论房地产市场管理与管理创新

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论房地产市场管理与管理创新:我国房地产市场管理与调控的金融安全分析

摘 要：随着经济体制的改革，国民经济迅速增长的同时，人民对住房的要求也不断提高，房地产行业也取得了快速发展，同样也致使我国城市房价越来越高。房地产市场越来越成为市场经济体系中的重要组成部分，而房价的过快上涨则为金融系统安全带来诸多潜在威胁，房地产市场的调控，是宏观经济调控的主要对象，它在很大程度上直接影响到宏观经济的运行。

关键词：房地产市场；管理与调控；金融安全

现阶段，我国房地产开发商大多是通过银行贷款来筹集房地产开发的资金，这就使得银行变相承受了这种房地产市场的各种危险影响，加之现阶段房价迅速增长，形成房地产泡沫的因素有很多，因而采用何种对策来最大程度的减少房地产泡沫破灭给我国金融安全带来的影响，已经高度引起社会各界的重视，笔者以维护金融安全为出发点，通过总结房地产市场上的虚假按揭假象对此进行详细分析并探讨房地产市场调控对策，现总结如下。

一、房地产市场存在的问题

2003年以来，房地产的发展过程中出现了部分地区房地产投资过热，从而致使房价过快上涨的现象，而上海等一线城市地区，房价涨幅过快，因而成为宏观经济偏热的一大象征。

1.供给结构不完善，房价迅猛增涨

房地产市场的核心问题则是房地产的价格，尤其近些年来中国房地产产业繁荣发展，据统计平均每年房地产价格都要都要上涨百分之十五以上，这和居民消费仅百分之四左右的涨幅是严重不符合的，而北京上海等一些发达城市的房价更是疯狂飙升。

据住建部建设小康社会标准来看，人均住房面积须达到35m2，也就是说普通的三口之家住房面积需达到100m2以上，根据全国住宅平均售价的两千五左右的价格来计算，这对普通家庭来说会成为异常沉重负担，为城市居民的生活打来很大压力。

而造成房价过高的原因则是和房屋供给结构的不完善之间存在很大联系，健康的住房供给结构应当是“金字塔”型的，对此，建房中地步应当是符合广大人民需求的经济适用房，而中部则是为中产阶级提供中档次品房，最尖端则是为一小部分人提供的高档豪华房，而我国目前的住房供给结构则是直驱倒金字塔形状。针对这一问题，虽然住建部有明文规定，房地产的开发建设中须设置百分之七十以上的普通商品房以及经济适用房，然而相关利益的驱使以及政府片面政绩观的支持，使得一些房地产开发商仍旧将重点放在豪华商厦、豪华别墅等方面。

2.房地产开发中的风险被转移给银行

在房地产的开发中，其集资大多依赖银行贷款，这就在一定程度上将其开发风险转嫁给了相关银行，在住房销售中，房地产市场主要通过三种方式将其危险转嫁给银行。第一，虚假购房，房地产开发商中，会有部分商人通过廉价收集虚假购房人的身份证，有的甚至制造虚假身份证，其目的则是在于最大限度的从银行获取个人按揭贷款，待房地产开发商找到真正的客户之后，则注销在房管局的相关登记以及抵押，然后将房子转让给客户，在房价大幅上涨的过程中，这种按揭假象难以被发现，但若房价大幅下滑，则房地产开发商可以讲这种按揭假象带来的金融风险巧妙转嫁给银行。

第二，虚报价格，这一类虚报价格类型的虚假按揭和上一个虚假购房没有太多差别，是指开发商通过虚报价格的方式来尽可能多的得到银行相应贷款。

第三，倒买倒卖型虚假按揭，同上两种相比较，这种倒买倒卖的虚假安家产生的后果则更加严重一些，他是指炒房人在购房过程中形成相应的联盟，从而在互相买卖的过程中将房价不断提高，以获得银行最大限额的贷款，然后再利用银行贷款来提高相应房价，这种情况下，若房地产市场能够良好运转，则房子可以按照更高的价格卖出，同样的，若房地产市场难以维持良好情况，那么相应带来的风险将会转嫁给银行一并承担。

二、管理和调控的金融安全对策

1.打击投机购房行为

面对房价不断上涨的形式，国家制定且执行了住房限购制度，各直辖市也要严格拟定并且展开住房限购对策，针对住房购买中的投机行为，国家同样也制定了相应措施进行严格打击，由此可见国家打击房地产价格上涨同时以维护金融安全的决心。住房作为人类生存的基本要求，若在投入市场成为商品经营时，利益的驱使下，会给社会的稳定带来很多负面影响。针对购房中的投机行为，相关机构可以建立并健全个人住房信息联网系统，且最大效用和限度的将这些政策投放到二三线的城市中去。

