房地产企业成本核算探析

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房地产行业已经成为国民经济的重要支柱，它关联度高，带动力强，成为拉动消费的主要力量。但随着国家对房地产行业的深度整合，市场的格局发生了重大变化，企业之间的竞争越来越白热化。企业之间竞争的实质就是企业成本的较量，这就需要企业开拓思维，深挖管理，降成本、出效益。所以房地产企业的成本管理在整个的管理系统中成了重中之重，是公司是否具有持续运营能力的重要体现之一。房地产项目具有开发周期长、投入资金大、投资风险高、核算环节多等诸多特征。这就特别要求企业在管理过程中，加大对成本的持续性管理，尽量避免建设过程中的各种风险，从而实现最小的投入，取得最大的经济效益。

1房地产企业成本的主要核算对象和核算项目

房地产企业的成本主要包括土地与前期费用、工程开发过程中的费用、公共配套费用与间接开发费用、筹资费用四大部分。

1.1土地与前期费用

房地产企业通过招、拍、挂等各种形式购入土地，这是企业成本核算的第一步。根据各项数据统计，土地和前期费用占到总开发成本的18%左右。购买土地成交之后，企业通过土地面积与容积率的换算，得出开发项目所占用的土地成本，进而计算各项成本费用，据此来进行项目的可行性评估分析。这期间前期费用比较多、杂，要分清、分细核算科目，为以后的成本统计、汇算清缴等打好基础。

1.2开发过程中的各项费用

这部分的成本核算是重中之重，据统计要占到总成本的72%左右。由于房地产企业用地都是几十亩到几百亩，是成片开发还是分期开发，是分住宅、商业、别墅，还是车位、储藏室等，类型比较复杂。同时开发期间跨越时间长，几年甚至十几年。所以一定要确定好核算对象，分类型、分项目计入成本。

1.3公共配套费用与间接开发费用

公共配套费用种类繁多，且基本都是政府部门收取，没有议价的可能性。同时存在缴纳及时性、数额比较大的特点。公司必须全额缴纳以后，才能办理各项证书。开发间接费用是和工程有关，但又不能直接计入工程项目的费用。根据单据，计入各明细科目，待以后按项目进行分配。

1.4筹资费用

筹资费用是房地产企业很大一部分支出。现在通过正规银行途径贷款比较难，基本没有可操作性。而通过民间途径贷款，又存在发票开具困难等。这就需要企业事先筹谋，预先规划。

2房地产企业成本核算存在的问题和原因

2.1企业的决策者缺乏成本管理意识

房地产行业经过这几十年热火朝天的发展，已经成为重要的经济支柱，管理者的管理水平也逐步提高。由于房地产行业相对来说的高利润，吸引更多的人投入这个行业，其中很多是其他行业转行或者是半路出家的，对房地产行业的特殊性缺乏相对的了解，管理思维还停留在旧行业或者旧模式中。同时受到生长环境和个人素质的影响，大部分管理者的水平亟待提高。年龄大的领导者，成本管理意识比较薄弱，工程都是干到哪说到哪，基本没有预算和控制。年龄小点的，大部分都是接替家族企业，对成本管理也比较忽略。

2.2房地产企业成本核算的对象模糊

房地产企业在进行成本核算时，首先应该确定成本归集对象，其范围可大可小，层次可多可少，并没有明确的规定。财政部《企业产品成本核算制度(试行)》规定:“房地产企业一般按照开发项目、综合开发期数并兼顾产品类型等确定成本核算对象。”所以成本对象的确定应该满足成本计算的需要，同时便于成本的归集和结算，还要适应成本监控的要求。如果是小规模的开发，如单幢或者几幢的开发，核算对象比较容易确定。但随着近几年房地产行业的迅猛发展，开发面积越来越大，开发类型也是各不相同，开发周期也是越来越长。这就造成是以整个项目为核算对象，还是分期、分片、分整栋、单栋楼房，都没有确切的规定。在一定程度上增加了核算的难度，严重影响了房地产企业整个的经济效益。

2.3企业缺乏成本管理体系的建设

当前房地产行业竞争力非常激烈，有些企业为了眼前的利益，忽略了企业的长期发展战略的制定和维护。成本管理中缺少完善的目标，缺乏成本竞争意识、缺乏成本管理体系的建设，缺乏整个项目统一的管理体系的规划。即便有的编制了管理体系，甚至也只是表面文章，应付检查监督。导致成本管理有名无实，成本落实和控制并没有落到实处，缺乏有效性，企业的竞争力堪忧。

2.4对费用的归集和分配方法不明确

由于房地产企业的特殊性，牵扯的费用多，核算的科目复杂。这就要求对各个费用有个明细的核算，便于后期费用的分配，成本的计量。会计相关规定需要按受益原则和配比原则进行分配，选择分配办法要保持一致，不能随意变更。这个只是确定了一个大的方向，但每个房地产行业开发的房产类型不一样，在建设过程中遇到的情况也不一样，造成费用的归集和分配方法差别很大。

