地产住宅项目精装修管理探析

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0引言

虽然房地产行业经济在不断发展，其产业规模在日渐扩大，但是相应的管理难度也更大。尤其是小业主维权意识逐渐增强，要求房地产企业要重视精装修管理中存在的问题，采取有效措施予以应对，才可以维持开发商良好的信誉与销售。

1精装修住宅定义及优点

1.1精装修住宅定义

在房地产领域，包括简装修与精装修。简装修即是简单的装修，而精装修则是简装修改进的产品。而所谓的精装修住宅即是对商品住宅进行一次性装修而形成的城镇集合式住宅。具体而言，即是对住宅墙面、卫厨和地板等实施一次性装修工作，从而形成新建的集合式住宅。

1.2精装修住宅优点

对于精装修住宅，其主要体现出三个方面的优点：首先是精装修住宅可节省成本。精装修是土建与装修相结合的装修形式，而住宅的整体布局都保有其设计风格的连贯性。在精装修的实际过程中，应该考虑到平日的业务需要而坚持人性化的原则来进行装修施工，可以避免装修设计的不全面而带来的装修缺陷，利于降低装修成本。其次，精装修住宅的装修效率比较高。以往对住宅进行装修都具有一定的繁琐性，比如要联系装修公司及装修人员，这个过程会消耗一定的时间。而在精装修模式下，住宅装修环节被简化，能够缩减装修时间，加快装修效率，缩短工期。最后，对住宅进行精装修，一般可以由房地产开发商来统一完成，为了提高精装修质量，改善室内污染，提高居住质量，通常会推广使用环保新材料进行装修，利于精装修住宅的可持续发展。

2常见问题

2.1装修质量依旧尚未到位

虽然精装修得到了一定的普及，但是其中依旧存在着质量问题，尤其是成品保护方面缺乏相关科学的管理机制。在实际装修施工中，存在比较多的易损材料或设备，比如木地板、墙面乳胶漆和石材墙砖等等，一旦在后续施工中没有予以有效保护，就会容易出现成品损坏现象。再加上在精装修施工中，部分施工单位为了减少成本，在成品保护中偷工减料，一旦成品受到损伤，则很难予以修补和复原，最终会降低住宅品质，也降低客户满意度。

2.2精装修施工过程的组织协调性不足

在实际的精装修施工中，存在着各组织部门协调配合程度低的问题，甚至设计师和工程师在施工后期才介入进去，导致精装修设计和精装修施工之间存在脱节现象。再加上在施工后，一旦出现尺寸不合理的问题，就容易导致设计变更，直接对精装修施工质量造成影响。同时，建筑设计和装修设计也可能存在脱节现象，这是因为建筑施工单位与装修单位并不隶属于同一企业，若是两者之间缺乏有效的协调配合，就容易出现设计上的不契合现象。

2.3交叉施工和流水施工存在的问题

在精装修施工中，存在着多个施工环境交叉的现象，很容易出现施工界面移交时间不准时、施工工作面存在冲突、人为缩短建设时间、为赶工期而抢工等等问题，影响精装修建设质量。另外，跨专业施工的流水化程度比较低，流水施工组织条件不够严谨，很难全面保障精装修施工质量。

3解决精装修住宅工程管理的措施

要对精装修住宅工程管理中的常见问题进行解决，可从以下几点入手：

3.1对材料的质量控制

装修材料可以直接对装修工程的质量产生影响，因此需做好材料质量控制工作。首先，房地产企业应该建立严格的材料检验制度，对材料品种、材料规格、材料尺寸等进行规范全面的检验。尤其是对住宅关键部位和隐蔽部位所需的材料进行严格的检查，包括甲方和乙方提供的材料，都需做好严格的检查与验收工作。而精装修住宅既注重居住的舒适性，也注重住宅的外观美。因此，在选择材料时，也要注重选择外观好的材料。其次，在材料使用过程中，要求相关人员严格遵循相关制度来进行。在保证材料检验合格的基础上，还需要保证有相关人员的签字，再结合规范的使用要求将材料投入到装修施工中。

3.2加强对建筑装修环节监督

装修工作与居民的生活环境及其生活质量存在着紧密的联系。因此，在实际的精装修施工中，需要做好装修环节的监督工作。可充分结合有效的数据信息，推进精装修施工中的监督活动，并对精装修各项工作进行考核与评价，发挥出最大化的监督作用，并让装修人员充分认识到装修监督的重要性，自觉做好装修施工工作。在实际的监督工作中，尤其要做好施工进度、现场施工质量等管理环节的监督工作。首先，在施工进度方面，要保证精装修住宅项目具有可行性进度的施工计划与安排，做好各个时间节点的装修进度监督工作，定期做好巡查工作，并召开监督汇报会议，便于随时掌握装修进度，了解各个时间节点的装修完成情况，并采取措施解决施工中出现的计划偏差或者进度滞后的问题，及时纠正不足。其次，在现场施工环节，对其进行全面的监督具有重要意义。在监督过程中，需要保证施工人员严格遵循文明安全施工管理制度进行施工，一旦在监督巡查过程中发现有违反行为，则需要予以警告与批评，若是二次发生违反行为，则予以合理的经济处罚。这一处罚可在工程进度款结算过程中予以体现。而除了经济处罚，应该要求相关人员对不合理的施工内容进行规范性的整改，以保障施工质量。

3.3完善精装修管理机制

健全与完善的精装修管理机制能够为精装修工程管理提供指导与支持，也为装修质量提供一定的保障。因此，在住宅精装修工程管理中，第一，需要对其管理机制进行全面的完善，充分重视管理人员在管理工作过程中的核心地位，提高管理人员的责任意识与管理水平，要求其严格遵循科学的管理机制相关要求来展开管理活动，在最大限度上提高精装修管理效果。第二，要构建严格的组织管理制度，为提高组织管理水平提供支持。要求参与建设的各方主体在各个施工阶段进行有效的配合协作，实现住宅精装修建设管理的整体化与系统化。要结合现有精装修部品构件的规格和类型、供应商技术能力、施工单位的施工可行性等等进行精装修施工设计，在住宅建筑初步设计阶段，相关设计人员应该征求装修单位的意见，使得住宅设计与装修设计存在一致性，避免出现二次改造的问题。同时，在施工阶段，各施工单位应该相互协调配合，尤其是在交叉施工和流水施工方面，要遵循严格的施工流程和工序进行操作，确保施工顺利开展，全面提高精装修施工质量。第三，要完善成品保护机制。成品保护的管理力度在一定程度上影响着精装修管理水平，因此，应该以合理严谨的成品保护机制保证成品如期交接，并保障精装修感观质量。在实际的成品保护中，需要注意各工序的时间与空间分开的原则，尽可能避免同一区域开展多项工作，对每道工序的施工质量进行检查，并由专门的人员对装修完毕的项目进行管理和保护，提高成品保护质量。

4结语

总而言之，住宅精装修工程建设具有一定的复杂性与系统性，不但要注重美学，还需要注重质量。在实际的精装修施工中，各方参与主体应该注重相互配合与协调，做好材料质量控制工作，加强建筑装修环节的监督力度，并完善精装修管理机制，全面保障住宅精装修建设质量。