2.建立健全的惩罚措施

因为各方面因素的多重影响，虚假按揭现象在房地产开发中屡见不鲜且始终得不到合理控制，同时在房地产市场的持续良好状态中，这种虚假按揭的现象也始终难以消失，从而为了维护房地产市场的正常运转效率，金融部门应当加大相应的审查力度，同时能够进行相应违规信息的收集，最终交予相关部门进行严格惩罚。另一方面，政府提高信贷管理力度，加大对相关违规者的打击力度，并及时对相关制度漏洞进行补救等都能在一定程度上控制住这种虚假按揭现场的产生。

3.完善保障性建房制度

国家贯彻房地产的限购令之后，房地产市场在一定程度上得到了严格的调控，从而使得房地产市场中的房屋交易量也受到一定的影响并呈现减少趋势。但是另一方面来说，这种政策在一定程度上也对国民经济造成了一定的不利影响，因而限购制度的执行受到相当一部分人的反对，对此国家应当在一定程度上提高保障性住房的建设力度，增加宣传保障性住房的优势宣传，保障性住房的建设不仅能够正确的为房地产市场的发展带来一定的正确引导作用，还可以对相关一些炒房行为进行严格控制，且中低阶层的住房状况也能因此得到相应改善，以使得社会经济取得稳定发展，而采取何种制度才能确保资金的合理利用以及相关分配，以此来激发地方政府的管理活力，还需要相关部门科学系统的进行进一步探讨分析。

三、总结

改革开放以来，我国城市住房不断往‘商品化’方向发展，到如今商品化住房已经非常显著，越来越多的人跻身到商品房的投资和开发中，急速增长的房价为我国金融安全带来一定负面影响。在房地产泡沫经济越发严重的今天，为了降低银行所需承担的相应风险，维护金融安全，政府及银行都制定和贯彻相关措施，及时理清思路，提高对房地产市场管理与调控的系统性认知，在不阻碍国民经济发展的基础上增强房地产市场的有效调控，才能够使得我国房地产业走上一条健康、有序的发展道路。

论房地产市场管理与管理创新:我国县级房地产市场管理的策略选择

摘要：县级房地产业是现阶段我国城镇建设与发展的重要力量，其市场既有一般房地产市场的特征，同时也融入了当地的文化特色，它的发展路径依赖于所在区域的发展规划。结合区域发展，抓住市场机遇，规范市场行为，建立竞争有序的市场体系是县级房地产市场持续健康发展的关键。本文的目的在于通过分析县级房地产市场发展中的有关情况，探索一种适宜县级房地产市场发展的管理方法。

关键词：县级房地产市场；管理；策略

近些年来，房地产业在我国社会经济发展中扮演着越来越重要的角色，伴随着经济体制改革的不断深入和城乡一体化进程的加快，县级房地产业特别是房地产开发随之快速发展，其市场规模虽小，但对地方城市建设和经济拉动作用却很大，因此，创建一个规范、公平有序的房地产市场环境极为重要，以下简要论述当前我国县级房地产市场发展中的有关情况、存在的问题及适宜县级房地产市场发展的管理策略。

一、县级房地产市场现状

县级房地产市场主要以新建商品房开发销售为主，其既有一般房地产市场的特征，也融入了当地的地方文化特色，它的发展路径依赖于所在区域的发展规划，区别于大中城市房地产市场的发展模式，以下分别进行论述。

（一）房产开发成为县级城市发展的主要推动力量和重要的财政收入来源

随着我国城镇化水平的不断提高，中小城市人口不断增加，给县级房地产业带来了较大的市场机遇，新建商品房的开发建设不断推动着城市规模的扩大和基础设施的建设，改变了城市面貌，改善了人们的生活居住条件，成为城市扩张扩容的重要推动力量。同时，由房地产开发带来的土地出让收入和商品房建设销售各环节所产生的税费收入在县级财政收入中占比越来越大，形成不同程度的“土地财政”，房地产税收成为地方税收的主要来源，大力推动房地产业的发展特别是新建商品房的开发建设已成为大多数县级政府的工作重心。

（二）县级城市商品房价格不断攀升，房地产市场发展过快

商品房价格过高、市场发展过于迅速是目前我国房地产市场的主要特点之一。因受建设用地供应紧张、原材料价格上涨和工资水平提高等诸多因素影响，县级城市商品房价格也一路上涨。随着城市的扩张扩容，房地产开发投资快速增长，同时也出现了大量空置商品房，前一段时间被报道的“鬼城”现象并不是个案，在多数县级城市新区是普遍存在的。

