和施工现场管理

1、继续开展全员安全培训，鼓励施工企业争创文明标化工地；

2、认真开展安全生产专项整治活动。今年5—11月为安全生产专项整治阶段，按照各阶段的整治工作内容，切实做好督查工作；

3、布置好抗台防汛和特殊时段的安全工作。认真做好台风暴雨前的预警工作和台风暴雨期间的安全督查工作，及灾后的复查统计工作；做好夏季高温和冬季寒冷的特殊施工季节的安全工作；

4、充分发挥监理单位在建设工程中起到的应有作用；

5、继续做好移民建房质量安全的监督服务工作；

6、对串标现象要坚决予以严厉查处和打击，对挂靠、弄虚作假及建设工程招投标领域其它违法乱纪现象要加强监管力度，发现问题及时查处和纠正，确保我县的建设工程项目顺利进行建设。

（四）稳步推进房地产开发，促进房地产企业健康发展

加快房地产的开发步伐，大力发展房地产开发市场，加大房地产开发管理，规范房地产企业经营行为。

1、抓好水南农贸市场经济适用房的分配工作。

2、做好戈岙湾经济适用房的前期工作，力争在8月份开工建设一期工程。

3、继续做好城镇廉租住房保障制度的实施，进一步扩大住房保障面。

4、完善商品房预售制度，加快建立网上预售和合同备案；

5、加快旧城拆迁安置房建设速度。

6、进一步开展整顿房地产市场秩序，加强对个房地产公司的管理力度。

（五）以创建国家级卫生县城为目标，加强城市管理

1、根据创建国家级卫生县城的标准，加大城市管理力度，做好县城美化、绿化、净化、亮化工程。

2、加强城市环境管理力度，整治县城脏、乱、差现象，清除卫生死角。

3、加大规划建设管理，整治违法违章建设，继续加大对无证流动摊贩的管理力度。

4、做好城市灯箱和广告的管理，注重县城环境艺术建设，为居民提供良好的居住环境，切实提升城市品位。

（六）加强作风建设，强化服务意识

继续以“作风建设年”活动为抓手，结合“和谐家园”主题教育实践活动、“联村联户连心”活动、民主评议基层站所暨创建群众满意基层站所活动，转变干部职工精神面貌和工作作风，提高工作效率，强化服务意识。加强政治理论、政策法规和业务知识学习；加强与行风监督员、和社会各界的联系，完善监督机制，努力形成一支既有凝聚力又有战斗力的建设队伍，为完成全年工作提供保障。

篇(5)

1.开发商高负债经营。

房地产业的当事者主要是开发商。有媒体报道，我国目前有大大小小的房地产开发商3万多家，其中10%在北京即3(XX)多家，有人说平均每5(XX)个北京居民就有一家房地产公司，可见市场的集中程度。开发商的资金来源大体上说来通过如下渠道:(l)银行信用，或者直接向银行贷款，或者通过商业票据贴现融通;(2)商业信用，这主要是拖欠施工承建单位的合同款项;(3)预收货款，主要是消费者购房预付的资金;(4)自有资本。在这四个资金渠道中，银行借款是主要的，占绝大部分，而自有资本则所占比例很小。据《南方周末》报道，不少开发商的资产绝大部分摆在实物上，变现能力很弱，或根本不可能变现，自己的实际投人不足项目总投资的10%，这表明不少开发商的自由资本的支撑力本来很弱，但他们敢于做“大生意”，自有资本几百万却敢做几千万的大项目，自有资本几千万的却敢做几亿的大项目，所谓“以小博大”。他们在开发中总结了一个所谓的经验，即“前期靠建筑商垫资，中期靠银行贷款，后期靠个人按揭”，有的开发商说房地产开发，无非是“买地、挖坑、盖房子、然后卖掉，接着换一个地方再来一次，”就这么简单。其实不那么简单，在买地、挖坑、盖房子中发生资金的复杂运作和交错扩散。假定某开发商有自有资本50以)万元，现在要投资2亿元的房地产开发项目，在正常运作的情况下:(1)先将5〕仄)万元中的一部分支付出让土地的订金，而这块土地的价值为一亿元;(2)将价值一亿元的土地做抵押向银行取得贷款8〕X)万(即地价的80%);(3)随后与建筑施工单位签订一亿元的《建设工程承包合同》，并以此工程的价值做抵押向银行取得8(XX)万元的借款(工程造价的80%);(4)在工程开工中预售商品房，购房的业主可按房价的80%向银行“按揭贷款”，但需要分期分配计数付款，假定为一亿元，这样，这个2亿元的开发项目便先后取得银行借款2.6亿元。

