房地产开发的经济管理优化及创新

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新形势下房地产工程项目经济管理，是房地产事业发展中不容小觑的核心问题，是房地产开发项目施工过程与核量经济效益的根本。所以，以工程项目经济为管理的中心实施房地产开发项目，不断提升工程项目质量乃是保证工程项目持续发展的必由之路。通过对传统的房地产工程项目经济管理模式存在问题进行分析，来进一步探讨新形势下房地产工程项目经济管理的调控与创新，仍然是当前工程管理项目的关键性问题。

1新形势下房地产工程项目经济管理存在的主要问题

1.1房地产开发工程项目面临着土地出让费用增加的问题。新形势下，房地产开发企业取得土地使用权的主要方式是参与招投标，由于新形势下有限的土地储备，使土地竞价也逐步持续攀升。当前，土地出让费已成为房地产开发成本的主要项目之一，通常情况下，在房地产开发的成本组成中比重已达到总成本的25%~35%，在比较发达的一线城市高达45%~55%，甚至更多，不同级别城市、不同区域地区、不同项目的土地出让费也有差别。1.2房地产开发工程项目的建筑施工与设备安装成本持续提升。当前市场经济条件下，在房地产开发项目的总体开发成本中，土地受让成本已经成为最大的成本之一，占30%~50%；接续的就是建安成本，大体占房地产开发总成本的25%~30%。建安成本涵盖建筑施工与设备安装2大项，具体的讲，就是建筑安装施工期间发生的各项支出费用。随着项目开发工程材料的持续提升、施工人工费用的不断增长、用户对产品功能及舒适性品位的提高，无形导致建筑安装成本在近期发生了快速的提升。1.3房地产开发工程项目的企业税赋加重。当前，房地产开发行业涉及的税赋种类主要有：房地产购置环节涉及的国家契税、还有印花税及房产进行交易的手续费；房地产出售环节的国家营业税、城市建设配套税和教育费附加税、占用土地增值税等等；在房地产持有期间的房产税、城镇土地使用税、集体耕地占用税等；不仅如此，还有房地产出租过程中的营业税、房产税、房地产开发企业所得税、个人收入所得税等。国家为了积极有效的控制现行房价上涨的势头和投资过热的趋势，曾连续几次提高与房地产开发相关的税金。房地产开发企业为了维持较高利润，房地产商迫不得已的重视税务费用，尽最大可能把税收成本降至一个适当的水平上。1.4房地产开发工程项目的财务费用增加，货款利率持续居高。新形势下，直接融资市场的发展速度较快，但是间接融资为主的格局暂时难以打破，房地产开发企业依赖银行的信贷支持仍旧是一个主要的渠道。现在，我国房地产开发行业具有资本密集型行业的特点，实施房地产开发融资结构单一化的局面仍未打破，间接融资仍然占据较大比例。特别是近几年，国家出台了一系列提高房地产开发商贷款门槛的宏观调控政策，房地产开发商的资金缺口比较大，资金短缺的压力仍然存在，个别的已经上市的房地产开发公司每年要支付上亿的银行贷款利息，可见其融资成本的高度。上述分析的结果不难看出，房地产企业加强财务费用的控制势在必行，换言之，也只有尽最大限度降低资金占用费，才能相对提高房地产开发企业的净利润。

2房地产开发项目经济管理的优化调控与创新

2.1尽最大限度强化房地产开发项目的成本优化、调控与创新，完善优化房地产开发项目的土地成本控制。进行房地产开发用地是项目实施的关键之所在，地块位置、规模、价格是否合理，直接关系项目的成功与否。所以近两年来，科学预测土地价格，在保证房地产开发企业基本利益的基础上获得土地，是控制开发项目成本的当务之急。对于地理位置是否优越、交通状况是否便利、土地的使用权是否存在争议、土地是否尚有抵押等相关的问题必须清晰可见。房地产开发项目的材料成本控制也十分关键，对建筑材料实行集中大批量购进，减少材料流通环节，大幅度降低流通成本。2.2强化工程项目施工环节的成本支出。当前，在实施房地产开发工程项目的经济管理过程中，前期进行施工阶段的宏观控制与管理是最关键、最重点的环节，前期施工增效节能做得好，对房地产工程项目的有序进行将会起到事半功倍的促进作用。所以，房地产开发工程项目建设企业的关键性任务就是万无一失的把控工程建设的质量关。强化房地产开发工程项目的高标准、高质量，返工率就会降到最低点。所以，质量和安全两大环节必须引起足够的重视，防止出现一些本可阻止发生的错误。2.3房地产开发企业内部外部等各部门要加强沟通协调。众所周知，房地产开发项目并非独立个体，内部之间、内部与外部之间的各部门息息相关。一项优质的工程项目经济管理的完成，各部门是否积极有效配合、协调运行十分关键。所以，房地产开发工程项目企业首先要对各部门充分协调管理的重要性以及作用给予极高的认识，并对管理过程中出现的各种问题快捷、及时进行协调，并加以处理和解决。这就要求房地产开发工程管理企业摒弃以往的传统理念，开发研究实施新的管理模式，以满足新形势下房地产发展的需要。2.4强化工程项目的财务成本控制创新。新形势下，房地产开发项目实行持续稳妥的滚动开发，能有效的减轻资金压力。对于大型开发项目可以实施分期分批开发，与此同时，多个项目也可以进行统筹调度，推行滚动式开发。对于一个大型项目，可以通过分期开发，有效降低资金运行总量，及早实现和达到销售条件，及早将资金收回，并将前一期的收入款项投入到下一期的开发项目之中，实现具有活力的滚动式开发。

参考文献：

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[4]余红林.房地产开发项目竣工结算[J].中国城市经济，2011，9(15)：48~49.

作者:孙丽娟 单位:辽宁省建平县行政审批局