（三）变相福利房和自建住宅依然存在

目前，虽然公开的单位自建福利房的情况已不存在，但由单位利用自有土地或组织职工低价买地集资合作建房、委托开发商代建、团购的情况依然大量存在，在此过程中，体现着单位强大的议价能力和较多的福利成分；此外，在县域城市建设用地范围内，一直存在个人购买土地自建房屋和城郊农民利用宅基地自建住房的情况，上述自建房除满足自身居住需要外，还存在一户建盖多套住房甚至几十套住房转售的情况。

（四）房地产开发企业品牌意识差，房地产产品档次较低

在县级城市经营的房地产开发企业多数为中小企业或因单个项目而临时组建的“项目公司”，无运作高档次、大规模项目的经验和资金能力，开发经营理念多年来停留在 “盖房子”、单纯追求资金收益和短期利益、卖完房子就走人的层面，因无品牌意识进而忽略房地产开发产品质量，很多商品房存在技术含量低、产品档次低的问题，多数开发企业的经营理念和产品品质仍有待提高。

（五）缺乏先进的市场管理理念，市场监管不力

县级房地产市场虽然已经过10多年的发展，但受限于小城市的社会经济发展水平，从政府职能管理部门到房地产开发企业，都尚未形成较为成熟的市场管理理念和经营理念。从行政管理的角度看，由于政府中心工作均要服务于当地经济发展，存在着企业过度依赖政府、政府过度介入开发项目运作、以及城市规划的制定和执行存在不同程度的随意性等情况，相关职能部门对项目开发销售过程的监管往往成为走过场的形式，在房地产市场的管理上，整体未形成公开、公平、规范的管理理念。

二、我国县级房地产市场管理的方法和策略

（一）抓住产业结构调整、平衡地区发展的机遇，努力发展地方特色的房地产业

县级房地产市场的发展，应当紧紧把握国家、省、市（州）的产业布局和调整机遇，积极参与区域发展合作，探索和建立适宜地区发展的路径和模式。县级城镇房地产开发应注重突出自然环境优势和地方历史文化特点，努力发展特色的、绿色宜居的城镇房地产业，在区域发展中发挥独特的、不可替代的作用。

（二）合理布局，加强规划指引

城市规划对城市建设发展的规划布局、产业发展的空间布局以及地区发展定位等可以为房地产业提供清晰的市场导向和产品定位，城乡统筹规划可以为房地产市场拓展更大的地域空间。在县级城镇房地产开发中应加强规划指引和规划的严格执行，避免开发建设的随意性；规划指引应突出区域定位和地方文化特色，避免建筑风格雷同和简单模仿。

（三）科学开发利用土地资源，注重生态环境保护

广大的县级城市具有独特的人文历史文化和优良的生态自然环境，因而可以大力发展具有地方特色的旅游、度假休闲和居住品类的房地产项目，作为对邻近大中城市发展的补充和辅助，其中，注重生态环境的保护和适度合理开发才可保持特色房地产业的持续发展。

（四）区别地区发展差异，合理制定房地产宏观调控政策

我国的房地产宏观调控政策往往 “一刀切”，未区别地区发展差异，如住建部对套型建筑面积90平方米以下的新建住房面积应占年度住房开发总面积70%以上的结构比例要求，在多数的县级城市实际不符合市场需求，大多数的县级城市因人口相对较少，房价普遍偏低，多数购房者更愿意购买户型较大的住房。省、市（州）政府应从扶持和促进县级房地产业发展的角度，积极争取和制定适宜县级房地产市场的调控政策。

（五）改革管理方式，强化市场监管

党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确：“建设统一开放、竞争有序的市场体系，是使市场在资源配置中起决定性作用的基础。”“政府要加强发展战略、规划、政策、标准等制定和实施，加强市场活动监管，加强各类公共服务提供……，加强地方政府公共服务、市场监管、社会管理、环境保护等职责。”上述关于政府与市场关系的阐述为今后的房地产市场管理改革确定了基本原则，指明了方向，而县级地方政府更多的职责在于加强房地产业规划的制定和实施、加强市场监管、加强公共服务等方面，其中对开发过程中的规划控制和质量控制及销售中的交易监管最为关键，规范政府管理行为才能创造公平有序的市场环境。