这不仅表明自有资本仅5(Xx)万的开发商，经过三次交易，就能够获得银行贷款2.6亿元，而且运作得好，还可能提前收回本金和盈利。而交错扩散主要体现在相互拖欠中，开发商拖欠施工建设单位的合同款，~建设施工单位拖欠供应建材企业的货款和工人工资，~而当建材企业的货款被拖欠后，又只有向银行借款或拖欠应当偿还银行的借款。这样相互拖欠，如果能够为继，在一定的时间、空间内可以维持一个循环的局面，但如果难以为继，则困境会顷刻暴露。应当说不同开发商有不同的经营策略，一般说来，大开发商的资金来源主要靠银行信用，因为在他们那里，投资规模大，时间长，需要的资金量多，只有依靠银行才能满足，而小开发商的资金来源渠道主要靠商业信用和自有资本，因为在他们那里，投资规模相对小，时间短，需要的资金量相对少。但有人做了估计，即使小开发商，其资金来源的印%也是银行借款。这表明他们都是高负债经营。高负债经营，对谁的负债?可以说直接、间接地都是对银行的负债。必须看到，在我国商业银行贷款的超常增长中，房地产业开发的贷款占了较大的比例。

2.容易产生泡沫经济。

在经济发展中存在一定的泡沫是不可避免的，从一定意义上说也是正常的。但经济泡沫的进一步发展，就会形成泡沫经济。泡沫经济是呈现在人们面前的转瞬即逝的一种经济现象。这种经济现象一般通过市场价格的急剧上升又急剧下跌表现出来。产生这种现象的原因有人为的操纵，有人们的预期失误等。

房地产经济之所以容易产生经济泡沫和泡沫经济，主要是下列因素决定:(l)地产是非劳动产品，没有价值，土地的价格是外因决定的，按马克思经济学理论主要决定于地租，而地租又受社会平均利率影响。在我国社会主义市场经济逐步建立的过程中，社会平均利率的形成还有一个过程，所以现阶段还难以用马克思经济学的理论来解释地产的价格。(2)一般说来，地产是不能再生的资源，地产的供给是有限的，由于地产的区位不同，不同区位的地产其使用价值差别很大，这样会形成高低不等的价格，很难用一个统一的尺度去评价它合理或不合理。(3)在我国，城市的土地属于国有，农村的土地虽属于农民但政府可以征用，所以，总的说来，土地的使用权都掌握在政府手中，这样实际上就形成了土地所有权的政府垄断。政府转让出去的是土地的使用权。以上三点总的说来，主要说明土地是一种稀缺的资源，一旦这种稀缺资源成为商品进入市场，其价格最容易受人操纵。(4)事实上，在我国现实经济生活中，有一部分人就在“炒房地产”。据《经济时报》报道，“温州每年有约粼XX)名购房人将目光投向上海楼盘、，按每人平均购买一套50万元的房子计算，温州每年就有约20亿元的购房款进人上海楼盘。另据报道，2(X)3年港人在内地的置业总数就有可能达到2万人，总投资额将达到106亿元人民币”。这种状况表明:在人们收入迅速增加，已经富有的情况下，“炒房地产”已经成为人们的理财手段。理财追求回报，回报需要“低进高出”，这应当是近年来我国房地产价格持续上涨的原因之一。近年来，房地产价格上涨不是我国独有的现象。在美国，从1塑尧劲年以来，纽约、华盛顿、旧金山等城市，房地产价格大约上涨50%。

据英国最大的抵押贷款银行—哈利法克银行的估算，英国房地产价格一年之内涨了约23%。在欧洲的其他国家如西班牙等，房地产价格上涨也不例外。这种状况与人口的自然增长相关，与人们的收人水平提高相关，也就是说房地产价格的上升很大程度上决定于需求，当供给小于需求时，价格自然会上涨。但必须指出:人们的需求是有限的，房地产的价格不应当也不可能无限上涨。按经济学的理论，一般说来，住房的价格决定于两个因素:一是收入与房价的比例:二是住房的使用年限与租金的关系。按国际惯例，一套100平方米的住房的价格大约相当于家庭年收入的6倍左右，若一般家庭年收人为6万元，则100平方米的住房价格定在36万元左右，在这种条件下形成的价格，人们可接受性就强;经济学的原理按租金的长期收益来衡量房地产的价值，由此一套住房的价格是租金与住房使用年限的乘数，设月租金8(X)元，年租金为9以刃元，如住房使用年限为20至25年，则这套住房的价格在19.2万元至24万元之间比较合适。如果市场上的房价过多超过这样的理论界限则就会形成经济泡沫。当经济泡沫发展下去，就产生房地产泡沫经济。泡沫经济是不会持久的，当泡沫经济破灭，受损失的有开发商、建筑企业和广大消费者，但损失的最终承担者，主要是金融机构。

3，变现能力相对弱。

房地产资产作为商品与其它商品一样，都要置身于市场交换之中，在市场中体现它的变现能力。房地产资产的变现能力的实现一般说来有三，即转让、收租和收取参观住宿费用，如把房地产转让别人，或把房地产出租每月收取租金，再如把房地产作为旅游休闲基地收取费用等。无论那种形式实现，都要有市场，而且要有经常性和连续性，否则难以实现。即使市场具有经常性和连续性，房地产的变现能力均弱。因为:(l)参与房地产交易的人，只能是少部分，不可能是多数，也就是说炒房地产的人只有那些有钱而且能把握房地产市场价格波动信息的人。一般的住房，老百姓买来是居住，而不会转让。(2)一般说来房地产的价格高，需要支付的货币量大，在买卖中人们多采用分期付款，很少有集中支付大额现金。(3)租房住的人也只能是少部分人，一般是按月支付租金，其金额只能是全年的1112。(4)将房地产作为旅游休闲基地，通过收取各种费用，让投资以现金回流，也只能是若干年，不可能在短期内有更多的现金流回。(5)我国现阶段房地产市场还需发展，还缺乏必要的配套的中介机构。(6)现阶段政府的房地产税费中还有不合理的因素它直接影响到房地产交易商的积极性。由于房地产的变现能力弱，它不仅要影响投资者的回报，而且要影响市场的资金流动，其中包括着对金融机构的存取贷还。