2.5随意调剂成本，任意虚增成本

国有大中型企业对成本控制措施比较到位，同时财务人员的素质也比较高。而中小企业为了减少成本支出，甚至七大姑八大姨的都安排在财务，对成本的处理存在随意性，不知道按项目进行分类记录，间接影响了各个项目的实际成本金额。在项目结算前，为压缩利润，调整企业所得税及土地增值税，房地产企业大多加大计入建筑安装成本，虚增工程结算成本，从而不能真实地反映一个企业的真实状况。

2.6难以确定成本核算周期

房地产企业核算周期长，但一个企业的成本核算必须按周期进行。月底、年底要及时地核算企业的经营利润，对企业进行评价和分析。由于房地产企业不确定因素很多，如果遇到资金周转难等问题，工程迟迟都不能结算。导致无法确切地计算成本利润和各项税金，真实地反映企业的经营业绩，最终影响到工程的核算周期。

3房地产企业成本核算的改进策略

3.1加强成本核算意识，提高人员核算能力

首先，作为房地产企业的领导者，应具有长远的战略管理、现代化的成本管理理念和模式，应制定全过程管理、全环节管理、全方位管理的成本管理方针。要突破狭隘的成本管理模式，把企业的重心转向企业整体的管理方面，重点抓成本管理;要充分认识到企业成本降低的潜力是无限的，要不断的学习，提高个人的管理水平和个人修养，培养坚定的学习理念。其次，房地产企业的人员，尤其是成本核算人员必须熟悉工程开发内容和行业特点，尽量参与工程部门的规划、预算和工程合同签订等方面的工作，及时沟通学习，全面熟悉和掌握会计与税收方面的规定。在核算过中，要统筹兼顾各方面的要求，核算清晰，分配方法运用合理、全面、系统，正确的反映企业的成本。对负责成本核算的人员进行优化，淘汰不合格人员，把业务能力强的人员放到重要工作岗位。最后，根据工作的需要，通过网络课程、现场培训等方式，不定期的组织人员培训学习，调动全体人员的积极性。也可以固定一个时间段，成本管理人员们一起讨论研究工作过程中的问题，一起出谋划策，一起解决疑难问题，为公司的发展建言献策。

3.2确立明确的核算对象

成本对象的确立，应当明确、清晰。由于房地产开发项目类型多，首先应充分考虑税法的要求，进行一下税收预测，尤其是土地增值税的预算，严格区分普通、非普通和其他三种类型。其次现在实行的基本是按《工程规划许可证》来确定土地增值税的核算，所以在项目的开始，就应充分考虑这个问题，在不违背原则的情况下，尽量做一个大的工程规划，这样就便于核算对象的设立和核算。

3.3设计科学、合理的成本控制体系

房地产企业应立足整体战略目标及企业外部环境，从成本与效益的对比中寻找成本最小化，制定科学合理的成本控制体系。土地费用控制的空间小，而建筑安装工程中的控制空间比较大，只有这方面把握好，才能体现整个控制体系的力度。在制定成本体系过程中，注意不能忽略工程设计的作用。设计合同的合理性，成本的最小化，对以后的工程开展至关重要，所以要提前规划设计。还要充分考虑调动人员的积极性，激发人的潜能，建立以人为本的成本管理模式。

3.4明确费用的归集和分配方法

房地产企业发生的有关费用，由某一成本核算对象负担的，应当直接计入成本核算对象;由几个成本核算对象共同负担的，应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，分配计入成本核算对象。一个单位对费用的归集和分配应书面明确，按照“谁受益谁分配”的原则，将成本费用与公共成本费用进行合理分摊，提高核算的有效性和准确性。已经确定分配方法，不能随意变更，如果确实需要更改分配方法，一定要报备管理，并在财务报表中备注说明。

3.5全程监督考核完善成本管理制度，避免调剂和虚增成本

首先要建立健全各项成本规章制度，让成本核算有章可依，有法可循，这样才能保证核算数据的真实性。如果是大型的成本项目，应该成立专门的核算及监督小组，统一办公，进行专门的成本预算、控制、决算和监督。建立有效的算管模式和高效的财务管理模式，最好设立内部审计机制，加强审计监督，及时反馈信息，为以后的项目开发积累经验。一定要加强考核落实机制，对成本管理的结果有记录、有总结、有监督、有奖励，这样整个的控制体系才能真正的发挥作用。

3.6科学设定成本核算的周期

土地成交以后，制定科学的成本控制体系，这时候就要明确成本的核算周期，便于以后的工作开展。这样设计的重要性就再次体现，根据图纸设计，项目类型规划成本核算对象，统筹资金，按计划完成整个项目的决算和交付，就能确定核算周期，便于各项工作的开展。综上所述，房地产企业成本核算工作，是连贯和持续性的工作，需要充分考虑各种因素。只有深入地研究和了解它存在的各种问题，并在实施过程中积极解决和总结经验，才能为以后更好地开展工作打下良好的基础，核算工作质量取得良好的进步和提高。

参考文献:

［1］张清芳.房地产开发企业成本核算的分析与探讨［J］．襄阳职业技术学院学报，2017(6):89－92.

［2］蒲亚萍.房地产企业成本核算存在的问题及应对［J］．经贸实，2018(2):38－39.

［3］薛惠鹏.房地产开发企业成本对象设置与项目成本核算［J］．管理观察，2018(14):24－26.

作者:王秀华 单位:济南嘉拓房地产开发有限公司