结束语

随着十八届三中全会确立的新一轮改革开放政策的实施，在“健全城乡发展一体化体制机制”的指导下，随着农村、农业转移人口市民化等政策的具体落实，我国的房地产业将进入一个全新的发展阶段，县级房地产市场将迎来新的起点和发展机遇，地方政府应切合当地实际认真做好房地产市场的管理工作，才能在新形势下把握机遇促进房地产市场的健康持续发展。

论房地产市场管理与管理创新:我国房地产市场管理与调控的金融安全研究

【摘要】随着我国国民经济水平的快速增长，房地产行业也出现了快速发展，从而导致我国城市房价越来越高，给金融系统安全埋下危险因素。笔者根据多年的工作经验，对我国地产市场上产生的虚假按揭现象进行了详细的分析，并以维护金融安全为出发点，探讨了住房调控对策。

【关键词】金融安全 虚假按揭 房地产调控对策

自从改革开放政策实施后，我国的城市住房市场“商品化”改革非常显著，房价也呈现急速攀升的趋势，越来越多人投身到商品房投资中，对我国金融安全影响很大。现阶段，我国房地产开发资金主要通过银行贷款通道来筹集，能够直接将房地产市场存在的危险转移给银行，加上房价快速提高的趋势，房地产泡沫造成的危险因素很多，所以采取有效的对策在最大限度上减少房地产泡沫破灭对我国金融安全带来的影响，已经引起社会各界的高度重视。[1]

一、关于房地产向银行转嫁风险方式的研究

（一）销售过程中风险转嫁方式的研究

住房销售时，房地产市场危险转嫁给银行的方式有三种，主要为：

1.“虚假购房人”型虚假按揭。部分开发商会廉价地收集虚假购房人身份证，还有一些开放商甚至在签订购房合同伪造身份证，旨在能在最大限度上获取银行的个人按揭贷款，找到真正的客户后，其再前往房管局进行注销抵押登记后将房子转让给客户。在房价不断提高的状态，此虚假按揭通常不容易被察觉，但是如果房价产生大滑坡现象，其在浮出水面的过程中还可以将所有金融风险转嫁给银行。

2.“虚报价格”型虚假按揭。这种风险转嫁方式和“虚假购房人”型虚假按揭差别不是很大，其主要指开发商通过虚报价格的方式来获取大量的银行贷款，然后将所有风险转嫁给银行。

3.“左手倒右手”型虚假按揭。与上述两种虚假按揭造危害想对比，“左手倒右手”型虚假按揭对银行造成的危害更严峻。该种虚假按揭在内容上主要指炒房人组织炒房联盟并且通过将住房屡次在炒房联盟中倒手的方式来增加房价，进而套取大于房价的银行贷款，紧接着使用银行贷款提高房价。如果房地产市场发展良好，将住房以更高的价格转让下家；若市场跌落谷底，便将房产和银行欠款一并抛出，令银行来承担坏账风险。

（二）开发建设过程中风险转嫁方式的研究

在我国政府对房地产进行改革后的几年时间内，因为国家对房地产的扶持以及有关政策存在缺陷，大部分开发商仅仅使用少量资金或者不用资金也可以维持房地产开发项目的正常运转。此后的几年中，国家根据房地产市场的发展情况不断制定且颁布了相关的规定，虽然取得了一定的成效，但是因为决策层对开发商的妥协，最终直接导致国家颁布的政策无疾而终。根据这些现象，面对不断提高的房价，国家所制定的文件难以抵挡银行系统被房地产市场存在危险因素的影响，因此，在房产开发建设过程中，开发商主要以向银行贷款来筹集资金并且将危险转嫁给银行。

二、金融安全维护对策

（一）对投机性购房行为进行精准地打击

前两年我国制定且执行了住房限购，明确提出面对房价不断上涨的形势，各直辖市要严格拟定且开展住房限购对策。今年国家又制定新措施严格打击投机性购房行为，体现了国家维护金融安全的智慧以及决心。住房属于人们的基本生活资料之一，如果将其当作商品开展经营，非常容易对社会稳定造成影响。另外，国家还可以建立健全个人住房信息联网系统，从而充分发挥住房限购政策的影响，并且尽最大的努力将该政策拓展到我国二三线城市中，避免二三线城市当中的住房也被炒房人拿来开展投机性资金炒作。

（二）建立且执行惩罚对策

因为受到来自多个方面因素的影响，虚假按揭现象在我国房地产市场中长期得不到合理的控制，尽管在后市持续良好的状态中，虚假按揭现象依旧难以消失。因此，为了维护房地产市场的正常经济秩序，金融部门应该承担社会责任，提高资质审查力度，并且对违规信息进行收集，然后交给国家有关部门开展严格惩罚对策。[2]现阶段由于政府提高信贷管理力度，同时对制度漏洞进行了有效的处理，使得“虚报价格”型虚假按揭现象得到合理的控制。