4.存在着较长的经济周期。

房地产业是国民经济的带动产业，同时也是国民经济的“晴雨表”，国民经济的高增长或不景气相应地会带来房地产业地或低速。根据经济发展周期论，一国乃至世界的经济总是处于循环发展的周期中，在经济周期中处于上升或繁荣阶段时，房地产价格上扬，兴旺发达，而当经济处于下降或不景气阶段时，房地产业价格下跌，必然衰退。我国房地产业1992年下半年至1993年上半年曾经处于“火爆”时期，1993年下半年以后，政府加大了对宏观经济的调控，限制豪华别墅、宾馆、写字楼和高档住宅的批地和开工，中央银行收紧银根，提高利率和限制信贷规模，使房地产热降下来了，但留下了一大批“烂尾楼”，给企业和银行造成了一大批不良资产。这些经验教训是必须吸取的。这些年来，我国经济持续发展为房地产业的发展创造了条件。

篇(6)

延续宏观和微观的分化

宏观方面，公路运输仍然保持着较高的景气，从1-7月份累积来看，公路货运周转量完成7207.98亿吨公里，同比增长15.6%，公路客运周转量为7190.50亿人公里，比去年同期增长8.7%。单月来看，7月份的货运周转量和客运周转量同比增速分别为17.90%和10.92%，基本看不出宏观层面的经济波动对公路运输宏观指标的影响。

微观上看，公路行业内上市公司的车流继续延续了分化，在经历了一季度雪灾的影响之后，公路行业在4月份整体恢复到自然增长的状态，而后几个月的车流开始受到宏观经济层面放缓和油价、油荒因素的影响，尤其是出口的减少对珠三角和长三角连接港口高速通道车流存在一定影响，进入到7、8月份，奥运限制货车通行对一定地理位置上的路产的车流产生了负面影响。从这几个影响因素来看，油荒的现象正如我们之前预期的，随着国内成品油价格上调和国际原油价格下降，基本缓解，奥运的因素将在9月份之后会逐渐消失，这两个影响因素都不具有长期的特征。经济增速的放缓和油价因素影响时间较为持久，这方面的影响我们还需要观察。在个体层面由于大修、路网加密、动车组的加密、平行或相交道路的开通对上市公司路产的车流的影响不尽相同。

铁路方面，08年1-7月份货运周转量和客运周转量同比保持着6.5%和8.8%，与近年来整体的同比增速基本吻合。

中报业绩分析

我们在08年中报前瞻中对公路和铁路行业的相关公司中报业绩进行了预测，并同当时市场的一致预期进行了比较。

现在行业内公司08年中报已经披露完毕，我们将在中报前瞻预测的基础上进行总结与分析。

从已公布的行业内公司的业绩来看，今年的公路、铁路行业中报业绩整体体现两个问题，一个是一季度雪灾对部分公司的影响，一个是所得税率由33%下调为25%带来的业绩提升，总体来看大的基调还是以平稳增长为主。参考行业内公司财务指标，可以看出整体而言主营业务利润的同比增速要慢于主营业务收入的同比增速，反映了行业内公司毛利率下降和主营业务成本上升的趋势，主要原因还是一季度雪灾造成了养护费用的增加，宏观经济层面造成货车的波动也是影响毛利的一个因素；净利润的同比增速又比主营业务收入同比增速要大，主要反映了所得税的影响，赣粤高速的净利润的同比下降主要是上半年的补贴收入没有计入半年报。

在我们预测偏低的三家公司中，山东高速因为济莱高速对济青高速的分流影响低于预期，济青高速和济南黄河二桥的车流同比增速保持在13%-18%的高位上；福建高速因为目前的扩建仍然处于前期的准备工作，08年的车流可能不受扩建工程的影响，而09、10年的业绩将会承担较大压力；广深铁路广深四线07年4月中旬完工，在07年4月和08年4月分别进行过两次运行图调整，城际列车开行密度和运能大幅度提升，比预期的要好。

在我们预期偏高较大的几家公司中，主要是因为对公司通行费贡献较大的主路车流增长可能低于预期，宁沪高速受到上海段修路以及下半年苏通大桥开通对广靖、锡澄、江阴大桥的分流；深高速受到梅观高速车流的同比持续下降，以及绿色通道的整体影响；楚天高速养护费用的上升。