（三）增加保障性住房构建力度

自从国家贯彻执行限购令后，房产市场受到了严格的调控，我国大多数城市房屋交易量也受到影响，呈现有所减少的趋势。但是该政策另一方面又对国民经济造成不利的影响，使其呈现降低的趋势，因此致使限购令也受到不少人的反对。对此，国家需要保持正确的态度，房地产市场持续发展到当前，政府应该对其进行合理的调控，另外，我国目前的房地产市场非常混乱，如果不对其进行严厉的改革难以使其得到恢复。由此，国家根据挤压房地产泡沫的意识来提高保障性住房构建力度优势较多。我国政府加大构建保障性住房不仅能够正确地对房地产市场炒房行为进行控制，同时还可以处理好中低收入者住房情况，从而维持社会的稳定发展。另外，政府构建保障性住房还能够确保经济得以增长，带动与房地产行业相关产业的发展，从而给社会经济拥有更多新鲜活力提供保证。可是采取何种措施确保资金得到合理的使用和分配，激发地方政府的活力，还需要有关专家们的进一步深入探讨。

（四）对房贷首付比例进行合理的调整

银行可以制定有关的措施来禁止“一户多房”按揭现象的出现，比如说首套住房首付款应该大于房款的三成，或者以此为基础的前提下，各地银行按照实际情况调整首付款比例。我国相关法律规定，贷款购买第二套住房时，贷款首付款比例需要在房款一半以上，并且贷款利率也应该大于基准利率；贷款购买第三套或者更多时，均需要对高首付款比例以及利率水平进行最大限度上的调整。但是这些规定的产生以及颁布实施对拥有大量资金的炒房联盟影响并不大。[3]由此，国家需要以行政规定作为出发点来禁止“一户多房”按揭情况，并且在税收手段的帮助下，对房资源开展合理的调整。

综上所述，在房地产市场泡沫经济越来越严重的今天，为了降低其转嫁给银行的风险，维护金融安全，银行与政府均需要制定并贯彻执行相关措施，在不阻碍国民经济发展的同时对房地产市场进行调控，进而给社会稳定发展提供保障。

作者简介：郭建军（1964-），男，汉族，河南省南阳市人，毕业于河南财经学院，就职于中国建设银行股份有限公司南阳分行，经济师，研究方向：中国房地产市场的动向。

论房地产市场管理与管理创新:浅谈我市关于加强房地产市场管理的做法

【摘要】为了论述房地产市场监管的发展努力方向，促进房地产市场有效监管，通过衡水市住建局在房地产市场监管中的具体方法和措施作简要叙述，汇总今后房地产市场监管行之有效的方法和方向。

【关键词】房地产；市场；监管原则；具体措施；努力方向

在改革开放不断深入的今天，随着市场竞争的日趋激烈，对于国民经济的支柱产业之一的房地产业来说，如何维护好这个大市场的秩序就显得尤为突出和重要，如何保证房地产市场的规范有序发展，也便成了讨论最多的问题。我们认为，加大执法力度，强化监管措施，做好跟踪管理，是保证市场秩序的灵丹妙药，所以应该在这方面加大力量，加大投入，勇于创新，推动房地产市场向更加公平、公开、有序的方向发展。

随着房地产市场的不断繁荣、发展和成熟，各类法律、法规的不断完善，促使房地产市场走上了公平、公正、公开竞争的渠道，在做好有法可依的同时，如何做到有法必依，执法必严是整项工作的重中之重。不少涉房企业在商品房预销售、中介服务、物业服务过程中还存在着不够规范的情况，所以应加大执法力度，对房地产市场进行长期有效的监督检查。现就将我局在房地产市场监管中的具体方法和措施作简要叙述。

一、房地产市场监管原则

作为房地产市场监督管理机关，我局在房地产市场稽查监管工作中始终坚持做到要有法必依、执法必严、违法必究的原则。一切执法活动必须符合法律、法规的要求，在职权范围内进行，坚决杜绝越权执法、以罚代管等违法现象；以事实为依据，严格依照法律规定的标准查处违法行为，做到责罚相当；认真履行执法职能，对管辖范围内的一切违法行为都要予以追究，并严格依法给予处罚。

二、新经济形势下，房地产市场跟踪管理的监管方向、监管重点

1、进一步加强房地产市场监管力度，强化房地产主管部门管理职能，通过我局的房地产市场管理领导小组，进一步研究做好有效管理房地产市场工作的具体思路和措施，在日常巡查和专项检查的基础上，局联合执法领导小组定期召开例会，局相关科室和局属各单位协调联动，综合监管，共同治理，严厉处罚，确保效果。在联合执法时，他们把企业诚信体系与完善问责程序结合起来，与企业市场行为和市场准入、资质管理、评优评先结合起来，形成“市场”与“现场”联动的工作机制，有效约束和规范了企业的市场行为，切实加强了房地产市场的日常监管，推动我市房地产业再上新台阶。

2、进一步推进违法行为记录制度。完善和落实建设行政相对人违法行为记录工作管理制度；严格违法行为信息的记录，强化违法行为信息在行政许可、市场准入、工程招标投标、执业资格注册管理、竣工验收等市场监管环节中的使用；结合省厅建筑业企业信用综合评价体系建设，建立信用信息公开共享机制，推进市场诚信体系建设。并积极拓展房地产信用档案功能和覆盖面，发挥信用档案作用，将销售行为、住房质量、交付使用、信息公开等方面内容纳入房地产信用体系，信用档案要作为考核企业资质的依据。对违法违规销售、存在较为严重的质量问题、将不符合交付条件的住房交付使用等违法违规问题，应当记入房地产开发企业信用档案，公开予以曝光。

3、针对近年来我市房地产市场开发、销售等出现的新动向、新问题，房地产稽查监管工作主要对以下几个方面的违法违规现象进行重点查处。

（1）加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动；（2）查处开发企业以变相“团购”的名义销售未办理《商品房预售许可证》的商品房的行为；（3）查处开发企业以“购房奖励”或“售后返还”等形式销售未办理《商品房预售许可证》的商品房的行为；（4）查处开发企业对达到预售条件的商品房，捂盘惜售、囤积房源，不按规定销售的行为；（5）查处未经批准而擅自进行集资建房的行为；（6）查处中介机构、物业服务企业经营中的违法违规行为；（7）查处房地产开发企业无资质开发、超资质开发等违规行为。

4、规范的市场秩序要靠健全完善的规章制度来约束。市住建局紧紧围绕全市房地产市场存在的突出问题，认真搞好调查研究，找准问题症结，对症下药，制定出台切实可行的制度和办法。在学习石家庄、邢台等市市场监管先进经验的基础上，重点建立和完善了《房地产企业动态考核制度》、《房地产开发企业信用管理办法》和《农民工工资保证金制度》等8项制度，这些制度的建立和实施，达到了对企业实行一月一统计、一季度一考核、半年一总结、年终算总账的日常考核。在考核中我们对违法违规行为发现一起，查处一起，记录一起，并将稽查日志台账实现了常态化、制度化、规范化管理。

三、强化行政执法监督，提升稽查执法效能

1、完善和落实省建设厅要求的稽查执法监督制度、稽查执法情况定期通报制度、稽查执法考核制度、稽查执法约谈制度、行政执法责任追究制度、典型违法案件曝光制度、事后追踪制度，以制度促管理，以管理促成效。

2、加强房地产市场和建筑市场监管是一项长期的任务，市住建局始终把规范权力运行，健全市场机制和加强监管惩处结合起来，整合执法力量，创造性地提出了“以素质促工作、以监管保质量，以服务树形象”的总体工作思路，充分运用经济、行政、技术、法律等手段，加强源头治理，加强过程控制。

3、在对房地产市场的监督上，实行企业自查、日常检查、专项检查、综合检查、定时抽查，五种检查方式综合监管的方式，时刻动态跟踪管理。

四、加强房地产稽查执法队伍建设，提高稽查执法工作水平

1、加强房地产稽查执法队伍建设。指导我市下属各县市区健全机构，落实制度，完善机制，规范管理，转发《关于加强全省住房和城乡建设稽查执法队伍建设的指导意见》，召开全市房地产稽查执法工作座谈会，推进全市各级稽查执法工作和队伍管理的标准化水平。

2、规范房地产稽查执法行为。落实省政府《关于建立行政裁量权基准制度的指导意见》和《河北省建设系统规范行政处罚自由裁量行为办法》，制定完善《衡水市建设行政处罚自由裁量基准》制度，严格规范裁量权行使。推广使用全省统一的行政处罚执法工作流程及文书格式。落实行政执法责任制，开展行政执法案卷评查工作，推进稽查执法标准化建设，不断提升工作质量、工作效率和执法水平。