未来需要关注的因素

经济层面是需要关注的一个因素，宏观的景气和微观的分化（除了个体上扩建、大修等原因造成的分化），一个解释的逻辑就是宏观经济层面对于国家主干道车流的影响大于整个公路网，就如同在经济景气时候主干道的车流增速大于，当经济放缓时，主干道的车流回落的速度也会相对较快，而上市公司的路产也基本处于国家主干道上。

从地理位置上看，众多的上市公司路产周边都会有一条城际高铁，动车组的加密、城际高铁的建成以及客货分流后货运效率的提高，将对于中长途的客货产生一定的再分配，从目前的沪蓉沿线来看，这部分影响逐渐显现。

另外，《公路权益转让办法》在9月2日已经出来，这个办法对于行业的影响以及铁路改革的进度，我们也需要观察。

总体而言，在经济波动周期中高速公路和铁路行业相对周期性较弱、稳定的增长较为稳定，而在估值上公路行业的优势更大，重点推荐赣粤高速、山东高速和楚天高速。

重点公司

赣粤高速：公司08年上半年实现主营业务收入11.85亿，同比增长10.08%，其中通行费收入同比增长6.18%，实现主营业务利润6.07亿，同比增长5.07%，净利润4.14亿，比上年同期减少20.48%，每股收益0.36元，利润的同比减少主要原因是补贴款1.49亿没有计入上半年业绩，而去年同期计入，一季度的雪灾天气也在一定程度上影响了上半年的业绩。

公司的主要路产昌九高速、昌樟和昌傅高速、昌泰高速、九景高速、温厚高速通行费同比增长分别为11.35%、6.10%、1.14%、5.61%和7.20%，一季度的雪灾仍然是造成通行费收入同比增速放缓的主要原因，另外，武吉高速的分流、二季度的江西偏南部多雨天气以及宏观面经济放缓对货车影响大，我们认为在一定程度上可以解释昌泰车流增长不明显。

公司30亿的九景温厚收购款已经偿还15亿，未来除了剩余15亿的偿还款外，公司投资还包括近期公告的16.26亿的彭湖高速，庐山、鄱阳湖服务区1.39亿以及公司作为战略投资者公司投资6亿元参与信达投资有限公司控股的3家房地产公司的增资扩股，参与信达投资房地产业务重组上市。

在经营层面我们需要关注的是济广高速江西鹰潭至瑞金（鹰瑞高速）段08年6月30日已经开工，鹰瑞高速自身在衔接往南通道没有贯通的情况下对公司路产车流影响不大，如果在鹰瑞高速建成后，瑞金以下连接广东境内高速得以贯通，对公司路产的车流可能会造成一定分流影响，但目前我们还看不到相关道路建设的规划。

公司选择九景高速上的两段计10公里作为试验路进行技术改造，项目预算为9,835万元，计划于2008年8月份开工，2008年12月份完成技改试验，这在一定程度上也预示着九景很

可能要进入到技术改造工程。

我们考虑08年上半年补贴1.49亿，不考虑09年补贴，预计公司08-09年每股收益分别为0.93、0.94元。

山东高速：08年上半年实现营业收入16.89亿，同比增长18.35%，其中通行费收入14.28亿，同比增长15.91%，实现营业利润9.11亿，同比增长12.44%，净利润6.82亿，同比增长24.11%，每股收益0.203元。

公司的主要路产济青高速收入11.03亿，同比增长16.04%；济南黄河二桥收入2.03亿，同比增长19.21%，两条主路上半年的增长十分强劲，贡献了公司通行费收入的91%，公司新公布的7月份月度的通行费收入济青高速和黄河二桥同比增速出现了迅速的回落，同比增幅分别为2%和8%，我们主观上判断可能是奥运期间对于货车的管制对公司路产收入产生了负面影响。

公司在08年6月设立山东高速投资发展有限公司，并投资6060万于莱芜市土地使用权，公司多元化发展的意向一直存在。

公司拟以24.6亿收购京福高速德齐北段，是公司股改承诺济德高速的一段，从收购路产的长度和公告时间看，完成股改的承诺存在一定难度。单单考虑收购的德齐北段，收购价款为收购净资产的4.57倍，相比较行业不到2 倍的市净率存在较大溢价，这在一定程度上将削弱注入资产带来的业绩厚增，我们预计收购完成将给公司每年盈利增加0.03-0.05元。

公司董事会通过了通过山东产权交易中心5.28亿收购许禹高速的议案，等待股东大会表决。许禹高速全长39公里，07年底通车，总资产12.27亿，负债9.40亿，占总资产的76%，今

年上半年收入约1500万，净利润亏损683万。由于通车时间较短，项目处于亏损期，公司对于收购的资产披露信息较少，对于该项目前景的判断需要进一步的信息。高速集团不直接与山东高速进行协议收购，而限制条件由山东高速通过产权交易中心来接标许禹高速，确实有些意味深长。

我们预计奥运对于货车的限制会影响公司7-8月的通行费收入，但总的趋势仍然是强劲的增长，公司08-09年每股收益分别为0.42、0.51元，对于许禹高速收购动向予以关注。