3、加强宣传，加大对违法违规企业的曝光力度。为了让广大人民群众更多更好的了解房地产市场方面的法律法规，局执法人员深入各施工现场，发放宣传法律法规材料和“明白纸”，开通投诉热线。通过开通投诉举报热线，及时解答群众投诉问题，维护购房人合法权益。一方面，他们在电视、报纸、局域网等新闻媒体大力宣传购房须知等市场知识，在售楼部咨询现场张贴《购房提示》，及时客观报道房地产市场动态，正确评价房地产市场形势，引导房地产企业理性投资、合理定价，消费者梯度消费、理性置业。另一方面，建立违法企业通报制度，对扰乱两个市场秩序的违法违规行为加大曝光力度，及时通报典型违法案件，并记入信誉等级评分，充分利用新闻媒体加大对房地产市场违法违规行为的震慑作用，督促各方主体守法经营，为房地产市场健康发展营造良好的舆论氛围。

随着房地产市场体质的日益完善，只要是有助于维护房地产市场秩序的工作，都应纳入监督管理范围，既要对房地产市场的违法违规行为进行提前预防检查，也要对处理处罚过的行为进行跟踪管理，杜绝违法违规行为的再次发生。房地产市场稽查监管工作要在探索中求发展，使房地产市场逐步走上规范化、法制化的轨道。最后，我想用16个字来概括今后我们应该努力的方向：“加强跟踪管理，维护市场秩序。保证监管到位，实现有序发展。”

论房地产市场管理与管理创新:对当前我国房地产市场管理的策略探析

摘要：我国房地产的市场化历史并不久，但是其发展势头和规模都是有目共睹的。就目前来看，我国的房地产实行货币化政策后，虽然总体投资规模日趋扩大，但是在实际运行中仍然存在一些问题。最突出的有土地紧张、材料涨价、供需矛盾等，因此适当合理的房地产市场管理就显得非常重要。

关键词：房地产；管理；策略

随着我国的市场经济的开放，我国的房地产也在九十年代末进入了市场化的发展阶段，这种市场化的发展给房地产增添了活力的同时，也使房地产市场面临着巨大的挑战。由于中国人的传统“家”观念，使得房地产成为人们生活中的必要需求，因此也奠定了房地产市场的国民经济中的重要地位。但是，随着我国经济的快速发展，各项改革制度的实施，我国的房地产市场也面临着前所未有的挑战，在未来的市场中，如何能够化挑战为机遇，将是房地产管理的重要问题。

一、我国房地产市场的现状

就目前全球的经济环境来看，金融危机的影响还在持续，房地产经济作为实体经济中的支柱产业，也不可避免的收到了影响。因此，各种房地产经济的消极论调纷纷出现，“房产热”、“泡沫说”此起彼伏。下面笔者将根据自己的资料调查和统计，对目前我国的房地产经济现状进行解读：

1.国民经济增长快，房地产遇到热涨期

就近几年的我国经济统计结果来看，我国国民经济的发展势头虽然受到金融危机的影响，但是仍然保持较为快速的增长，尤其是政府在大力推行了近城乡一体化建设之后，使我国的大量农村富余劳动力得到了充分的转移和利用。这种情况下，房地产经济也同其他经济形式一样保持着快速的增长。但是，相对的由于供需矛盾的日益突出，消费者的需求结构的变化，使得我国的房地产遇到了热涨期。

2相关市场调节机制不够完善，市场监督不力

一直以来，我国的房地产经济同其他的经济形式一样，受固定的市场体制的制约和监管，并没有一个专门的有针对性的市场机制进行有效的调控。因此，会导致一些监督不力的现象产生，由此引发了一些房地产经济的不健康发展。

3.房产市场速度过快，房市价格过高

房地产市场的发展速度是有目共睹的，由此导致的最直接的问题就是我国的房产价格过高，目前来看，已经超过了普通消费者的承受范围。据有关部门的资料统计，我国房地产的投资规模的逐年扩大的速度在百分之二十五左右，已经排在世界前列。这种情况必然会导致供需矛盾，导致大量的高档房产严重滞销。

4.房产产品质量存在问题，供需矛盾日益突出

除了高房价外，我国房地产市场面临的另一个问题就是低质量，也就是说大多数的房产存在着使用质量普遍不高的情况，这与高房价共同构成了我国当前房产发展的两大难题。开发商这种忽视质量，只注重经济利益的做法，导致的必然结果就是房地产的滞销，供需矛盾的日益突出。

5.消费观念更新快，相关政策更新慢

我国的房产行业兴起于上世纪九十年代，随着社会的发展和人们观念的转变，目前越来越多的群体采用的是按揭、银行贷款等方式买房，这也就使得我国的房产业面临着更加复杂的资金策略的调整。而相关的政策和法规并没能提供支持和保障，使得一些房产公司的资金运作陷入了困难。

二、未来一段时期内我国房地产市场管理的策略

基于房地产市场的发展特点和我国的房地产市场管理中存在的问题，笔者认为在当下和未来的一段时间内，有关部门和机构应该加强在以下几个方面的市场管理：

1.吸取教训，关注房地产市场未来趋势

金融危机对于各个行业的发展都有着非常重要的警示作用，也就是说在未来的发展过程中，行业管理应该吸取金融危机中的经验和教训，探索一条更加稳固和长效的发展路径。对于房地产业来说亦是如此，由于产品的特殊性决定了其发展过程中会受到政策、技术、市场、环境以及竞争等等因素的干扰和制约，所以只有实时的关注行业动态，才能保证行业的健康发展。

2.坚持以人为本，促进房地产市场健康稳定发展

坚持以人为本，促进房地产市场健康稳定发展，是时展的必然要求，也是贯彻落实科学发展观的必然要求。近年来，我国房价上涨速度远远超过居民收入增长速度，脱离寻常百姓实际需求的房地产市场发展是不可持续的，也是不长久的。此外，房价上涨过快，既不利于房地产市场的自身发展，也不利于我国经济社会的稳定发展，更是与构建社会主义和谐社会宏伟目标相背离。因此，我们必须坚持走科学发展之路，坚持以人为本，以构建社会主义和谐社会为出发点，把解决房地产供需矛盾作为宏观调控的重要内容，既促进市场的平稳发展，又使房价回归至合理，最大限度地满足寻常百姓的需求，坚决打击房地产市场中的投机行为，促进我国房地产市场稳定健康发展。

3.强化宏观调控，促进房产市场与经济协调发展

要立足于全面协调可持续发展的发展观，通过适当的改革与调整，积极健全完善税收、信贷、消费等有关政策措施，切实加大宏观调控的力度，实现房地产市场的和谐发展。近年来，我国先后出台了一系列有关房地产市场的宏观调控政策措施，其中“新八条”被称为房地产新政的标志。当前，房地产市场的逐渐攀升，房价增长过快，无疑反映出来对我国房地产市场调控的失败。对此，我们必须进一步统筹协调，遵循市场经济发展规律，全面落实宏观调控方针政策，坚持宏观调控的决心不变、力度不减、方向不改，必须全面把握政府对房地产市场的调控，正确掌握我国当前的房地产市场走向，保持我国房地产市场良性发展，进而促进房产市场与经济统筹协调发展。

4.调整土地政策，积极鼓励房地产企业合作开发

土地是人类必需依赖的生存条件和再生产条件，是最基本的生产要素之一。由于土地的特殊性，决定了土地不仅可以进行土地内部的自我调控，如耕地资源保护、土地利用合理规划等，还可以作为参与到经济社会发展中的调控，与其他相关要素紧密联系、相互促进、相互制约、共同发展，实现经济社会可持续发展的目标。但是，政府的土地政策却不能过分地干预房地产市场的自由运作。只有这样才能保证房地产市场的稳定发展及经济社会的安定繁荣。

5.加强宣传，合理引导房地产市场良性发展

国际金融危机对我国房地产市场的影响比较持久和深远。那么，如何加大对房地产市场的宣传力度，更好更快地把房屋销售出去，就更显得尤其重要。要建立健全房产预警和信息机制，要适时对我国房地产市场进行预测、分析和信息披露，合理引导房地产市场良性发展。要正确分析和把握房地产的市场走向，通过舆论引导消费者正确认识房地产市场的发展趋势，从而进一步增强对房地产市场发展的信心，做到理性投资和消费。同时，积极引导房地产开发商努力盘活市场，合理界定发展定位，科学规划发展目标，做到利润取向明确，防止房地产开发商采取不正当竞争措施、扰乱房地产市场秩序，切实保障消费者的合法权益，刺激房地产市场投资和消费，确保房地产市场持续快速健康发展。

三、结束语

综上所述，房地产作为一个特殊的行业，对于我国的国民经济有着非常重要的影响，管理好房地产市场对于稳定社会经济有着非常重要的作用。上文中笔者从几个方面分析了目前我国房地产市场存在的问题，并提出了相应的解决方案和建议，希望能够为我国房地产市场的未来发展起到良好作用。