楚天高速：08年上半年实现营业总收入3.52亿，同比增长3.48%；营业总成本1.48亿，比上年同期增加2.21%；实现净利润1.53亿，比上年同期增加16.93%;净资产收益率为6.16 %，比上年同期增加0.54个百分点，每股收益0.16元，低于我们的预期0.18元的预期，主要原因是通行费营业成本比去年同期增加24.46%,高于我们的预期，直接导致了毛利率水平同比减少了7.39%，财务费用也比我们预期有所增加，利润的同比增长主要得益于税率的降低。

一季度的雪灾拖累了公司车流的增长，二季度车流已进入正常的自然增长趋势，同比增长约为10%，下半年虽然整体上受经济增长放缓和油价因素的影响，我们预计车流的增速能够保持在8%以上，并且呈现前低后高的趋势。

在固定资产没有太大变化的情况下，养护费用是造成公司营业成本增长的主要因素，在公司08年预算中，专项养护工程的预算较大，并且在绿化环保工程方面公司有加大投入的意向。

对于沪蓉西的贯通我们仍然持有乐观的态度，从以往的经验来看，国家主干道的全线贯通都将带来车流量的爆发性增长，并且带来汉宜高速车型结构的改善，货车的比重将会增加，被延迟的计重收费效果将会显现。

汉宜高速在沪蓉西高速贯通之后将会成为四川区域外出到长三角和珠三角重要路径，四川的地震灾情发生后，汉宜高速成为物资和人员进入灾区的选择通道，这种自发性的选择也预示着在日后几年的灾区重建方面，汉宜高速也会成为东部物资进入到四川灾区的一条重要通道。

公司最近公告将参与麻城至竹溪高速公路大悟至随州段的建设招标，该项目预计投资40亿，对于自身资产只有30亿左右的公司而言，经营性风险较大，公司并未就投资意图、投资项目前景和投资资金来源与投资者做很好的沟通，在此提示风险。

我们预计公司08-09年每股收益分别为0.35、0.50元，成长性较好，对于公司参与的建设招标事项我们密切关注。

大秦铁路：公司08年上半年实现营业收入116.07亿，同比增长20.33%，实现营业利润50.11亿，同比增长12.54%，净利润37.20亿，同比增长25.78%，每股收益0.29元，公司利润增长的主要原因来自于扩能带来的主营收入增长和税率的降低。

上半年，全国铁路煤炭运量完成8.7亿吨，增长11.6%；公司完成煤炭运输量18,542.9万吨，增长18.6%，占全国铁路煤炭运输总量的21.31%，其中大秦线完成货物运输量17,096.4万吨，增幅17.8%，大秦线上半年完成全年3.5亿吨计划的48.85%。营业收入方面，货运107.67亿，同比增长21.49%，客运3.32亿，同比增长13.11%。

成本方面，上半年材料同比增长21.7%，电力燃料同比增长8.29%，产能的扩张以及08年7月初电价的上调将使全年的增速继续放大；人工成本同比增长21.49%，预计下半年保持这样一个增速，大修费用同比增长12.45%，比去年的增长幅度较为降低，折旧成本增加较大，比去年同期增加3.28亿，同比增长40.77%，比我们预计的幅度大，主要原因是二季度HXD进入公司的速度明显比第一季度快，按照这样的速度今年的折旧比去年至少增加7亿，整体上我们判断08年公司成本的增长速度将大于收入增速。

HXD型交流传动大功率电力机车及新购C80B型专用货车陆续入账，截止报告期，HXD型

大功率交流传动电力机车已估价入帐171台，合计约86.82亿元，本期增加75台，转入固定资产36.18亿，C80B本期转入固定资产19.18亿，预计下半年HXD进入公司的速度将会加快，C80B将在年底前全部进入公司。

篇(7)

因为土地市场的变迁，拿地越来越是资本密集的游戏，房地产行业的业内教科书在强调最为重要的前三位的要素时，往往已经不再是位置，位置，位置，而是金融，金融，金融。

因为不同的金融工具运用方式，因为不同的运作技巧，中国的房地产行业的版图正在因此重构，而且这种趋势还在愈演愈烈。

我们既可以看到许多胸有成竹的房地产企业从容筹资，长袖善舞，以雄厚的资金实力不断拿地，不断开拓……这样的房地产企业的股价在市场中获得往往能够获得较高的溢价；我们也可以看到一些房地产企业在层出不穷的高速扩张土地储备后，资金链条断裂而陷入危机。另一个极端是，小型房地产企业中经常出现由于拿不到银行贷款无法扩张甚至危及生存。

能否熟练灵活运用多种金融工具进行融资，现实地成为投资者选择优秀房地产企业的主要标准之一。

乘着金融的翅膀：房地产企业发展的转身

如果一定要用一句话来总结房地产融资调控的政策基调，那就是：降低对于银行信贷的过分依赖，推动多元化的融资。

随着一系列的调控措施出台，这种政策效果正在积极显现。在房地产开发贷款紧缩政策的影响下，房地产企业融资格局发生了显著的变化。国内贷款占房地产企业资金来源的比重持续下降，从2006年初起的28.3%下降到2007年6月份23.2%，房地产企业靠传统的国内贷款维系资金链条的融资手段已经越来越力不从心。另一方面，包括股权融资、并购、海外基金等多种其他融资方式的占比在逐渐提升。

哪些新的金融工具，正在成为房地产企业发展的新动力？

股权融资房地产开发要求资金规模大，投资期限长，股权融资可以为其提供稳定的资金流，保证开发期间的资金需求。房地产企业通过上市、增发等股权融资方式可以迅速筹得巨额资金。

(1)IPO。目前，国内的许多房地产企业通过上市融资取得了巨额开发资金。通过良好的资本运作和项目开发，各上市房地产企业的市值也得到了迅速提升。行业巨头万科在1988年末A股上市，获得IPO融资2800万元，而截至2007年8月初，其总股本数量已达到65.55亿股，总市值已经接近2216亿元。

李嘉诚先生经营房地产的重要成功经验之一就是灵活利用股市的形势进行股权投融资。比如，在股市高涨的时候，他往往选择增发股票获得较大的融资规模，或者进行换股收购；而在股市低迷的时候他就会以低成本回购本公司股票，或者现金收购其他公司股票。正是利用这种对金融市场的理解，长江实业得以不断壮大，可见房地产企业做成百年老店必需要有相应金融安排。

当前，国内许多优秀房地产企业也纷纷仿效李嘉诚的资本运作方式，最近更加快了赴港IPO的步伐。2007年4月，总部位于广东的碧桂园控股有限公司赴香港首次公开募股(IPO)，募集资金达100多亿港元，其中约60%用作企业现有项目发展，约30%用作收购土地以备未来发展用途。目前至少还有5家内地房产股正准备排队赴港IPO，包括已计划9月份招股的奥园集团、潘石屹旗下的SOHO、中远房地产、恒大地产及方圆地产等。

另外，由于内地的流动性充裕，一些香港上市的内地企业也启动的回归A股的计划。在香港上市的北京大型房企――首创置业（2868.HK）日前公告称，公司董事会于2007年8月8日审议决定在适当时候发行A股，总股数将不超过14亿股。如以首创置业目前的价格为定价参照，则公司此次回归有望融资超过70亿元。首创置业在公告中表示，拟发A股所得款项将用于集团的物业发展，其中包括北京国际中心、北环中心、天津滨海新区住宅项目和成都东三环路住宅项目，上述项目的资金需求额分别为14.7亿元、4.5亿元、26.1亿元及13.7亿元，合计近60亿元。若本次发行A股的实际募集资金额不足以支付上述项目的投资金额，不足部分则通过利用内部资源和银行贷款方式自筹解决。若有剩余，则用于竞投、拍卖或收购更多房地产项目。

(2)定向增发。定向增发方式对提升公司盈利、改善公司治理有显著效果。对于控股比例较低的集团公司而言，通过定向增发可进一步强化对上市公司的控制；对国企上市公司和集团而言，定向增发减少了管理层次，使大量外部性问题内部化，降低了交易费用，能够更有效地通过股权激励等方式强化市值导向机制；另外，定向增发可以作为一种新的并购手段，促进优质龙头公司通过并购实现成长。2007年以来，通过定向增发进行、资金融通资产重组、资源整合、整体上市的上市公司屡见不鲜。

通过充分运用资产市场的融资功能，这些房地产企业的股本规模迅速扩大。以万科为例，万科A自1988年在深交所发行以来，充分利用上市公司融资功能，通过A、B股IPO和配股、增发、可转债等多种上市融资方式共融资93.33亿元，融资频率基本是每两年一次。房地产行业中与万科大约同时期上市的深振业、中华企业、陆家嘴等基本融资了4-5次，而万科包括IPO在内共融资了9次。与同时期上市的房地产相比，万科充分地运用了金融市场的股权融资功能，快速扩张其股本规模，总股本从1991年的7796.55万股扩大到目前的65.55亿股，股本扩张了84倍。

通过资本市场融资获得的资金以及公司妥善运作取得的收益，万科积极拓展市场，采用精细化管理、缩短项目开发周期等策略，取得了飞跃性增长。公司近五年的销售收入及净利润的复合增长率分别达到32%及42%，比1992-2000年23.6%的年复合增长率分别提升8个百分点和19个百分点。截至2006年，万科销售金额的全国市场份额已上升到1.25%，比2001年的0.88%上升了0.37个百分点。

从万科的经验来看，股权融资为具规模房地产企业实现可持续高速发展提供了可靠的融资支持。其融得的资金既可以投资于在建项目开发，解决房地产开发过程中出现的资金短缺问题，又可以先瞻性地购入具有稀缺性的土地储备，为企业未来的可持续发展奠定基础。

股权并购2007年6月，合生创展集团有限公司(0754.HK)宣布，将以“现金+换股”方式从公司控股股东SoundaPropertiesLtd.手中收购一个北京房地产项目80%的股权，交易金额60亿港元。交易完成后，SoundaPropertiesLtd.所持有的合生创展股份将从53.29%上升至56.72%。这是合生创展“曲线拿地”的一种新型融资手段。合生创展此次收购20万平方米土地的住宅用地，开发面积预计为70万平方米。合生创展的股权收购“拿地”方式并非先例，万科近年来的股权收购运作更是进行得红红火火。

在2006年万科新增规划项目中，约62%的资源是通过股权收购方式获取的，较2005年的48.3%有所提高。通过股权并购和项目受让，万科以低于市场拍卖价格的成本获得了大量土地储备。而且通过输出管理方式，万科成功实现由传统自身内涵发展经营模式向外延增长方式的转变。

海外房地产基金（1）海外房地产基金在国内市场逐渐兴起。近两年，房地产开发企业资金来源表现出利用外资高速增长的特点，2006年行业全年利用外资达394亿元，2007年上半年利用外资就达282亿元，较2006年同期增长68%。下图可以看出，房地产行业的资金来源中利用外资比例迅速攀升，该比例从2006年初起的0.67%上涨到2007年6月底的1.81%，涨幅近两倍，是各种资金来源中增长最为迅速的。

目前海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，较多用于商业地产等规模较大的开发项目，他们一般选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。有一定实力的企业引进专业的海外房地产基金投资正在成为业内逐渐兴起的融资方式。2007年1月，美国最大的私募投资基金之一――华平国际投资有限公司再次看准中国房地产市场，以不少于3000万美元的资金入股中凯开发。与此同时，美林公司、德意志银行以及新加坡的淡马锡控股已经投资4亿美元，获得了中国地产开发商恒大地产集团8%的股权。2月，摩根士丹利与上海永业集团成立合资公司，共同开发上海市中心卢湾区一块商业用地，公司法人由大摩方面人士出任；3月，重庆龙湖地产发展有限公司和荷兰ING房地产机会基金联合参与了北京市昌平区北七家镇南部组团的土地投标，3月底，这一联合体还以9.2535亿元高价竞得113.5亩成都航天通信设备有限责任公司地块；4月，大摩再次以直接投资的方式入股位于武汉的世茂锦江项目，取得29.99%的股份；在广州2007年的几块地王的拍卖中，也出现了外资的身影。

2006年7月建设部等六部委的171号文件及9月外管局颁发的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，只是限制外资投资现成物业，但在房地产开发领域，文件只是取消了外资投资房地产开发的优惠条件，并没有其他限制，外资基金改变了单纯的直接购买投资的路数，转向参股房地产企业或者参股房地产项目的股权投资策略。在国内银行逐渐缩紧房地产开发贷款的形势下，外资得到了高速增长的空间。

（2）华发股份引进境外基金的案例。2007年5月华发股份（600325）公告称，通过下属相关公司的股权转让，引入了专业的境外房地产私募基金管理公司GATEWAY CAPITAL（简称“基汇资本”）。基汇资本是香港专业的房地产私募基金管理公司，专注于在大中华与东南亚地区进行房地产项目长线投资。股权转让完成后，双方将共同投入16亿元进行珠海第一高价地块――华发新城地块开发。

双方合作的具体情况为：向基汇资本转让珠海华纳置业公司50%股权，以及转让珠海华融置业公司50％股权。此次股权项目合作涉及华发新城18万平方米地块的开发，投资金额16亿元。转让完成后，公司和GCREF I分别持有华纳置业50%的股权，双方合作经营华纳置业，共同投资9.6亿元开发华纳置业拥有的华发新城西侧用地面积111465.38平方米的地块。公司和GCREF II分别持有华融置业50%的股权，双方合作经营华融置业，共同投资6.4亿元开发华融置业拥有的华发新城西侧用地面积69998.74平方米的地块。

此次融资后，华发股份在全国范围内拿地能力和开发能力迅速提升。原本作为珠海本地房地产开发商的华发，在签订与基汇资本股权转让协议后不久，华发出资1亿元受让重庆江北区唐家沱“铜锣湾国际水城”房地产项目65%的股权，表明公司正走出珠海，积极拓展异地房地产市场，为公司下一步发展奠定基础。本次交易从短期来看，将为公司立即带来可用于土地储备及项目开发的资金，加快工程进度，使现有项目早日产生效益，进而加快公司的扩张步伐；从长远看，初步实现了与国际资本的对接，将使公司有更多的精力与资源专注于公司的市场布局。

外资基金的进入使市场普遍认识到该公司在国际资本的支持下，扩充土地储备能力将得以进一步提升，未来将进入业绩快速增长阶段。预计华发股份的净利润将从2006年的1.42亿元上升到2007年的3.29亿元，涨幅超过130%，因此最近一年以来华发股份的市值显著提升，股价从2007年初的每股14.2元上涨到7月31日收盘时的43.9元，市值超过年初的3倍。其股价走势强于地产行业的整体表现，这说明通过海外私募基金的融资方式增强了公司盈利能力并得到了市场的认可。公司市值的提升，为国有资产的有效增值，进一步发展企业起到了重要作用，目前该公司尚有7800万股限受流通股，其中6880万股为母公司华发集团所有，待到明年8月解禁上市时，更高的股价可以使国有股东得到较高的回报，也为上市公司的持续发展提供了保障。

金融如何改变房地产行业格局

金融作为一种专业的技术从产业运作周期看，金融工具在不同的时期对房地产业的支持方式是不同的。从西方成熟国家的发展历程来看，房地产业的发展经历了三个阶段。第一阶段以房地产开发为主，开发商和投资商是一个主体，房地产的资金支持主要来自于银行，当房地产业发展到一定规模后，暴露出来的问题是开发商的实力有限，银行业的经营风险也在增加，发展受到很大的制约。第二阶段是以房地产投资管理公司或房地产基金为核心的房地产投资为主，开发商的分工开始细化，既有投资商、开发商，还有经营商、投资管理公司与基金等，房地产证券化现象比较普遍，资金量明显放大。第三阶段则是以房地产证券化为核心的阶段，通过证券化，房地产成为了全民投资的产业，导致大量资金流向资本市场，再通过资本市场流向房地产市场。目前，我国房地产业发展正处在第一阶段向第二阶段过渡的时期，房地产企业正在探寻更多的来自于银行贷款以外的资金来源，以减少融资途径单一、政策调控壁垒的制约。

由此可见，在普遍认为房地产开发贷款风险较高的情况下，房地产行业更多地选择有效金融安排可以更好的分散风险，从而获得较低成本的融资。金融技术的发展，特别是资本市场的发展将为房地产行业打破融资瓶颈，实现行业资源优化发展提供良好平台。在房地产这样一个资金密集型行业中，与金融结合得越紧密，市场竞争能力越高。

强者恒强:金融助推房地产行业集中度提升近来，房地产业沉寂了2年左右的高价拿地风潮再次掀起，总的来看土地价格较高，有的地价甚至超过了周边房价。2007年6月，浙江绿城以总额12.6亿元、楼面地价12509元/方米的“天价”在上海拿下了新江湾城D1地块；7月24日，保利集团以32.4亿元的价格拿下了上海宝山区顾村板块三幅相连地块，每幅土地的最后成交价均接近拍卖起始价格3-4倍。

紧缩“地根”政策的执行力度直接推动了地价的上涨。在开始实行土地收购储备制度之前，我国土地转让基本是以协议出让的方式，用地方和供地方自行谈判决定交易的价格。自2001年开始，随着土地收购储备制度的实施，政府介入土地出让环节，并通过公开“招拍挂”的竞价方式，大幅透支土地未来升值收益，土地价格在全国范围内开始明显上涨。2006年以来，我国又集中出台了一系列土地管理政策，如2006年实施了新的《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》、提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准等。土地作为稀缺性资源，保证耕地面积、房地产需求加大等因素必然会推高地价。

高价拍地实际上是行业集中度提升的前奏，最终行业的整合更多是土地与资本的二重奏来完成的，其中融资能力、金融手段将起到行业整合的主导作用。高价拿地对房地产行业的影响将是具有资本优势的企业加快土地储备增长，房地产公司金融属性越来越明显，资金取代了土地成为制约地产发展的第一要素，在政策调控的压力下，资金实力成为开发商追逐土地的关键。

资金面上，银贷缩紧会使多元化融资的“资本”优势向大型企业集中，从而提高其行业竞争力，而那些苦于融资渠道的小企业很可能将被收购或退出。另外，2007 年将面临着对期房销售的限制，则房地产企业资金最大的来源之一预售款的挤压，必将导致大量中小房地产商的资金链紧张，其结果一方面将延缓手中拥有的项目开发进度，另外也可能通过卖地来缓解压力，从而使得土地更集中在大型房地产公司或资金实力更强的公司手中。

实际上，高价拿地背景下，房地产行业将很可能呈现比较明显的马太效应。大型优质企业进入良性循环：融资渠道多元化―有能力高价拿地―土地储备增加―企业长期发展有保障，大企业得到更多的资源和发展空间。万科2006年刚刚融资40亿元，2007年又计划融资100多亿元。。保利地产及金地集团也因现有土地储备较多而受到市场的支持，再融资分别达到了70亿元及40亿元。无疑融资后这些大公司的发展速度将获得更好保障。类似几家行业领先公司也通过资本市场获得了较多的融资。

随着我国房地产企业规模和实力的迅速提高，我国房地产行业集中度的提升正在逐年显现。在2005年的中国房地产百强企业中，综合实力前10企业于2005年实现销售额686.62亿元，占全国市场份额的5.2%，较2003、2004年的4.65%和4.87%加速提升；2005年综合实力TOP10企业的销售额较2003、2004年分别增长了92.45%和35.84%，市场份额呈现逐年增加的趋势，房地产资源逐渐向10强企业集中。截至2006年，作为行业领头羊的万科销售金额的全国市场份额已上升到1.25%，比2001年的0.88%上升了0.37个百分点。今后这种集中度提高的趋势将会通过资本市场的并购而呈现出逐渐加速的趋势。在房地产行业内部结构的调整方式由增量调整为主向存量调整为主转化。资本市场特定的定价功能将会使资源更多向优质企业倾斜，推动其完成行业整合。